目前國(guó)內(nèi)一線城市寫(xiě)字樓租金價(jià)格持續(xù)升溫，相較而言，北京市的商業(yè)店鋪價(jià)格卻一直保持平穩(wěn)。

根據(jù)戴德梁行發(fā)布的最新報(bào)告顯示，互聯(lián)網(wǎng)的興起對(duì)寫(xiě)字樓租金價(jià)格影響較小，同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目興起在某種程度上導(dǎo)致需求增長(zhǎng)穩(wěn)定?？紤]到租金穩(wěn)定、管理及運(yùn)營(yíng)成本等各方面因素，將商場(chǎng)改為寫(xiě)字樓成為開(kāi)發(fā)商提高收益的新選擇。

網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)的迅速發(fā)展，給傳統(tǒng)商業(yè)帶來(lái)了巨大的競(jìng)爭(zhēng)和壓力。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)交易規(guī)模正逐年增長(zhǎng),截止2015年，網(wǎng)絡(luò)交易額為3.8萬(wàn) 億元，增長(zhǎng)率為36.2%。預(yù)計(jì)到2018年，中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的滲透率增長(zhǎng)到19.2%，增長(zhǎng)率正逐年遞增，且增長(zhǎng)迅速。

截止到2016年第二季度，北京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量至1129多萬(wàn)平方米，其中，購(gòu)物中心約913萬(wàn)平方米，占到80%左右，百貨約216萬(wàn)平米，僅占20%;地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金保持增長(zhǎng)，普通商業(yè)租金增長(zhǎng)緩慢，趨于穩(wěn)定。

寫(xiě)字樓空置率保持低位，租金卻在高位保持穩(wěn)定。自2011年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓租金開(kāi)始迅猛增長(zhǎng)(兩年內(nèi)增長(zhǎng)約80%)(2012年4季度對(duì)比 2010年4季度);自2013年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓租金一直保持穩(wěn)定。2016年第二季度，北京全市甲級(jí)(含頂級(jí))寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金繼續(xù)保持堅(jiān)挺，為每 月每平方米人民幣378.1元。由于第二季度五大核心商圈暫無(wú)新增供應(yīng)入市，核心區(qū)空置率下降0.8個(gè)百分點(diǎn)達(dá)4.4%。

從商圈層面來(lái)看，除近期有新增供應(yīng)入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東表示：“目前，北京核心商圈已經(jīng)飽和且?guī)缀鯖](méi)有新供應(yīng)，近年來(lái)北京推出的土地也多為具備商業(yè)、住宅等功能的綜合性用地。隨著北京城市軌道交通的不斷發(fā)展，相信未來(lái)在中心城區(qū)以外將形成越來(lái)越多的小型新興商圈，北京商業(yè)市場(chǎng)多中心化特征逐漸顯現(xiàn)?！?

寫(xiě)字樓市場(chǎng)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊微弱，需求增長(zhǎng)穩(wěn)定，考慮到其租金穩(wěn)定、管理及運(yùn)營(yíng)成本較低，將商場(chǎng)改為寫(xiě)字樓成為開(kāi)發(fā)商提高收益的新選擇。受營(yíng)改增政 策特點(diǎn)的影響，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)裝修或者“商改寫(xiě)”裝修進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，開(kāi)發(fā)商不僅改變或提升了自身資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)避免了因重復(fù)納稅帶來(lái)的多余支出。直觀來(lái) 看，在租金收益及資產(chǎn)溢價(jià)方面，開(kāi)發(fā)商也獲得明顯收益增長(zhǎng)，其中租金收益增加可達(dá)10%-20%。

但是，“商改寫(xiě)” 路徑也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。一是政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，但如果當(dāng)初拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場(chǎng)不可改為寫(xiě)字樓；二是商業(yè)的平面設(shè)計(jì)絕大部分不適合寫(xiě)字樓使用，因此在“商改寫(xiě)”時(shí)需要優(yōu)化平面設(shè)計(jì)以滿足寫(xiě)字樓用戶的使用要求；三是寫(xiě)字樓對(duì)于自然采光有較高要求，因此“商改寫(xiě)”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業(yè)工程的施工非常復(fù)雜；四是大樓內(nèi)原有租戶的退租、續(xù)租工作復(fù)雜繁瑣。