未來(lái)，北京的新增辦公樓供應(yīng)將主要出現(xiàn)在五環(huán)以外
你想了解北京辦公樓市場(chǎng)嗎？那么下面的這篇文章或許將給你很大幫助。
首先，我們來(lái)分析一下北京辦公樓市場(chǎng)的政策情況以及各重點(diǎn)區(qū)域的現(xiàn)狀和趨勢(shì)：
1.北京辦公樓開(kāi)發(fā)的限制政策
按照2015年8月份北京市政府公布的《北京市新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄(2015年版)》，北京辦公樓的開(kāi)發(fā)區(qū)域和方式均有新的限制。具體來(lái)說(shuō)，在東、北、西五環(huán)及南四環(huán)以?xún)?nèi)的地區(qū)，不再批準(zhǔn)新建大型公建項(xiàng)目，如辦公樓項(xiàng)目。換言之，與上海不同，北京不會(huì)出現(xiàn)在分散地段“隨機(jī)”開(kāi)發(fā)的新辦公樓項(xiàng)目，未來(lái)多數(shù)新建項(xiàng)目將地處集群區(qū)域。
集群發(fā)展的好處之一，是有助于提升辦公樓的租賃率。仲量聯(lián)行的研究發(fā)現(xiàn)，集群效應(yīng)可以使辦公樓更具吸引力。仲量聯(lián)行認(rèn)為，這些限制措施并非一成不變，政府可能會(huì)每年都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行回顧或者調(diào)整，因此這些規(guī)定處于不斷變動(dòng)之中，如果北京中心地區(qū)需要更多的辦公樓供應(yīng)，該項(xiàng)政策就會(huì)得到調(diào)整。不過(guò)目前來(lái)看，這些規(guī)定將起到控制新增供應(yīng)的作用。
2.北京主要的辦公樓區(qū)域
3.中央商務(wù)區(qū)（CBD）的邊界
北京中央商務(wù)區(qū)的正式邊界將向東和向北擴(kuò)展。不過(guò)，上述邊界地區(qū)目前仍有大量住宅樓，短期內(nèi)這些住宅樓不太可能被拆除，并且未來(lái)5-7年間該地區(qū)出售新的地塊的幾率非常小。因此，所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將集中在國(guó)貿(mào)建筑群東三環(huán)對(duì)面的“中服地塊”一帶。
4.中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)
該區(qū)域很難在短期內(nèi)建成全部項(xiàng)目。鑒于該區(qū)域項(xiàng)目的地下全部聯(lián)通、區(qū)域連接外界的道路出口數(shù)量有限、建筑物高度很高，且同時(shí)有10余宗地塊等待開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)該區(qū)域至少將在2020年后才能完全建成。
5.金融街的擴(kuò)展
仲量聯(lián)行認(rèn)為，2016年后，金融街新增甲級(jí)辦公樓供應(yīng)將會(huì)逐漸枯竭。由于該地區(qū)必須拆遷大量成熟住宅區(qū)和社區(qū)配套設(shè)施，金融街南部、東部和西部擴(kuò)展區(qū)的開(kāi)發(fā)將耗費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間。目前擴(kuò)展區(qū)部分地塊已劃作商業(yè)開(kāi)發(fā)用途，特別是北部和東部地段，但據(jù)了解，補(bǔ)償和拆遷工作尚未正式啟動(dòng)。
分析了這么多，該亮出我們的結(jié)論了：
1.中央商務(wù)區(qū)和金融街的土地供應(yīng)將會(huì)枯竭
