香港中環(huán)寫字樓市場(chǎng)火爆 內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)成主要買家
時(shí)間：2016/12/16
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近一年以來(lái)，內(nèi)地中資機(jī)構(gòu)在香港寫字樓市場(chǎng)異常活躍。去年年底，恒大地產(chǎn)以125億港元的天價(jià)購(gòu)入全幢灣仔美國(guó)萬(wàn)通中心，尺價(jià)高達(dá)3.6萬(wàn)港元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)最大額商廈買賣及尺價(jià)最高紀(jì)錄。今年2月，光大控股斥資100億港元，收購(gòu)?fù)瑯游挥跒匙袃?yōu)質(zhì)地段的甲級(jí)辦公大樓“大新金融中心”，以總樓面面積約40萬(wàn)方尺計(jì)算，尺價(jià)達(dá)到2.5萬(wàn)港元。
近日，市場(chǎng)傳言李嘉誠(chéng)有意出售旗下中環(huán)中心，但買家的身份依然撲朔迷離。
“雖然中環(huán)中心不是整棟物業(yè)出售，而只是大部分權(quán)益，在這個(gè)地段而言這類資產(chǎn)也是相當(dāng)具有吸引力的，據(jù)說(shuō)有中資買家在接洽。”仲量聯(lián)行研究部主管馬安平向記者透露。
此前，香港媒體報(bào)道，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)出售皇后大道中的中環(huán)中心75%權(quán)益的交易臨近拍板，最終作價(jià)約357億港元，買方為郵儲(chǔ)銀行。這宗交易將刷新香港最高單價(jià)商業(yè)大廈成交，打破灣仔美國(guó)萬(wàn)通大廈125億港元的紀(jì)錄。但郵儲(chǔ)銀行卻于11月中在港交所發(fā)布澄清公告，表示暫時(shí)無(wú)計(jì)劃收購(gòu)中環(huán)中心。
事實(shí)上，寫字樓是今年香港商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的“香餑餑”?！敖衲陠喂P成交金額超過(guò)1億港元的投資物業(yè)成交中，寫字樓占比達(dá)到74%，相比去年36%的成交比例增幅超過(guò)一倍，”他表示，并指出作為流動(dòng)性最強(qiáng)的投資物業(yè)，寫字樓目前的租金回報(bào)在2.5%-3%左右。
近一年以來(lái)，內(nèi)地中資機(jī)構(gòu)在香港寫字樓市場(chǎng)異常活躍。去年年底，恒大地產(chǎn)以125億港元的天價(jià)購(gòu)入全幢灣仔美國(guó)萬(wàn)通中心，尺價(jià)高達(dá)3.6萬(wàn)港元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)最大額商廈買賣及尺價(jià)最高紀(jì)錄。今年2月，光大控股斥資100億港元，收購(gòu)?fù)瑯游挥跒匙袃?yōu)質(zhì)地段的甲級(jí)辦公大樓“大新金融中心”，以總樓面面積約40萬(wàn)方尺計(jì)算，尺價(jià)達(dá)到2.5萬(wàn)港元。
中環(huán)甲級(jí)寫字樓租金同比升9.2%
面對(duì)持續(xù)低息的市場(chǎng)環(huán)境，位于黃金地段的甲級(jí)寫字樓尤其受到投資者的追捧。馬安平向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露：“目前一般這類寫字樓的平均尺價(jià)在3萬(wàn)港元左右，而內(nèi)地投資者出價(jià)十分進(jìn)取，愿意支付3.5萬(wàn)港元甚至4萬(wàn)港元，他們主要的收購(gòu)目標(biāo)是一些有海景、命名權(quán)的核心地段的整幢寫字樓，但市場(chǎng)上這類物業(yè)出售的很少?！?
同時(shí)，他表示，這些財(cái)大氣粗的投資者主要為內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)，包括銀行、保險(xiǎn)公司等，“對(duì)于他們而言，收購(gòu)這些寫字樓主要作為長(zhǎng)期的戰(zhàn)略投資?！?
