今年Q3杭州辦公租賃需求釋放迅速 住宅價(jià)格泡沫隱現(xiàn)
世邦魏理仕昨日發(fā)布一則數(shù)據(jù)，對(duì)杭州2016年Q3物業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行回顧與未來(lái)的展望。
數(shù)據(jù)顯示，辦公需求快速釋放，寫字樓租賃市場(chǎng)迎來(lái)吸納量回升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)與專業(yè)服務(wù)類租戶主導(dǎo)需求，年內(nèi)有望創(chuàng)空置率新低。
零售市場(chǎng)方面，新交付項(xiàng)目的試營(yíng)業(yè)期帶來(lái)區(qū)域空置率的上漲，未來(lái)交付項(xiàng)目仍對(duì)這一數(shù)據(jù)產(chǎn)生壓力；潮流餐飲或成新發(fā)展面。
住宅市場(chǎng)三個(gè)月成交量環(huán)比基本持平，庫(kù)存再觸底，價(jià)格泡沫隱現(xiàn)。
世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞表示：“杭州今年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)預(yù)計(jì)令人滿意，但明年是供應(yīng)大年，開(kāi)發(fā)商需做好充分準(zhǔn)備。住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲迅速，非理性泡沫隱現(xiàn)，若進(jìn)一步任性上漲將面臨更嚴(yán)厲的政策調(diào)控?！?
2016年 杭州物業(yè)市場(chǎng)三季度指標(biāo)一覽
三季度優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)。本季租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)與專業(yè)服務(wù)類租戶主導(dǎo)需求。某房產(chǎn)入駐華峰國(guó)際商務(wù)大廈承租1,800平方米，兩家房產(chǎn)相關(guān)公司分別租賃UDC時(shí)代大廈整層，某律所入駐華潤(rùn)大廈A座承租2,500平方米，多家房產(chǎn)建設(shè)企業(yè)入駐榮安大廈。此外，金融公司和互聯(lián)網(wǎng)科技亦較為活躍。城西浙商財(cái)富中心多家互聯(lián)網(wǎng)公司擴(kuò)租，錢江新城兩家科技公司租賃浙江財(cái)富金融中心約1,000平方米；兩家外資銀行入駐嘉里中心共承租約1,900平方米。G20之后租賃市場(chǎng)回暖，主流吸納量仍然持續(xù)流向錢江新城與非核心商圈，市場(chǎng)總體空置率下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至17.0%，平均租金報(bào)每月每平方米128.3元，環(huán)比增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)未來(lái)年內(nèi)空置率仍將持續(xù)下滑，而隨著明年多個(gè)項(xiàng)目的新增交付，市場(chǎng)空置率將出現(xiàn)顯著上行，受此影響租金或?qū)p緩增長(zhǎng)。
寫字樓銷售市場(chǎng)三季度新增供應(yīng)236,648平方米，是上半年供應(yīng)總量的近三倍，成交面積同比增長(zhǎng)129.3% ，環(huán)比小幅下降。全市均價(jià)環(huán)比小幅增長(zhǎng)7.2%，但仍順延近年趨勢(shì)，徘徊在回調(diào)階段。我們認(rèn)為上季度信貸寬松政策和增值稅方案變化的利好消息仍然持續(xù)為市場(chǎng)帶來(lái)正面影響，但是大供應(yīng)量帶來(lái)的供需疏離仍存隱憂。個(gè)別高端項(xiàng)如中海寰宇商務(wù)中心，西溪首座，遠(yuǎn)洋國(guó)際中心等項(xiàng)目持續(xù)熱銷，預(yù)計(jì)在未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)將延續(xù)此勢(shì)頭。而平安金融中心和來(lái)福士的即將交付，也致使錢江新城熱度持續(xù)增高。
優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)–潮流品牌仍受市場(chǎng)熱捧，特色餐飲成為重要擴(kuò)展面
