北京五環(huán)內(nèi)禁增建設(shè)用地 商場酒店改寫字樓成熱潮
北京規(guī)定五環(huán)里不再新增建設(shè)用地，引發(fā)了酒店改寫字樓的新熱潮。
近一兩年不斷有酒店和商場被改造為寫字樓，金融街洲際酒店、萬豪酒店、開元酒店、中坤廣場、盈科中心，只是這份長長名單的一部分，后來者還在不斷涌現(xiàn)。
歷時近一年，位于北京CBD核心商圈的中糧廣場寫字樓改造工程接近尾聲。11月30日，中糧廣場舉辦了20周年全新升級項(xiàng)目推介會，并發(fā)布了中糧旗下聯(lián)合辦公品牌COFCO Fantasy。
相較商場和酒店來說，寫字樓的運(yùn)營成本低、租金回報(bào)高。
綜合世邦魏理仕和戴德梁行的數(shù)據(jù)來看，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場穩(wěn)中有升，在有新增供應(yīng)的情況下，空置率維持在5%-8%的水平，租金水平也在穩(wěn)步上升，市場交易表現(xiàn)活躍。
中糧廣場的此次改造，不僅是將C座的家居賣場改造成寫字樓業(yè)態(tài)，也是對這個服役20年老項(xiàng)目的整體升級，涉及了業(yè)態(tài)調(diào)整、工程改造、退租招租、配套升級、運(yùn)營創(chuàng)新等多個環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)換和銜接。
對該改造項(xiàng)目有過深入了解一位寫字樓行業(yè)人士表示，其對該項(xiàng)目的改造持樂觀態(tài)度，這一判斷基于三點(diǎn)原因：首先，項(xiàng)目位置好;其次，團(tuán)隊(duì)成熟;第三，改造思路清晰。
此外，世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事王茂君帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)目前正將位于王府井商圈的隆福寺商業(yè)項(xiàng)目改建成寫字樓，預(yù)計(jì)2018年竣工。萬科正將閉店的十里堡華堂商場改造成寫字樓。
對這種趨勢，高和資本董事長蘇鑫表示，城市發(fā)展到一定程度后，核心區(qū)域土地稀缺，此時城市發(fā)展的動力來自于消費(fèi)推動。以前這個地方適合商場和酒店，城市發(fā)展后，缺少城市公寓和寫字樓，消費(fèi)推動就會讓城市功能產(chǎn)生變化。
蘇鑫認(rèn)為，城市更新是一個萬億級的市場，賺錢的方式很簡單，把租金提升，使資產(chǎn)價格提升，發(fā)展商必須具備三個核心能力：一是改造硬件;二是裝入內(nèi)容;三是促進(jìn)流動。
存量改造
中糧廣場坐落于長安街沿線，比鄰海關(guān)總署，地處CBD商圈。
改造前，項(xiàng)目包含三部分：A座和B座是總體量6萬平方米的甲級寫字樓，為金融、貿(mào)易、咨詢服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)軍型公司提供辦公場所。C座原本為4.6萬平方米高端家居賣場，此外，還有1.4萬平方米的配套。
近6年來，北京寫字樓一直處于空置率低而租金水平高的階段，但高端家居市場低迷，由此，中糧考慮對C座啟動改造。
這個決定并不容易做。
首先，改造需要清退家居租戶，但絕大部分租約沒有到期，部分租戶甚至剛剛簽約裝修完，抗性非常大;
其次，A座和B座的寫字樓正常運(yùn)營，C座的改造計(jì)劃會給這些租戶帶來噪音、粉塵、停車等多方面的困擾;
第三，項(xiàng)目改造升級的成本不低，決策者的壓力可見一斑;
第四，把商場改造成寫字樓，面臨采光、進(jìn)深、動線等多種難題，改造難度巨大。
這不僅是中糧廣場面臨的問題，而是幾乎所有“商改寫”項(xiàng)目面臨的共同難題，前述業(yè)內(nèi)人士介紹，一般來說，業(yè)主方需要做好用5年時間回收改造成本的準(zhǔn)備。
在改造方案設(shè)計(jì)上，中糧廣場邀請了在舊改方面經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑事務(wù)所科凱，這家建筑事務(wù)所曾經(jīng)操刀了上海K11和外灘18號的改造升級。
在施工過程中，中糧廣場一方面需要控制預(yù)算，另一方面通過施工工藝的改善降低噪音和污染，并通過租用周邊商業(yè)停車位、設(shè)計(jì)人性化圍擋等方式盡可能減少對A、B座租戶的影響。
改造涉及工程、招商、運(yùn)營、推廣等多部門的銜接。身為同行，王茂君對這一思路非常認(rèn)同，改造、招商和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)脫節(jié)是“商改寫”最容易碰到的問題。在中糧廣場的改造團(tuán)隊(duì)中流傳著這樣的一句話，不懂設(shè)計(jì)的工程不是好招商推廣和運(yùn)營人員。
改造升級后，中糧廣場的業(yè)態(tài)將調(diào)整為8.6萬平方米的甲級寫字樓和聯(lián)合辦公空間、1.6萬平方米商業(yè)配套、1.8萬平方米停車場及設(shè)備庫房用地。不僅項(xiàng)目的定位清晰，服務(wù)和配套也有了大幅提升。
內(nèi)容升級
