土地70年使用權(quán)問(wèn)題為何備受關(guān)注?
土地使用權(quán)到期如何續(xù)期又成為熱點(diǎn)。11月27日公布的《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》指出,“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期”,有學(xué)者解讀為可以不用再擔(dān)心個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后被收回。
現(xiàn)有法律對(duì)土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的規(guī)定是明確的。2007年3月通過(guò)的物權(quán)法第一百四十九條明確寫到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”,與之對(duì)應(yīng)的非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期,是“依照法律規(guī)定辦理”。在操作實(shí)踐上,自動(dòng)續(xù)期,意味著在土地使用權(quán)到期以后,房屋所有權(quán)人不做任何動(dòng)作就可以獲得下一個(gè)期限的使用權(quán),自然也是免費(fèi)的。
從現(xiàn)實(shí)社會(huì)認(rèn)知出發(fā),居民購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候,很少會(huì)考慮土地使用年限的問(wèn)題,政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)也沒有明確土地使用年限到期后是否有償續(xù)期,這些因素使得房?jī)r(jià)和土地使用年限幾乎沒有關(guān)系。在這種情況下,土地使用年限到期很難實(shí)施有償續(xù)期,操作不當(dāng)會(huì)重創(chuàng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的估值,考慮到房地產(chǎn)是絕大多數(shù)居民最大宗的財(cái)產(chǎn),對(duì)社會(huì)的沖擊難以想象。
站在政府的角度來(lái)看,國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入連續(xù)多年保持在3萬(wàn)億-4萬(wàn)億元,隨著住房擁有量的提升,增量建設(shè)用地使用權(quán)出讓收入會(huì)逐步降低。如何維持這個(gè)規(guī)模的基金收入是政府考慮的首要問(wèn)題。存量住宅的土地使用權(quán)續(xù)期無(wú)疑是最佳的收入來(lái)源,即使法律條文相對(duì)清楚,明知收費(fèi)續(xù)期的困境重重,但各級(jí)部門仍然很難痛快地放棄這部分潛在的收益。
如果未來(lái)的立法考慮土地使用權(quán)的收費(fèi)續(xù)期,也很難實(shí)行一次性支付費(fèi)用的方式,當(dāng)前各地實(shí)踐按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算土地出讓金的政策中,“國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)”一般相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一。所以如果采用收費(fèi)續(xù)期,更可行的方案是通過(guò)每年繳納年金或者房地產(chǎn)稅的方式,將一次性支付的費(fèi)用分?jǐn)傇诙嗄曛Ц丁?
然而,討論土地使用權(quán)的續(xù)期之前,我們要先關(guān)心另一個(gè)問(wèn)題:房屋的使用壽命。按現(xiàn)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),住宅使用壽命一般是50年,因?yàn)榻ㄔ熨|(zhì)量差、業(yè)主裝修違規(guī)拆除承重墻等,實(shí)際使用壽命還要少于50年。
房屋自然壽命到期之后,行政部門可以依照其它法律強(qiáng)行拆除房屋。物權(quán)法也規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應(yīng)當(dāng)對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金。但這些補(bǔ)償和多年前繳納的出讓金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及對(duì)應(yīng)當(dāng)前土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值,這個(gè)補(bǔ)償很難讓人滿意。
如果房屋壽命超過(guò)50年,也可能在第69年時(shí)淪為危房。這時(shí)房主的土地使用權(quán)的權(quán)益更是個(gè)大問(wèn)題。如果收費(fèi)續(xù)期,意味著獲得土地使用權(quán)的第69年,對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的權(quán)益幾近于零,危房倒后,房屋不值錢、土地使用權(quán)也會(huì)被政府無(wú)償收回,顯然讓人無(wú)法接受。
前述舊房、危房的征收與拆遷在過(guò)去城市更新中因利益沖突也曾引起較大爭(zhēng)議,未來(lái)的土地使用權(quán)續(xù)期及其配套制度設(shè)計(jì)必須統(tǒng)籌考慮,才能保障不動(dòng)產(chǎn)所有人的權(quán)利與利益。
