商改租成去庫存的救命稻草 市場不規(guī)范加劇
隨著5月初國務院提出“允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房”，市場已開始蠢蠢欲動。
畢竟這次政府下了決心，連土地用途都能調整為居住用地，水電氣按照居民標準執(zhí)行，直降3倍。雖然土地使用年限和容積率還是不能變，但也相當于變相為過去明令禁止的商改住項目正名。珠海、福建、杭州等地也表示將配合國家隨后的細則制定具體操作辦法。
但在中國購物中心產業(yè)資訊中心主任郭增利看來，這種頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的做法并不能為商業(yè)地產去庫存帶來實際改善。
“政策過于短期化，在一二線城市有可能讓過去各種以租代售等不合理不規(guī)范情況增多，甚至未來可能造成新的投機取巧的市場行為。而在三四線城市原本住宅庫存壓力就很大，商業(yè)住宅化會讓庫存壓力惡性疊加?！惫隼J為，這個政策不是長效機制。
資深零售專家丁利國也表達了同樣的擔憂，“對所有開發(fā)商來說最大的問題是變現，而不是收租。怎么防止政策變樣，應盡快出臺變更的具體執(zhí)行細則。”
地方“商改租”先行
實際上，在國家層面提出政策之前，一些地方政府已經迫于壓力開始思變，實行“商業(yè)改性”，這些執(zhí)行措施也為“商改租”實施細則提供了思路。
3月25日，四川省政府常務會議通過“已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可經審批轉型為商品住宅用地”，并迅速成為關注焦點。
四川并非首個試水“商改住”的省份，據不完全統(tǒng)計，截至目前，遼寧、昆明、重慶、福建等地區(qū)和城市就已發(fā)布了類似政策。其中，遼寧省出臺措施規(guī)定，已供應、未開發(fā)的房地產用地，可申請轉換用途或調整商住比例;重慶指出“項目未預售前，房地產開發(fā)企業(yè)可申請調整商住比例，經批準適當調減商業(yè)規(guī)?！?昆明在規(guī)劃新規(guī)中亦明確了“商改住”標準。其要求商業(yè)用地調整成為居住用地，應適當降低開發(fā)強度。福建省允許未開發(fā)的非住宅商業(yè)項目，申請用途、規(guī)劃條件變更，商業(yè)辦公用地轉為商業(yè)住宅用地。
促使地方政府行動的是日益凸顯的高庫存壓力。當初正是在一些地方政府大筆一揮下，無數新城拔地而起。再加上電商沖擊及大勢不佳，商業(yè)地產瓶頸期，庫存風險進一步惡化。地方政府不得不再次調動政策指引。
“總的來說對行業(yè)是個正向的激勵，國務院文件肯定了商業(yè)用房可住人，使今后公寓住人合法化，有助于消化一部分商業(yè)物業(yè)，另一個層面講，長租公寓市場可以獲得更好資源，有助于市場層面快速擴大?！鳖Ｒ獾赂呒壎峦跤耒姹硎?。
開發(fā)商不買賬
從此前嘗試的地方項目反饋來看，由于從居住條件而言，以商業(yè)、辦公立項的樓盤用于住宅而言也具有一定先天缺陷。
接受記者采訪的多位商業(yè)地產開發(fā)商表達了同樣的觀點：商業(yè)地產變成居住功能從舒適、安全、配套上都比不上住宅的先天優(yōu)勢。
“商業(yè)和住宅差別很大，使用對象不同，規(guī)劃、空間設計都不一樣，比如住宅一般是一梯兩戶或三戶，商業(yè)改住宅可能在功能上會有一個痛苦的調整期，改造成本增加、價格又要調低，對開發(fā)商來說并沒有吸引力?！鄙綎|一位不愿透露姓名的商業(yè)開發(fā)商表示。
同時，“商改租”還要考慮政策對城市規(guī)劃與公共服務產生的后續(xù)影響。由于醫(yī)院、學校等生活配套是按住宅規(guī)劃成比例配置，商用房改租賃住房后，這部分新增租住人口的相關生活需求如何解決，是未來政策落實的一個挑戰(zhàn)。
“核心城區(qū)相關配套本來就緊張，庫存的商業(yè)大都位于郊區(qū)、新區(qū)，往往冷冷清清缺乏配套，即便商改住也沒有居住需求，只有用戶需求才能擴大投資需求，最終消化庫存，如果用戶需求沒有，根本談不上消化庫存?！蓖跤耒嫜a充道。
另一個基本的判斷是，更多的開發(fā)商首選的去庫存方式還出售，只有一部分閑置寫字樓、或者去化不暢的公寓才會選擇出租。
“口子放開，投機取巧和糾紛會更多”
據多位業(yè)內人士分析，商業(yè)物業(yè)改公寓在已經建好的商業(yè)物業(yè)上存在很大局限性，估計不會出現大量改售為租，可能從批地環(huán)節(jié)開始將商業(yè)用途改成租賃住房用途可行性更強一些。
按當前房地產稅收政策，出租房屋要繳營業(yè)稅、房產稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。“商改租”政策可能變樣成為“以租代售”。比如開發(fā)商用40年長租合同，或“20+20年”租賃合同的這類手法，把租賃變相成為出售。
“把房子改為租賃運營，企業(yè)收益遠遠比不上將房屋一次性出售，而且目前很多持有運營的商業(yè)、公租房等項目都是虧損的，放開‘商改租’的口子客觀上會促使市場不規(guī)范行為更多，未來除了‘以租代售’可能還會出現新的沒有聽說過的投機取巧行為?！惫隼硎?。
“只有賣不出去的商鋪，沒有賣不出去的住宅?！狈康禺a經濟學家陳寶存對商業(yè)改住宅持更大質疑?！拔覐膩聿粫ㄗh購房者購買商用住宅，除非有特別優(yōu)惠的政策?！?
商業(yè)地產改性另一瓶頸是商業(yè)物業(yè)本身就面臨盤根錯節(jié)的產權糾紛。大部分存量物業(yè)都存在分割出售小產權的問題，加上項目大都從銀行貸款，這些存量商業(yè)往往在銀行凍結、法律官司、小產權業(yè)主之間形成錯綜復雜的糾紛。在丁利國看來，消化商業(yè)物業(yè)庫存根本出路是激活商業(yè)增加需求，“比如和新型的業(yè)態(tài)結合等?！?
“其實可以嘗試把庫存商業(yè)物業(yè)改為圖書館、藝術中心、展覽館、醫(yī)院等公共功能性配套，實用性更強。更多是依靠政府、企業(yè)的力量，去改造和社會需求強烈匹配的設施，而不是依靠老百姓、買房人的力量?！惫隼ㄗh。(來源：中國房地產報)