中糧廣場將C座進(jìn)行了全新定位，客群面向中小微企業(yè)、文娛產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)以及中糧集團(tuán)上下游企業(yè)和中糧廣場大租戶上下游企業(yè)。
C座一共分為地上五層，地下三層。2-5層為COFCO OFFFICE，為純寫字樓辦公空間;一層定義為COFCO BUSINESS中糧商務(wù)，引入了星巴克、淮揚(yáng)府、TIAGO、小吾廚房等商戶方便商業(yè)洽談和宴請;地下一層定義為COFCO LIFE中糧生活，情景嵌入式餐飲街區(qū)、藝術(shù)展廳，為客戶提供就餐和藝術(shù)欣賞的功能;地下二層定義為COFCO FANTASY集合了聯(lián)合辦公、健身房、SPA、書吧、水吧、小劇場等多種功能。
近年來，聯(lián)合辦公市場蓬勃發(fā)展，一方面是受整體創(chuàng)業(yè)氛圍帶動，另一方面，它也是寫字樓業(yè)主消化問題庫存的重要方式。
中糧廣場總經(jīng)理孫天立希望用更開闊的思路去看待這一略顯尷尬的業(yè)態(tài)，“如果我們能把這個空間做到極致，可以為全樓的租戶提供從工作到生活的一體化服務(wù)，就會增加寫字樓客戶的黏性，也為租金上漲提供了條件”。
COFCO Fantasy的設(shè)計(jì)不單純是一個聯(lián)合辦公空間，也是中糧廣場配套的重要組成部分。它同時將被打通為中糧置地北京公司悅客會平臺的重要一員，為悅客會300萬會員提供服務(wù)，還將成為以中糧廣場為中心3——5公里輻射范圍內(nèi)的社區(qū)服務(wù)中心。
流動
在相對穩(wěn)定的寫字樓市場行情下，交易近來一直表現(xiàn)活躍，既有大宗交易，也有證券化的嘗試。
面對商業(yè)地產(chǎn)存量市場，住建部政策研究中心主任秦虹表示，發(fā)展過程中，政府需要注意規(guī)劃問題、發(fā)展商需要注意運(yùn)營問題，同時，政府和發(fā)展商均需要重視資產(chǎn)證券化的問題。
這與蘇鑫的觀點(diǎn)不謀而合。
蘇鑫認(rèn)為，證券化對存量改造市場意義重大，它是促進(jìn)資產(chǎn)流動的重要助力。
對開發(fā)商來說，持有寫字樓，意味著沉淀了數(shù)十億甚至上百億的資產(chǎn)，無論從資金成本上，還是運(yùn)營效率上，都不是最合算的做法。
而國內(nèi)開發(fā)商翹首以盼的REITs，受制于監(jiān)管法規(guī)和稅收，遲遲無法推進(jìn)，對資本的渴望推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商們另辟蹊徑。
12月7日，由金光紙業(yè)(中國)投資有限公司作為發(fā)行人、國金證券擔(dān)任計(jì)劃管理人及主承銷商的“國金-金光金虹橋國際中心資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃” 成功發(fā)行，雖然發(fā)行金額高達(dá)78億，但仍取得了超額3倍以上的認(rèn)購，創(chuàng)造了國內(nèi)CMBS發(fā)行規(guī)模的紀(jì)錄。
此前的8月，由中國金茂和高和資本聯(lián)手落地的國內(nèi)首例交易所掛牌的CMBS(商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款證券)產(chǎn)品“高和招商-金茂凱晨專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”成功發(fā)行。7月，由民生銀行主導(dǎo)的“匯富富華金寶大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，由于民生銀行采取了承攬、承做、投資一體的閉環(huán)型資產(chǎn)證券化模式，由單一投資人認(rèn)購和驅(qū)動，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和發(fā)行披露未實(shí)現(xiàn)社會化和透明化，業(yè)內(nèi)人士傾向于稱其為“類CMBS”。
與REITs讓商業(yè)物業(yè)的權(quán)益證券化并流動起來不同，CMBS是將商業(yè)物業(yè)的債項(xiàng)工具證券化并流動起來，它突破了銀行貸款(經(jīng)營性物業(yè)貸)的限制，使得融資的信用評級是基于項(xiàng)目和資產(chǎn)而非依賴于企業(yè)，只要資產(chǎn)夠好，往往可以獲得比借款人主體更高的信用評級，融資成本更低。
同時，借款人保留了對不動產(chǎn)的所有權(quán)，享有未來地產(chǎn)價值的升值空間。若未來REITs時機(jī)成熟，在做CMBS的同時，物業(yè)還可以通過REITs的形式再度證券化。
高和資本執(zhí)行合伙人石志平介紹，高和還有幾單CMBS產(chǎn)品正在準(zhǔn)備中。這是一個開放的市場，不需要制度創(chuàng)新，每一個環(huán)節(jié)都在現(xiàn)有的制度框架里實(shí)現(xiàn)的。
秦虹認(rèn)同CMBS的創(chuàng)新意義，并認(rèn)為這個領(lǐng)域會有很大發(fā)展前景。