他指出，今年中環(huán)寫字樓的價(jià)格升幅達(dá)到5.5%，明年預(yù)期繼續(xù)上升5%-10%。今年香港整體寫字樓的價(jià)格上漲4.2%，相比之下，一度受到市場(chǎng)熱捧的零售地鋪的價(jià)格則下挫18.4%，主要購(gòu)物中心則微跌1%。
以中環(huán)中心為例，目前長(zhǎng)實(shí)持有的75%權(quán)益，涉及中環(huán)中心約122萬(wàn)方尺樓面，按作價(jià)約357億港元計(jì)算，平均尺價(jià)約2.93萬(wàn)港元。據(jù)悉，目前長(zhǎng)實(shí)持有的中環(huán)中心每月租金收入約7000萬(wàn)港元，租金回報(bào)率約2.8厘。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前十一個(gè)月香港中環(huán)甲級(jí)寫字樓租金同比飆升9.2%至111.9港元/每平方尺，已十分接近2008年金融危機(jī)前高峰水平的116港元。該區(qū)平均租金比非核心商業(yè)區(qū)超出3.3倍，目前核心商業(yè)區(qū)與非核心商業(yè)區(qū)的寫字樓租金差距已擴(kuò)大至五年新高。
“未來(lái)五年一些跨國(guó)公司將加快遷往非核心商業(yè)區(qū)，比如部分英國(guó)律師事務(wù)所已經(jīng)從中環(huán)搬至港島東，這是從未出現(xiàn)過(guò)的現(xiàn)象。一些大型的跨國(guó)銀行也紛紛縮減在中環(huán)的寫字樓規(guī)模。”仲量聯(lián)行租務(wù)部主管龐定勤表示。
他續(xù)稱，深港通啟動(dòng)后將繼續(xù)帶動(dòng)內(nèi)地金融企業(yè)對(duì)中環(huán)寫字樓的需求，“由于該區(qū)寫字樓目前的空置率僅約1.5%，中環(huán)將是2017年唯一會(huì)錄得租金增長(zhǎng)的商業(yè)區(qū)，升幅在5%以內(nèi)?！?
根據(jù)世邦魏理仕公布的香港甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，在2013年3月至2016年3月的三年期間，香港甲級(jí)寫字樓出租面積凈增長(zhǎng)410萬(wàn)平方尺，內(nèi)地企業(yè)占其中的120萬(wàn)平方尺；同期，歐美公司的租用面積卻減少了19.9萬(wàn)平方尺。
商鋪?zhàn)饨鹣禄髂暧型?jiàn)底
隨著內(nèi)地游客赴港“血拼” 熱潮消退，香港核心購(gòu)物區(qū)銅鑼灣、旺角等紛紛出現(xiàn)了為數(shù)不少的空鋪。
事實(shí)上，這些黃金地段的地鋪?zhàn)饨鸾陙?lái)已有大幅調(diào)整，“相比那些一線商場(chǎng)，這些地段的地鋪生意波動(dòng)較大，因此租金在過(guò)去兩年的下跌幅度分別達(dá)到22%、15%，我們預(yù)計(jì)今年的跌幅為18.4%左右，在明年下半年有望見(jiàn)底?！敝倭柯?lián)行商鋪部主管陳耀峯表示，并坦言目前業(yè)主在新租約或續(xù)租時(shí)通常有30%-40%的議價(jià)空間。
今年前十個(gè)月，內(nèi)地訪港游客同比下滑8.2%，相比去年3%的跌幅有所擴(kuò)大。其中，以自由行來(lái)港的內(nèi)地旅客則同比減少15.6%。
這對(duì)香港經(jīng)濟(jì)支柱之一的零售業(yè)的打擊可謂立竿見(jiàn)影。今年前十個(gè)月整體零售額同比下跌8.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于過(guò)去十年9.1%的平均增幅。
化妝品零售商莎莎國(guó)際主席郭少明此前表示，目前在旅游區(qū)續(xù)租時(shí)，目標(biāo)最少減租40%-50%，“我們最近在一些較好的旅游區(qū)地段找到了兩個(gè)店鋪，租金降幅在60%左右?！?
