小區(qū)停車費(fèi)亂漲價(jià)業(yè)咋辦？法學(xué)專家：三個(gè)救濟(jì)途徑
觀點(diǎn)
1
價(jià)格放開后，車位產(chǎn)權(quán)擁有者（通常是開發(fā)商或委托物業(yè)公司）有定價(jià)權(quán)；
2
長(zhǎng)期看，小區(qū)停車位月租費(fèi)放開是市場(chǎng)行為，有利于市場(chǎng)資源配置；
3
漲價(jià)過高有濫用市場(chǎng)支配地位、進(jìn)行價(jià)格壟斷之嫌；
4
小區(qū)車位的出售和出租，只能針對(duì)本小區(qū)業(yè)主；
5
業(yè)主可根據(jù)合同法“顯失公平”原則，消法、反壟斷法等法律進(jìn)行救濟(jì)維權(quán)。
診斷嘉賓
自國(guó)家發(fā)改委放開對(duì)小區(qū)停車位收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)后，全國(guó)各地引發(fā)了收費(fèi)亂象，成都也不例外。今年以來，成都市區(qū)出現(xiàn)了多個(gè)小區(qū)停車月租費(fèi)用一次性上漲的情況，最高的漲到原來的兩三倍。月租費(fèi)的普遍上漲，隨之而來的是小區(qū)業(yè)主和物業(yè)、開發(fā)商的矛盾尖銳對(duì)立。雖然政府職能部門均迅速介入，但很難解決根本性問題。
12月7日晚，成都商報(bào)記者邀請(qǐng)了四川大學(xué)法學(xué)院幾名知名的法學(xué)專家教授，就相關(guān)法律問題進(jìn)行了詳細(xì)“會(huì)診”。
王竹（法學(xué)博士，四川大學(xué)法學(xué)院教授，博士研究生導(dǎo)師）
劉暢（經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，四川大學(xué)法學(xué)院副教授）
袁嘉（法學(xué)博士，四川大學(xué)法學(xué)院講師）
診斷主題
1、政府是否應(yīng)當(dāng)恢復(fù)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)；
2、停車位亂漲價(jià)涉嫌違反哪些法律；
3、業(yè)主面臨車位亂漲價(jià)，有哪些救濟(jì)途徑？
劉忠炫
成都商報(bào)記者 周茂梅
A
誰的車位？
三種情形：歸開發(fā)商、歸人防、歸業(yè)主
問：小區(qū)車位權(quán)屬究竟歸誰？
王竹：小區(qū)車位的權(quán)屬一般有三種情形，分別屬于開發(fā)商、人防部門或全體業(yè)主共同共有。根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，該條規(guī)定的車位，可推定所指的是，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的車位。
（1）產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。依據(jù)是地下停車場(chǎng)所附著的土地使用權(quán)，非建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)公共設(shè)施，包括停車場(chǎng)、會(huì)所等由開發(fā)商取得產(chǎn)權(quán)。
（2）產(chǎn)權(quán)歸人防部門。人防部門主張權(quán)利的依據(jù)是《中華人民共和國(guó)人民防空法》，認(rèn)為包括地下停車場(chǎng)在內(nèi)的人防工程均屬于國(guó)家所有，具體由人防辦管理。
（3）產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主。地下停車場(chǎng)作為整個(gè)小區(qū)的不可分割的公共配套設(shè)施，認(rèn)為小區(qū)地下停車場(chǎng)或者面積上或者投資上已經(jīng)分?jǐn)傇谟行У匿N售面積之中，因而，其產(chǎn)權(quán)當(dāng)然屬于全體業(yè)主共同共有。
問：業(yè)主對(duì)小區(qū)車位有無優(yōu)先使用權(quán)？
王竹：《物權(quán)法》第74條規(guī)定， 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。根據(jù)該條法律的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)車位有優(yōu)先使用的權(quán)益。也就是說，小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足于小區(qū)業(yè)主使用，之后才能對(duì)外出租。