除非政府拆除更多的住宅樓，否則北京中央商務(wù)區(qū)和金融街的所有可供地塊將很快枯竭。不過(guò)，我們依然認(rèn)為未來(lái)這兩個(gè)區(qū)域進(jìn)一步拆遷的可能性很低。此外，據(jù)了解，針對(duì)金融街主要租戶的稅收減免優(yōu)惠政策將逐步退出市場(chǎng)，未來(lái)更多的租戶將支付全額的市場(chǎng)租金，而不再得到任何補(bǔ)償。我們已經(jīng)注意到，有個(gè)別租戶正在尋求搬出金融街的機(jī)會(huì)，這些遷出的少量租戶往往是規(guī)模相對(duì)較小的外資金融企業(yè)。
2.北京未來(lái)的辦公樓開(kāi)發(fā)將主要集中于奧林匹克公園和麗澤等地區(qū)
奧林匹克公園將成為第三使館區(qū)的“溢出”市場(chǎng)，而麗澤將成為金融街的“溢出”市場(chǎng)，這兩個(gè)地區(qū)將構(gòu)成第三使館區(qū)和金融街的自然擴(kuò)展區(qū)。這種情形與上海陸家嘴類(lèi)似。陸家嘴已得到了充分的開(kāi)發(fā)，浦東地區(qū)今后的主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正轉(zhuǎn)向前灘——一個(gè)位于南部的全新開(kāi)發(fā)區(qū)。
如果奧林匹克公園和麗澤地區(qū)崛起，那么他們將在某種程度上成為非中心區(qū)高端辦公樓市場(chǎng)的重要組成部分。迄今為止，這類(lèi)市場(chǎng)在北京的供應(yīng)仍然十分匱乏。
與上海相比，在開(kāi)發(fā)非中心區(qū)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)方面，北京表現(xiàn)較為遲緩。究其原因，北京沒(méi)有上海那么多低利潤(rùn)的制造、貿(mào)易和物流企業(yè)。也就是說(shuō)，北京市場(chǎng)對(duì)低成本優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求量相對(duì)較小。此外，北京沒(méi)有巨大的工業(yè)腹地，因而當(dāng)前對(duì)地處城市邊緣地區(qū)且交通便利的辦公樓的大規(guī)模需求較少。
3.新增辦公樓供應(yīng)將出現(xiàn)在北京五環(huán)以外地區(qū)
我們預(yù)計(jì)北京五環(huán)以外地區(qū)將出現(xiàn)更多的辦公樓新增供應(yīng)，包括乙級(jí)辦公樓和產(chǎn)業(yè)、商務(wù)園區(qū)。我們將這種趨勢(shì)的影響概括如下：
● 為北京的偏遠(yuǎn)郊區(qū)創(chuàng)造更多的服務(wù)行業(yè)就業(yè)崗位；
● 抑制市中心地區(qū) 的交通擁堵增長(zhǎng)狀況（不可能在短期內(nèi)減輕但至少不會(huì)導(dǎo)致其惡化）；
● 增加北京偏遠(yuǎn)郊區(qū)居民的收入。一般這些地區(qū)的土地供應(yīng)更多，但居民收入水平相對(duì)較低。
4.通過(guò)翻新/改造項(xiàng)目增加辦公樓的供應(yīng)
過(guò)去兩年間，我們注意到，部分業(yè)績(jī)欠佳的零售空間被改造為辦公樓，其主要原因包括以下兩點(diǎn)：
● 市場(chǎng)對(duì)北京辦公空間需求強(qiáng)勁，辦公樓空置率低，供應(yīng)有限；
● 辦公空間的成交租金較高。北京的辦公樓租金是大中華區(qū)除香港中環(huán)以外最高的。與知名零售熱點(diǎn)區(qū)域以外地區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹣啾?，辦公樓租金有時(shí)相對(duì)更高。
最近的一個(gè)改造項(xiàng)目可供參考，地處第三使館區(qū)子市場(chǎng)的盈科中心將此前的零售裙樓部分改造為辦公樓。
由于可改建項(xiàng)目供應(yīng)有限且正在逐步減少，我們預(yù)計(jì)2016年北京不會(huì)出現(xiàn)大量零售空間被改造成辦公樓的項(xiàng)目，但我們?nèi)詫⒚芮嘘P(guān)注這方面的動(dòng)向。
