上海房市降溫 樓市將迎來(lái)寒冬？
12月中旬的一天傍晚，上海浦東內(nèi)環(huán)一高檔小區(qū)花園外，散步的人群每走過(guò)約300米，就能看到兩三個(gè)房產(chǎn)中介正在推介小區(qū)內(nèi)“剛剛新出”的一套房子——148平方米的三居室，1050萬(wàn)元，送車位。據(jù)中介介紹，這套房源的價(jià)格較同一小區(qū)、同戶型在售二手房整整低了200萬(wàn)元。
“最近成交量明顯不行了，大家都在搶著發(fā)售這套房子。”中介小賈告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者，因?yàn)榉績(jī)r(jià)居高不下、調(diào)控政策又頻頻出臺(tái)，這套明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房源頗被看好，附近至少有四五家中介門店都在當(dāng)天傍晚“出動(dòng)”大批人手尋找買家。
這一天，距上?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”新政剛剛過(guò)去兩周左右。中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者查詢鏈家網(wǎng)、我愛(ài)我家網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，“便宜貨”尚不多見(jiàn)。
12月17日，朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明在參加復(fù)旦大學(xué)EMBA同學(xué)會(huì)年會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)小組討論活動(dòng)時(shí)說(shuō)，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從量?jī)r(jià)齊飛的黃金時(shí)代扭轉(zhuǎn)了，趨勢(shì)正在改變，這種趨勢(shì)不會(huì)因?yàn)?016年樓市‘回光返照式’的突然火爆而改變?！?
“瘋狂土拍”，連開(kāi)發(fā)商自己都心驚肉跳
“回光返照式”的突然火爆，指的是今年一線城市和強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)瘋漲。以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，今年9月上海純商品住宅銷售均價(jià)為44893元/平方米，環(huán)比上漲5.7％，同比上漲50.6％。而這一數(shù)字，在2016年3月時(shí)才不過(guò)為3.2萬(wàn)元/平方米左右。
“這一萬(wàn)多元單價(jià)的漲幅，在2008年年底探底、2009年上升那會(huì)兒用了近兩年完成。而這次，只用了5個(gè)月。”原上海萬(wàn)科濱江事業(yè)部副總經(jīng)理、“宋家泰讀書圈”創(chuàng)始人宋家泰從今年5月開(kāi)始嘗試用直播形式向公眾實(shí)時(shí)播放上海的每一場(chǎng)土地拍賣，“一邊代表地產(chǎn)公司舉牌，一邊拍攝，心驚肉跳?！?
宋家泰認(rèn)為，今年的上海樓市走出的這波“妖怪行情”，與土拍市場(chǎng)密不可分，“面粉都比面包貴了，老百姓還不搶面包？開(kāi)發(fā)商還不趕緊囤地？”
在上海，2016年7月27日，金地集團(tuán)以每平方米3萬(wàn)多元的樓板價(jià)拍得浦東機(jī)場(chǎng)附近、祝橋鎮(zhèn)的一處地塊。當(dāng)時(shí)，祝橋二手房?jī)r(jià)格不過(guò)兩萬(wàn)多元，溢價(jià)極大，而廣受房地產(chǎn)業(yè)界的質(zhì)疑。
但很快，上海公布上海東站落戶祝橋的信息，宋家泰發(fā)現(xiàn)，先前認(rèn)為金地集團(tuán)“行為瘋狂”的地產(chǎn)商們，觀點(diǎn)轉(zhuǎn)變了，他們覺(jué)得金地拿這塊地變得“順理成章”，“我們的開(kāi)發(fā)商，每一次買地王都覺(jué)得是高點(diǎn)、買貴了，但過(guò)一段時(shí)間會(huì)發(fā)現(xiàn)，量?jī)r(jià)齊升了”。
此后的8月17日，融信地產(chǎn)以110億元拿下了上海靜安的一處地塊，創(chuàng)下全國(guó)地王紀(jì)錄?！斑@時(shí)候，大家又覺(jué)得祝橋那塊地拿得不貴了?！钡偻螅虾Ｌ奇?zhèn)等計(jì)劃拍賣地塊，都不再拍了。
這一波調(diào)控還會(huì)越調(diào)越高嗎
田明認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商們“越調(diào)越高”的經(jīng)驗(yàn)，在這一波調(diào)控中，可能不會(huì)再應(yīng)驗(yàn)了。今年的地王，朗詩(shī)集團(tuán)全都沒(méi)有參與其中，“我們要捂緊錢袋過(guò)日子了?！?