問：為什么要規(guī)定小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先使用權(quán)？
王竹：《物權(quán)法》在起草過程中，調(diào)研了深圳萬科的多個(gè)樓盤，在此期間，剛好發(fā)生了一件有意思的事情，即有一個(gè)投資商購(gòu)買了萬科某盤的多個(gè)車位，而他本人又不是該小區(qū)的業(yè)主，購(gòu)買車位后，他采取臨停收取高額停車費(fèi)的行為，讓小區(qū)業(yè)主遭遇高價(jià)停車難題，調(diào)研組成員認(rèn)為，這種行為直接侵犯了小區(qū)業(yè)主公平享有小區(qū)配套服務(wù)的權(quán)益，因此在《物權(quán)法》74條中作出了“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定。
問：業(yè)主既然對(duì)小區(qū)車位享有優(yōu)先使用權(quán)，那么業(yè)主是否有權(quán)享有“只租不買”的權(quán)益？
王竹：從現(xiàn)行《物權(quán)法》第74條和相關(guān)規(guī)定來看，僅僅要求預(yù)留一定的殘疾人停車位，要求開發(fā)商保留一定比例產(chǎn)權(quán)車位用于出租尚無法律依據(jù)，開發(fā)商是可以將全部的產(chǎn)權(quán)車位進(jìn)行出售的。
B
政府該不該管？
放開停車服務(wù)價(jià)格，是依法行政的具體體現(xiàn)
問：小區(qū)車位是否應(yīng)當(dāng)放開政府指導(dǎo)價(jià)？
袁嘉：從我國(guó)《價(jià)格法》的相關(guān)規(guī)定來看，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格，以及資源稀缺（自然資源）的少數(shù)商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。小區(qū)的停車服務(wù)，不屬于政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)的范疇，放開價(jià)格是政府依法行政的具體表現(xiàn)。
社會(huì)要評(píng)判一個(gè)機(jī)制的價(jià)值，還是要考慮社會(huì)公共利益和消費(fèi)者權(quán)益的損益程度。 是否需要放開價(jià)格管制，還需要考慮成本收益分析和進(jìn)行實(shí)效研究。
在實(shí)效研究方面，要將價(jià)格管制可能帶來的低效能與其可能給社會(huì)公共利益和消費(fèi)者福利帶來的提升進(jìn)行比較，如果進(jìn)行價(jià)格管制的成本大于收益，就應(yīng)該放開價(jià)格管制，如果相反，施行價(jià)格管制更有利于社會(huì)公共利益保護(hù)的話，政府就可以考慮恢復(fù)價(jià)格管制，但這種價(jià)格管制應(yīng)當(dāng)是一種最低程度的價(jià)格干預(yù)。
價(jià)格形成問題，首先是小區(qū)車位的供給量和業(yè)主的需求量共同決定了小區(qū)停車費(fèi)的價(jià)格。由于短期內(nèi)小區(qū)停車位的供給與需求缺乏彈性，需方對(duì)價(jià)格敏感度不高，短期內(nèi)的停車需求量不受太大影響。而隨著時(shí)間推移，供給與需求將更富有彈性，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，小區(qū)若要提高停車費(fèi)，在短期內(nèi)比長(zhǎng)期中更容易。這也可以解釋為何一放開停車費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，物管就馬上出現(xiàn)單方面漲價(jià)的現(xiàn)象。
從本質(zhì)來看，小區(qū)停車場(chǎng)的停車服務(wù)，屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)范疇，停車費(fèi)價(jià)格過高終將引起更多的業(yè)主做出少買車、賣掉車甚至搬遷的決定，導(dǎo)致需求減少，進(jìn)而影響小區(qū)車位所有者或委托管理者降低價(jià)格?？梢?，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，小區(qū)停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)整，會(huì)自動(dòng)使停車位及停車服務(wù)的供給和需求達(dá)到平衡，這便是“看不見的手”在配置資源。
