房企走向另類開發(fā)路
地價成本的飆升令開發(fā)商的利潤正變得日漸微薄，尤其是各地出臺的包括“全部自持”在內(nèi)的土地政策的狠招也層出不窮。與其搶地不如繞道而行，近日，包括泰禾、融創(chuàng)、陽光城(000671,股吧)等諸多房企都通過股權(quán)收購的方式，獲得新的開發(fā)土地。目前，股權(quán)收購、合作代建、品牌輸出等已成為開發(fā)商繞開土地市場取得項目開發(fā)權(quán)的另類方式。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房企繞道土地競拍也是情非得已，地價攀升、政策趨緊都成為房企拿地時不得不考慮的因素，繞道獲得開發(fā)土地則可以攤薄風(fēng)險。
股權(quán)收購激增
近段時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及項目的轉(zhuǎn)讓收購事件明顯增多，小公司為渡過資金困局而出售資產(chǎn)、大公司為擴(kuò)大規(guī)模獲得土地而收購資產(chǎn)。近期，房地產(chǎn)項目成為產(chǎn)權(quán)交易所的“?？汀保瑩?jù)不完全統(tǒng)計，10月以來，北京（樓盤）、上海（樓盤）、天津（樓盤）三大產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)業(yè)項目掛牌數(shù)量大約50個，較1-9月不足20個的數(shù)目出現(xiàn)顯著增長。
以閩系房企陽光城為例，今年內(nèi)陽光城新增項目規(guī)劃建筑面積1075萬平方米，投資金額合計357億元，投資力度顯著回升，其中通過股權(quán)收購方式增加的項目金額占比達(dá)到51%。就在11月29日，陽光城發(fā)布公告稱，公司以13.51億元競得物產(chǎn)中大掛牌出售轉(zhuǎn)讓的15家公司股權(quán)組成的股權(quán)資產(chǎn)包，總成交金額（加上承接轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司債權(quán)金額91.18億元）為104.69億元。
陽光城的股權(quán)收購并非個案，包括泰禾、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、碧桂園等諸多上市房企也是股權(quán)收購動作不斷。11月28日，青島嘉凱城(000918,股吧)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)在浙江產(chǎn)權(quán)交易所成功轉(zhuǎn)讓，融創(chuàng)以36.62億元獲得該公司股權(quán)；11月21日，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)披露，公司在參加福建省產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌出讓活動時，以13.69億元競得華夏世紀(jì)園40%股權(quán)。
另類拿地模式“土地市場高熱下，通過合作開發(fā)、收購股權(quán)等多元化方式降低土地成本將是公司增加土地儲備的重要方式?！碧┖碳瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司基本上不參與公開拍地了，大家都去土拍廝殺時，泰禾要另辟蹊徑，不走尋常路。
據(jù)統(tǒng)計，今年以來，泰禾集團(tuán)多以收購、合作方式增加新項目，僅上半年新增的11個項目中，8個為合作開發(fā)。下半年以來，更是通過多宗收購股權(quán)方式獲得土地儲備。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，越來越多的房企熱衷于通過收購的方式獲得土地，因為被收購的土地多為先前取得，甚至一些項目出讓的年頭更長。而當(dāng)初土地價格與如今高昂的地價絕不可同日而語，即便算上財務(wù)成本和年限的損耗，與當(dāng)前市場上土地的價格相比仍具有明顯優(yōu)勢。
事實上，股權(quán)收購、合作代建、品牌輸出等已經(jīng)成為房企繞開土地市場的另類拿地方式。除上述股權(quán)收購案例外，泰禾接連以合作代建的形式入局高價地開發(fā)，如信達(dá)坪山地塊委托泰禾代建操盤；龍湖、泰禾的原著系和院子系通過品牌輸出方式參與地塊的共同開發(fā)。
規(guī)避市場風(fēng)險
在這些股權(quán)轉(zhuǎn)讓、尋求項目合作的案例中，既包括之前的地王項目，當(dāng)然也有小房企為了“生存”而出售房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)。
“今年來一些房企銷售額都達(dá)不到拿地的資金實力，但也在激進(jìn)拿地。例如融信、信達(dá)等企業(yè)拿地金額對比銷售數(shù)據(jù)來說，需要17-18個月的銷售金額，壓力巨大，最后不得不引入合作者，以降低資金壓力，攤薄風(fēng)險。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年房企銷售業(yè)績表現(xiàn)較好，但隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控趨緊，未來的銷售壓力很大，在地價透支房企利潤的情況下，房企將會面臨資金壓力，出現(xiàn)高價地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮也在所難免。
此外，隨著房企融資渠道的收緊，部分房企通過股權(quán)質(zhì)押、股權(quán)及項目轉(zhuǎn)讓，希望借此渡過難關(guān)。在此情況下，預(yù)計房企核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇，未來將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域。一些有土地儲備的中小房企股權(quán)會被大型開發(fā)商收入囊中，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將成為常態(tài)。
