[摘要] 對(duì)于北京、上海等地價(jià)高的城市，某大型房地產(chǎn)開發(fā)商的高管劉先生表示，拿地成本是絕對(duì)的大頭，開發(fā)建設(shè)成本只占到總成本的10％-15%。近期，也有地方政府開始“釜底抽薪”，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商拿地資金來(lái)源進(jìn)行監(jiān)管。

對(duì)于北京、上海等地價(jià)高的城市，某大型房地產(chǎn)開發(fā)商的高管劉先生表示，拿地成本是絕對(duì)的大頭，開發(fā)建設(shè)成本只占到總成本的10％-15%。近期，也有地方政府開始“釜底抽薪”，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商拿地資金來(lái)源進(jìn)行監(jiān)管。

隔了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)7天的國(guó)慶假期，北京針對(duì)房地產(chǎn)的“930”新政出臺(tái)后，其影響還在持續(xù)發(fā)酵。

近日，某大型房地產(chǎn)開發(fā)商的高管劉先生告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，國(guó)慶節(jié)后，很多樓盤都接到了購(gòu)房者要求退款的申請(qǐng)。其所在的公司，僅一個(gè)樓盤就接到數(shù)十位已經(jīng)交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來(lái)貸款客戶的退款要求，涉及金額2億-3億元。而且據(jù)其了解，這樣的情況并非個(gè)例，其他開發(fā)商也遇到了同樣的情況。

據(jù)劉先生介紹，購(gòu)房者要求退款，主要是因?yàn)樾抡岣吡耸赘兜谋壤芏噘?gòu)房者無(wú)法再去籌資補(bǔ)交首付款。其次，新的限貸限購(gòu)政策出臺(tái)，購(gòu)房者也預(yù)料到隨著成交量的縮減，房?jī)r(jià)可能會(huì)企穩(wěn)甚至下跌，因此購(gòu)房意愿減弱，持觀望態(tài)度。

比如，劉先生介紹，其一位朋友在北京已有一套房，9月下旬在北京五環(huán)邊上劉先生公司開發(fā)的某高檔樓盤準(zhǔn)別購(gòu)買了一套360平米左右的疊拼別墅，總價(jià)3000萬(wàn)左右。已繳納了200萬(wàn)元的定金，按照此前的政策首付50%，共需要交1500萬(wàn)首付，但是新政后首付比例提高到70%，如果購(gòu)買的話還需要補(bǔ)繳約700萬(wàn)的首付款。目前，他這位朋友已棄買，正在申請(qǐng)退款。

普通住房難覓，首付比例提高

9月30日，北京市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，也稱“930新政”，或者“京八條”。其中，殺傷力最大的就是提高首付比例。

值得注意的是，在本次新政中還區(qū)分了“普通自住房”和“非普通自住房”。首套普通自住房的首付款比例不低于35%，非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。而對(duì)于二套房，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，無(wú)論是否普通自住房，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也了解到，某國(guó)有大行北京分行標(biāo)準(zhǔn)是，以購(gòu)房人家庭為單位考察住房及貸款情況。北京無(wú)房，且無(wú)未結(jié)清住房貸款的購(gòu)房算首套房。如果在京無(wú)房，但外地有一筆未結(jié)清住房貸款的，也可以認(rèn)定為首套房。

如果購(gòu)房人在北京有一套住房，已婚家庭因?yàn)楦纳菩孕枨螅梢栽儋?gòu)買一套 ，但是無(wú)論貸款是否結(jié)清，都算二套房，如果有兩筆以上未結(jié)清的住房貸款，則拒絕貸款。如果在北京有兩套以上住房的，屬于限貸限購(gòu)對(duì)象，不予貸款。

而具體首套房和二套房的貸款比例，還要區(qū)分 “普通住宅”還是“非普通住宅”。劉先生也表示，根據(jù)此前普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，目前在北京幾乎沒有普通住宅，幾乎都是非普通住宅，就意味著首付比例普遍要提高到40%和70%。

而普通、非普的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包括前述國(guó)有大行在內(nèi)的都是依據(jù)北京市住建委、地稅局、財(cái)政局聯(lián)合于2014年9月末出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問(wèn)題的通知》京建發(fā)［2014］382號(hào)（簡(jiǎn)稱382號(hào)文）。

根據(jù)382號(hào)文，普通住房的首要條件就是滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下”，并參考其實(shí)際成交價(jià)格確定。成交價(jià)格方面，五環(huán)以內(nèi)，單價(jià)不超過(guò)39600元每平米，總價(jià)不超過(guò)468萬(wàn)元。五環(huán)到六環(huán)，單價(jià)不超過(guò)31680元每平米，總價(jià)不超過(guò)374.4萬(wàn)元。六環(huán)以外，單價(jià)不超過(guò)23760元每平米，總價(jià)不超過(guò)280.8萬(wàn)元。而從近半年的成交價(jià)看，目前北京幾乎沒有價(jià)格低于這個(gè)的住宅。

至于貸款利率，該行表示，首套房最低可以享受八五折優(yōu)惠，二套房貸款則要基準(zhǔn)上浮1.1倍。在劉先生看來(lái)，“首付提高到70%的話，大多數(shù)改善性需求都會(huì)受到影響。”

開發(fā)商融資或?qū)⑹站o

不僅購(gòu)房者的“退房潮”可能會(huì)影響開發(fā)商的資金鏈，以抑制房?jī)r(jià)上漲為主要目的的本輪調(diào)控，在政策配套層面，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資也可能進(jìn)一步收緊。

劉先生也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，對(duì)于開發(fā)貸，目前對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)影響并不大。因?yàn)殚_發(fā)貸太少了。因?yàn)榇蠖鄶?shù)銀行的開發(fā)貸都要求，不得超過(guò)除土地以外的建設(shè)成本的50%，并且規(guī)定開發(fā)貸只能用于支持項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不得用于支付與土地相關(guān)的費(fèi)用，包括土地出讓金、各項(xiàng)稅費(fèi)等。

而對(duì)于北京、上海等地價(jià)高的城市，劉先生也表示，拿地成本是絕對(duì)的大頭，開發(fā)建設(shè)成本只占到總成本的10％-15%。也就是說(shuō)，開發(fā)商對(duì)于前期拿地的資金需求更為迫切。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)也往往通過(guò)非標(biāo)產(chǎn)品支持開發(fā)商拿地。

近期，也有地方政府開始“釜底抽薪”，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商拿地資金來(lái)源進(jìn)行監(jiān)管。

10月8日，上海市住建委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中也表示，建立由市規(guī)劃國(guó)土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門組成的商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開展土地交易資金監(jiān)管工作。

并且明確，“銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款”。