此前誰也沒想到，剛過去的國慶長假成為了近期A、H兩地市場地產(chǎn)股的“變天”分水嶺。國慶前后，共計(jì)23個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策，使得開市后的兩地地產(chǎn)股出現(xiàn)了不小的震動。然而，回顧10月10日至10月14日這一周的市場，無論是A股還是H股，地產(chǎn)股的分化非常明顯，甚至部分地產(chǎn)股的修復(fù)能力極強(qiáng)。那么，調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的具體影響如何？哪些地產(chǎn)股在今年最后一個季度還會給投資者帶來驚喜呢？

記者通過對房地產(chǎn)企業(yè)高管、地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)專家、證券分析師的采訪發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策對不同定位的房企影響并不同，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，調(diào)控反而是優(yōu)質(zhì)房企轉(zhuǎn)型加速的“催化劑”。而這對資本市場而言，也是投資者大浪淘沙的絕佳機(jī)會，一味根據(jù)政策來看空地產(chǎn)股，無疑是緣木求魚。

商業(yè)地產(chǎn)迎機(jī)遇

“本次多地集中調(diào)控政策出臺主要對過熱城市的住宅項(xiàng)目影響比較大，而對商業(yè)地產(chǎn)的影響度并沒有那么大。對于調(diào)控政策，我們還是堅(jiān)持平和心態(tài)，把自己產(chǎn)品做好，經(jīng)營好，在戰(zhàn)略區(qū)域?qū)ふ液线m的項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)展?！?0月12日，香港上市房企寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在上海接受包括記者在內(nèi)的媒體采訪時(shí)，首次談到了對樓市調(diào)控政策的觀點(diǎn)。

許華芳向記者介紹，寶龍?jiān)跔I的商業(yè)項(xiàng)目截至年底會超過30個，同時(shí)計(jì)劃未來5年內(nèi)將在營商場規(guī)模擴(kuò)大至50個。許華芳同時(shí)透露，未來發(fā)展是以上海為中心輻射長三角，實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售千億元人民幣規(guī)模。

在過去一周間，此前在香港股市風(fēng)生水起的地產(chǎn)股因?yàn)閮?nèi)地樓市調(diào)控政策遭遇了當(dāng)頭一棒。然而，和不少地產(chǎn)股相似的是，寶龍地產(chǎn)在股價(jià)遭遇節(jié)后四連跌后，出現(xiàn)了大幅拉升。10月14日，截至記者發(fā)稿時(shí)，寶龍地產(chǎn)已經(jīng)上漲2.47%，報(bào)2.49港元。而在最近一個月中，寶龍地產(chǎn)從2.18港元一路攀升至10月6日階段高點(diǎn)2.66港元，漲幅達(dá)22.01%。

根據(jù)公告，寶龍地產(chǎn)截至2016年9月末的9個月合約銷售總額約為人民幣112.7億元，合約銷售總額年同比增加約14.5%。

而從A股市場來看，國慶節(jié)長假后5個交易日中，地產(chǎn)板塊雖然整體遭遇了21.6億元資金的凈流出，但同樣是商業(yè)地產(chǎn)股率先反彈，甚至部分出現(xiàn)了逆市飄紅。

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，在過去5個交易日中，海德股份、萬澤股份、深物業(yè)、同達(dá)創(chuàng)業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)、臥龍地產(chǎn)、鐵嶺新城等地產(chǎn)股漲幅均超過10%，其中大部分偏重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

“在樓市調(diào)控政策的影響下，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的估值洼地有望迎來修復(fù)?！币晃簧虾Ｄ橙谭康禺a(chǎn)行業(yè)分析師向記者指出，“前期投資者更多關(guān)注的是住宅項(xiàng)目，部分在住宅項(xiàng)目上下血本的房企可能會受政策影響較大，這也令投資者將目光轉(zhuǎn)向了估值相對更為安全的商業(yè)地產(chǎn)股?！?

試水輕資產(chǎn)化

近年來，大量企業(yè)涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在存量過剩的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)市場從開發(fā)時(shí)代進(jìn)入了運(yùn)營和資產(chǎn)管理時(shí)代。萬達(dá)、凱德、大悅城、星河、紅星等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均開始采用輕資產(chǎn)模式大舉擴(kuò)張。

中航地產(chǎn)在國慶長假前便發(fā)布重大資產(chǎn)出售預(yù)案，公司擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，向保利地產(chǎn)出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與負(fù)債，標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值合計(jì)為23.23億元。并且，若協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式未能得到國務(wù)院國資委批準(zhǔn)，公司將采用在產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌的方式出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與負(fù)債。截至10月14日，公司股票依然處于停牌中。

