“最后的整售” 金茂外灘53億大單背后寫字樓滬上斜陽？
時(shí)間：2016/12/18
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觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 繼去年雙十一簽下23.5億元整售大單之后，中國金茂上海北外灘星外灘項(xiàng)目在臨近年末之際又刷新了自己的紀(jì)錄。
12月6日消息，中國金茂將其位于上海北外灘的星外灘-上海國際航運(yùn)中心1號寫字樓整售予國家投資開發(fā)公司，作價(jià)52.88億元，單價(jià)超過8萬元/平方米。據(jù)了解，該棟寫字樓是上海國際航運(yùn)中心1號樓，高達(dá)200多米，是北外灘的地標(biāo)性建筑。
在潘石屹和李嘉誠等多個(gè)上海優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有者接連“拋售”之時(shí)，金茂寫字樓巨額整售大單無疑再次將公眾的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向上海寫字樓市場。
雖然物業(yè)所有者拋售資產(chǎn)固有其基于企業(yè)發(fā)展策略和利潤的考量，然而在這些業(yè)新舊業(yè)主交換進(jìn)場的背后，是否意味著這些拋售者正踩在一個(gè)市場的最高點(diǎn)高瞻遠(yuǎn)矚，這也映射出上海商辦物業(yè)未來的市場斜陽？
“最后的整售”
資料顯示，星外灘項(xiàng)目位于上海虹口區(qū)南部濱江區(qū)域，西連老外灘商業(yè)中心，南望陸家嘴金融中心，三者形成鼎立之勢，共同構(gòu)成上?！包S金三角”。
項(xiàng)目總建面超過150萬平方米，由上海國際港務(wù)集團(tuán)、中國金茂母公司中國中化集團(tuán)公司共同投資，雙方各占一半股份。并且由星外灘項(xiàng)目由國際客運(yùn)中心、國際航運(yùn)服務(wù)中心及星港國際中心三個(gè)超大型項(xiàng)目組成，共34棟樓，區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃興建300萬平方米高品質(zhì)甲級寫字樓。
據(jù)悉，星外灘項(xiàng)目最早啟動于1999年，共分為三期。2009年一期項(xiàng)目完工，2014年底之前二期項(xiàng)目完工，三期將于2016年建成。截至2014年10月，上海港國際客運(yùn)中心在建有13棟樓宇，上海國際航運(yùn)服務(wù)中心在建有19棟樓宇，并將于2016年全部竣工。
此次出讓的該棟寫字樓是上海國際航運(yùn)中心1號樓，高達(dá)200多米，是北外灘的地標(biāo)性建筑。
而消息稱，接盤者國投發(fā)展將會以次作為第二總部，把金融、交通、養(yǎng)老大健康、資產(chǎn)管理、前瞻性戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及投資基金、大數(shù)據(jù)與“互聯(lián)網(wǎng)+”等業(yè)務(wù)板塊總部落戶北外灘。
此次交易總成交金額52.88億元，折合每平方米作價(jià)約8.2萬元。雖然上海國際航運(yùn)服務(wù)中心自開售以來多次出現(xiàn)整購銷售，但是本次幾近53億元的成交總額，是繼上海世紀(jì)匯200億元交易大單之后今年上海又一刷新紀(jì)錄的商業(yè)物業(yè)巨額交易，不過，與該項(xiàng)目去年94800元的銷售單價(jià)相比則有所回落。
據(jù)悉，2015年11月11日，北京新三板掛牌企業(yè)中科招商以22.82億的價(jià)格買下了與本次出售的地標(biāo)性建筑一路之隔的一棟10層樓辦公樓，折合每平方米94800元，該成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了上海國際航運(yùn)服務(wù)中心以往的出售價(jià)格，成為了上海當(dāng)年寫字樓售價(jià)的No.1。
對此，萊坊高級董事綜合項(xiàng)目顧問及代理服務(wù)部主管洪淑慧對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，出售價(jià)格的不一致有可能因?yàn)闃?biāo)的具體位置的不同，此外，還有購買者對于標(biāo)的未來發(fā)展的預(yù)期不同。
此外，截至發(fā)稿暫未得到金茂方面的回應(yīng)。
不過，洪淑慧對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析，金茂整售辦公樓其實(shí)很正常，在其他城市也有出售地標(biāo)性建筑，商辦物業(yè)的銷售可以帶來現(xiàn)金流進(jìn)行其他的投資，并且金茂作為一級開發(fā)商，每次拿下的項(xiàng)目規(guī)模都比較大，不可能都全部自持。
寫字樓滬上斜陽？
在潘石屹和李嘉誠接連“拋售”上海商辦物業(yè)之時(shí)，金茂寫字樓巨額整售無疑再次將公眾的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向上海寫字樓物業(yè)市場。
事實(shí)上，據(jù)戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年截至第三季度已有17宗寫字樓大宗交易，涉資261億元；環(huán)比升幅143%，與去年同期相比則下降21%。
多個(gè)房企紛紛拋售資產(chǎn)，其中當(dāng)然固有其基于企業(yè)發(fā)展策略的考量，然而在商言商，一切商業(yè)行為的背后均是一道收益得失的計(jì)算題。
據(jù)悉，上海世紀(jì)匯200億元全部售出后，獲得未經(jīng)審核的得益62.2億港元（約人民幣54.3億元），有媒體測算，如若李嘉誠繼續(xù)自持，再過15年也抵不過此次倒手。
洪淑慧還對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，金茂此次的交易價(jià)格十分劃算的，“在虹橋商務(wù)區(qū)，商辦物業(yè)的出售價(jià)格一般為每平方米6萬多，而超過了這個(gè)金額我們都認(rèn)為是比較高了的”。
然而，在上海商辦物業(yè)新舊業(yè)主交換進(jìn)場的背后，上海寫字樓市場也呈現(xiàn)出一定的下滑跡象。此前有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然上海寫字樓資產(chǎn)價(jià)格仍然維持在今年上半年的高位，但寫字樓租賃市場已經(jīng)開始向下，目前租金收入有可能下降。
戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在第三季度，上海寫字樓租金環(huán)比下跌2.0%至9.8元/天平方米，超甲級寫字樓的平均租金環(huán)比大跌3.7%至13元/天平方米。
此外，第一太平戴維斯10月12日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上海未來兩年將迎來寫字樓供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)大幅推高此類物業(yè)存量，上海寫字樓市場將出現(xiàn)短期供過于求的局面。
意味著，眾多拋售上海物業(yè)的所有者正踩在一個(gè)市場的最高點(diǎn)高瞻遠(yuǎn)矚，而這是否映射出上海商辦物業(yè)未來的市場斜陽？
不過，多位業(yè)內(nèi)人士亦向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，上海作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最為繁榮的城市之一，從目前來看，商辦市場不存在一個(gè)高位時(shí)間，雖然在多種經(jīng)濟(jì)不確定性的影響下，未來商辦市場有一定幅度變化，但是這種變化不會很大。