12月16日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。
中央的這次表態(tài)，引起了田明的高度關(guān)注，“這輪由中央政府發(fā)起的調(diào)控，我認(rèn)為很有必要。再不采取措施，金融風(fēng)暴就要來(lái)了”。
綜觀全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)銷數(shù)據(jù)，2016年以來(lái)，出現(xiàn)了一線城市火上天，二線城市一半以上高庫(kù)存的“冰火兩重天”現(xiàn)象。
瑞安地產(chǎn)、瑞虹新城項(xiàng)目總監(jiān)劉夢(mèng)潔透露了一組公司調(diào)研出的“非主流”數(shù)據(jù)，“2016年三四線城市只去了8％的庫(kù)存，只有20個(gè)一線和強(qiáng)一線城市火爆而已”。劉夢(mèng)潔說(shuō)，瑞安地產(chǎn)曾在2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱時(shí)拿下過(guò)幾個(gè)“地王”，但隨即遭遇了2008年那一輪樓市強(qiáng)調(diào)控，這一次，瑞安地產(chǎn)也采取了捂緊錢袋子的做法，并未參與地王的競(jìng)爭(zhēng)。
田明提醒，過(guò)去，政策處于“溫水煮青蛙”的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商們?cè)谝淮未握{(diào)控下，放松警覺(jué)，“市場(chǎng)依舊我行我素，還在搶地盤。我建議，開(kāi)發(fā)商這次應(yīng)該捂緊自己的錢袋子，應(yīng)對(duì)長(zhǎng)期的樓市調(diào)整”。
事實(shí)上，不僅是政府調(diào)整的需要，我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不再能夠支撐過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格。外貿(mào)、民間投資、消費(fèi)等情況都不算太樂(lè)觀。
“形勢(shì)不比過(guò)去了?！碧锩髡f(shuō)，自己2005年從公務(wù)員崗位辭職下海，2000年時(shí)南京的房?jī)r(jià)每平方米不到2000元，而現(xiàn)在，南京房?jī)r(jià)已經(jīng)“加個(gè)零，再乘以2”，同時(shí)房地產(chǎn)交易面積也漲到了12億平方米以上，“比2000年那會(huì)兒漲了幾十倍”。
田明稱，我國(guó)城鎮(zhèn)人口人均居住面積已經(jīng)達(dá)到約39平方米，“比德國(guó)、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家都高，戶均擁有住房達(dá)到1.3套。而這個(gè)數(shù)字，在過(guò)去只有0.2~0.3左右”。
田明分析，未來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)可能會(huì)有一小段高位盤整期，此后肯定會(huì)下行，“大的曲線肯定是下跌”。傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)做法——拍地、蓋樓、銷售模式，將不再有大的市場(chǎng)。
泰禾集團(tuán)營(yíng)銷副總經(jīng)理鄂宇對(duì)此卻持不同看法，他認(rèn)為，以目前一線城市和強(qiáng)二線城市的供需來(lái)看，房?jī)r(jià)只會(huì)在短期內(nèi)略作調(diào)整，“需求擺在那里，有正確的銷售策略，房子照樣賣得出去”。
鄂宇說(shuō)，泰禾集團(tuán)新近在新江灣城開(kāi)放的新盤供不應(yīng)求，409套房，已經(jīng)有1萬(wàn)戶業(yè)主進(jìn)行登記，“我們要求客戶出具資產(chǎn)證明等，現(xiàn)在已經(jīng)有900戶給了證明。很多人找關(guān)系要房”。
供需調(diào)整或能破解房地產(chǎn)難題
供需，始終是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)不變的話題。因?yàn)樾枨筮h(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，一線城市和強(qiáng)二線城市被認(rèn)為是最穩(wěn)健的地產(chǎn)投資區(qū)塊。
宋家泰介紹，上海2016年1月土地預(yù)售證面積為40多萬(wàn)平方米，而成交達(dá)到120多萬(wàn)平方米。此后，2月，在常見(jiàn)的“春節(jié)沒(méi)人買房”淡季，預(yù)售證面積僅為10多萬(wàn)平方米，銷售量卻達(dá)到60多萬(wàn)平方米。
3月，預(yù)售證面積80多萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售了180多萬(wàn)平方米。3月25日，上海市政府出臺(tái)樓市新政，調(diào)高了社保繳納期限等要求。到了4月，供給130萬(wàn)平方米，成交僅90萬(wàn)平方米。
但從5月開(kāi)始，“地王”頻頻出現(xiàn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)高企。10月28日，上海出臺(tái)“滬六條”，要求開(kāi)發(fā)商用自有資金買地、進(jìn)行嚴(yán)格資金審查。11月底，上海又出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”新政，全國(guó)范圍內(nèi)有貸款的人買房都算二套房。
從表面上看，宋家泰認(rèn)為，“越調(diào)越漲”的情況依然存在。但他認(rèn)為，供給不足是一線城市目前房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。
更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，其實(shí)在一線。一名開(kāi)發(fā)商透露，自己在江蘇無(wú)錫和蘇州吳江的兩處樓盤，遭遇到的是極為嚴(yán)格的新政，“無(wú)錫1萬(wàn)元以上不準(zhǔn)成交，吳江2萬(wàn)元以上不準(zhǔn)簽約。你覺(jué)得虧本了，捂盤不賣了，也不行，房子工程進(jìn)行到一定程度，就要被約談了，讓你賣，價(jià)錢又不能高”。
這名開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，2018年以前，這種嚴(yán)厲的管控會(huì)持續(xù)下去，“那些地王將來(lái)能不能掙錢，還真不好說(shuō)”。
長(zhǎng)期從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作的劉夢(mèng)潔，也對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)并不看好。她介紹，以上海為例，每年新開(kāi)10~30個(gè)商場(chǎng)，每年新增300萬(wàn)~400萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，“通常說(shuō)，一個(gè)10萬(wàn)方的商場(chǎng)周邊，要有10萬(wàn)人的人群，但現(xiàn)在你看看，一個(gè)商場(chǎng)周圍，有那么多人么？”
她認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的前景，或許可以被當(dāng)做“住宅供給”增加到住宅市場(chǎng)，“如果你2017年要買房，那就逢低買進(jìn)一線城進(jìn)一線城市的住宅自用吧?！?