中航地產(chǎn)表示，此次交易旨在通過重大資產(chǎn)出售方式剝離市場前景不佳的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，減輕公司經(jīng)營負(fù)擔(dān)，集中資源重點(diǎn)發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，優(yōu)化公司的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。

雖然“輕資產(chǎn)”在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)擁有了一批“擁護(hù)者”，但仍有一些企業(yè)對輕資產(chǎn)態(tài)度謹(jǐn)慎，“試水”意味更為明顯。

中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營總裁張俊表示：“房企的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)都非其主營業(yè)務(wù)，收入貢獻(xiàn)有限。一方面是房企還在試水階段；另一方面，地產(chǎn)基金投資的市場還在培養(yǎng)之中。”

許華芳也坦言：“寶龍地產(chǎn)當(dāng)前輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)更多的是一種嘗試，并非主業(yè)。最近，我們會通過基金的模式去參與并購，盤活存量?！?

市場降溫估值為重

“2016年以來，由于地價(jià)持續(xù)上漲，大型房企在財(cái)務(wù)成本、運(yùn)營成本等方面的優(yōu)勢逐漸凸顯，拿地規(guī)模突出。企業(yè)整合方面，本輪調(diào)控政策下，行業(yè)競爭格局重塑，越來越多的中小房企在行業(yè)并購潮中退出市場?！敝袊笖?shù)研究院最新報(bào)告預(yù)計(jì)，四季度房地產(chǎn)市場需求量價(jià)增速放緩。

考慮到本輪政策力度，并結(jié)合歷次政策收緊后市場反應(yīng)，中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)未來樓市將逐步降溫，成交量價(jià)回調(diào)可期。“政策密集影響市場預(yù)期，樓市降溫有望加速來臨，但不同城市受政策的影響程度差異化特征明顯”。

對于調(diào)控，許華芳也表示，“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境更大的挑戰(zhàn)是對房企員工思路和學(xué)習(xí)能力要求更高，必須不斷創(chuàng)新來適應(yīng)市場，曾經(jīng)一招用一年的時(shí)代過去了，當(dāng)前要不斷加深進(jìn)步”。

優(yōu)秀的企業(yè)能從調(diào)控中抓準(zhǔn)機(jī)遇，而聰明的投資者也理應(yīng)懂得從調(diào)控中重新調(diào)整布局。

招商證券分析師趙可指出，“國慶期間的數(shù)據(jù)或許也會被拿來看空，但事實(shí)表明，國慶期間銷量下滑是常態(tài)，主要是備案受放假影響，當(dāng)然，政策出臺造成的觀望升級也是導(dǎo)致今年國慶銷量下滑略強(qiáng)于往年的原因。基本面不是這輪地產(chǎn)股上漲的主邏輯。”

在趙可看來，房地產(chǎn)行業(yè)基本面的調(diào)整仍會持續(xù)到明年下半年，而短期政策的密集出臺起到的作用是加速未來調(diào)整，從而使得行業(yè)不會在高點(diǎn)徘徊過長時(shí)間而“過分透支需求”，這樣的結(jié)果是使得下一個小周期的向上階段（明年下半年靠后）更具彈性。

“未來地產(chǎn)股的修復(fù)空間仍取決于無風(fēng)險(xiǎn)利率的改善?！壁w可表示，未來無風(fēng)險(xiǎn)利率很難惡化且仍有改善空間，從而使得估值修復(fù)邏輯得以持續(xù)，“當(dāng)然這個修復(fù)是有頂?shù)?，?0%-15%，屆時(shí)漲速也將放緩”。

對于房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，華泰證券分析師李超認(rèn)為，現(xiàn)在想著房地產(chǎn)行業(yè)“崩盤”還有些“杞人憂天”。

“在‘資產(chǎn)荒’的大背景下，貨幣很可能追求稀缺的一線城市和局部二線城市地產(chǎn)，房價(jià)具備上漲的貨幣因素。此外，房價(jià)上漲還受經(jīng)濟(jì)和人均收入增長、城鎮(zhèn)化、房屋土地的供給、人口、稅收、買漲不買跌的交易心理等多因素影響，這些因素共同構(gòu)成房價(jià)上漲的主要因素?！崩畛赋?，日本在20世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破滅的背景在于央行連續(xù)加息以及對地產(chǎn)企業(yè)的限貸，美國2007年開始的房價(jià)下跌同樣始于美聯(lián)儲加息以及隨之引發(fā)的次貸危機(jī)。因此，從國際比較的角度看，各國歷史上房地產(chǎn)市場大幅下跌或崩盤，都存在利率水平上升的宏觀背景。

“這一點(diǎn)和我國當(dāng)前情況有所不同。目前中國利率水平尚處于下降通道。央行也看不出通過加息來收緊貨幣政策的意圖，仍看不到房地產(chǎn)崩盤的貨幣因素?！崩畛瑥?qiáng)調(diào)。