2016年第三季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)新增尚城1157和杭州大廈501城市廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目，交付約130,000平方米。季度內(nèi)，潮流商業(yè)仍然吸引眼球，其中特色休閑餐飲正在成為重要組成部分。尚城1157項(xiàng)目首批試營(yíng)業(yè)品牌包括Paulaner德國(guó)餐廳等，解百新元華三樓籌備特色西餐酒吧Marquee Lakeside Bar。另外，兒童相關(guān)業(yè)態(tài)仍然得市場(chǎng)青睞。城北萬(wàn)達(dá)三樓主力店孩子王正式開(kāi)業(yè)，城西銀泰中庭引入海洋球等兒童玩樂(lè)體驗(yàn)設(shè)施，同時(shí)501城市廣場(chǎng)導(dǎo)入三樓整層童玩商業(yè)。因新增項(xiàng)目尚處試營(yíng)業(yè)，本季度空置率上升4.3個(gè)百分點(diǎn)為7.0%，購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)仍維持在每天每平方米35.1元。
未來(lái)六個(gè)月核心商圈還將迎來(lái)嘉里中心和國(guó)大城市廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目的交付，屆時(shí)將大大提高延安路西側(cè)的商業(yè)氛圍，為武林商圈再添潮流元素。
高檔住宅市場(chǎng)–庫(kù)存創(chuàng)新低，新政為市場(chǎng)降溫
年初以來(lái)去庫(kù)存的市場(chǎng)導(dǎo)向效果顯著，宅地市場(chǎng)的屢創(chuàng)新高為周邊區(qū)域銷售項(xiàng)目帶來(lái)強(qiáng)勁的推高助力。三季度全市一手住宅市場(chǎng)成交4.3萬(wàn)套，與上季度基本持平，同比增長(zhǎng)65%，成交均價(jià)報(bào)每平方米18,563元，環(huán)比增長(zhǎng)7.9%，同比上升16.1%；其中均價(jià)3萬(wàn)以上交易成交4,775套，環(huán)比增長(zhǎng)164.4%，占到總成交量的11.1%。成交均價(jià)則圍繞每平方米40,000元左右輕微回調(diào)。另一方面，新增供應(yīng)19,769套，環(huán)比減少56.2%；季末庫(kù)存62, 638套，環(huán)比降低8.4%，繼上季度后再創(chuàng)歷史新低。
季末政府出臺(tái)新政，暫停市區(qū)購(gòu)房入戶，部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)，調(diào)整住房公積金貸款條款，提高二套房首付比例等，主要發(fā)力抑制投資投機(jī)需求，逐步為市場(chǎng)降溫；但同時(shí)也挫敗了部分改善需求的積極性，將對(duì)一段時(shí)間內(nèi)的交易量產(chǎn)生影響。
土地市場(chǎng)–土地價(jià)值持續(xù)升溫
三季度主城區(qū)非工業(yè)土地出讓6宗，總面積247,011平方米，環(huán)比增長(zhǎng)94.6%，溢價(jià)率增長(zhǎng)放緩，上升8.5個(gè)百分點(diǎn)至83.3%。涉宅用地成交繼續(xù)量?jī)r(jià)雙漲，平均溢價(jià)率高達(dá)82.5%，環(huán)比增加13.7個(gè)百分點(diǎn)；本季度僅出讓一宗純商業(yè)用地，無(wú)溢價(jià)。住宅和辦公性質(zhì)的地塊仍然是溢價(jià)的主要貢獻(xiàn)類型，我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)此的正面預(yù)期在今后還將持續(xù)。季末出臺(tái)新政調(diào)整土地供應(yīng)競(jìng)價(jià)方式，分級(jí)捆綁開(kāi)發(fā)建設(shè)條件與溢價(jià)率，我們認(rèn)為這可能帶來(lái)土地價(jià)值調(diào)整的新篇章。
工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)–工業(yè)用地成交回暖，高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)或迎空置新高
本季度全市工業(yè)用地出讓28宗約94萬(wàn)平方米，接近上半年成交總量，交易均價(jià)報(bào)每平方米558.2元，同比增長(zhǎng)7.2%。其中蕭山和余杭較為活躍。未來(lái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊仍然是工業(yè)用地供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。
三季度高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)無(wú)新增交付，少量小面積退租空置率較上季度輕微上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，至21.1%，平均租金穩(wěn)定維持在每月每平方米37.4元。未來(lái)，計(jì)劃年內(nèi)交付的普洛斯錢江物流園和豐樹(shù)蕭山物流園以及樂(lè)歌杭州物流園項(xiàng)目，將帶來(lái)近30萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，市場(chǎng)空置率近期內(nèi)將繼續(xù)走高，對(duì)租金增長(zhǎng)產(chǎn)生一定壓力。