如果采取價(jià)格控制的手段，比如設(shè)置價(jià)格上限，或許在短期內(nèi)，供需雙方對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)不太敏感，但長(zhǎng)期的情況完全不同，由于供給與需求富有彈性，其結(jié)果導(dǎo)致停車位大量短缺。再加上缺乏激勵(lì)，最終，物管得到了低費(fèi)用，業(yè)主得到了低質(zhì)量的車位和服務(wù)。因此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家會(huì)認(rèn)為在停車服務(wù)市場(chǎng)中，人為控制價(jià)格模糊了正常指引社會(huì)資源配置的信號(hào)，無疑是低效率的。
C
可能違了哪些法？
《合同法》
《反壟斷法》
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》
問：目前全國(guó)各地出現(xiàn)的收費(fèi)亂象，會(huì)涉及到哪些法律？
王竹：首先，涉嫌違反《合同法》54條的規(guī)定，開發(fā)商漲價(jià)后與業(yè)主之間形成的車位租賃合同顯失公平。為什么是顯失公平，因?yàn)槟阋郧笆?00元錢一個(gè)車位，現(xiàn)在要漲到800塊錢一個(gè)，對(duì)業(yè)主來說，是明顯不公平的?；谶@種“顯失公平性”，業(yè)主可以依據(jù)合同法，要求車位出租人變更租賃合同。
袁嘉：開發(fā)商自持車位漲價(jià)亂象，可能涉嫌違反《反壟斷法》中關(guān)于禁止濫用市場(chǎng)支配地位行為的規(guī)定。首先要看開發(fā)商是否有市場(chǎng)支配地位、有沒有濫用的行為等。
自持車位的開發(fā)商，是否具有市場(chǎng)支配地位，要先劃分相關(guān)市場(chǎng)，這里的相關(guān)市場(chǎng)可能是該小區(qū)所在位置方圓幾百米的停車位，如何確定相關(guān)市場(chǎng)需要進(jìn)行替代分析，比如江安花園的業(yè)主能否到一公里之外的文星花園去停車，如果具有可能性，那么兩個(gè)小區(qū)具有替代性，江安花園的開發(fā)商所自持的車位，對(duì)江安花園業(yè)主而言，不具有絕對(duì)的壟斷地位，如果兩個(gè)小區(qū)完全不具有替代性，業(yè)主不能通過其它車位來代替在本小區(qū)停車，那么本小區(qū)開發(fā)商對(duì)業(yè)主而言是具有壟斷的市場(chǎng)支配地位的。越高檔的小區(qū)，自持車位比例較高的開發(fā)商，越容易具有市場(chǎng)支配地位。
開發(fā)商是否有濫用市場(chǎng)支配地位的行為，則要看定價(jià)是否屬于不公平的高價(jià)。通行的判斷標(biāo)準(zhǔn)有幾種，一是成本加利潤(rùn)分析法，比如車位出租的成本多少，獲取的利潤(rùn)多少，如果利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，則屬于不公平的高價(jià)。另一種是橫向比較法，從空間分析，如果同等條件下，你遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于別人，也屬于不公平的高價(jià)。從時(shí)間軸度上分析，比如去年300元，今年突然漲到800，一年不到突然漲兩倍多，而且沒有合理的理由，這也是明顯不公平的。
劉暢：對(duì)于車位漲價(jià)亂象，涉嫌違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。首先，消費(fèi)者享有知情權(quán)，業(yè)主在買房租車位的時(shí)候，起碼有權(quán)對(duì)小區(qū)車位情況，車輛情況，需求情況等信息知情，這有利于業(yè)主預(yù)估小區(qū)停車費(fèi)的大致價(jià)位。但在實(shí)際生活中，作為消費(fèi)者的業(yè)主極少有知情的。
其次，消費(fèi)者享有公平交易權(quán)。在物業(yè)消費(fèi)中，業(yè)主實(shí)際上是處于不公平的地位，車位是開發(fā)商的，當(dāng)停車服務(wù)合同到期后，開發(fā)商直接提價(jià)，然后委托物業(yè)公司執(zhí)行，業(yè)主往往只能在本小區(qū)內(nèi)停車，沒有選擇的余地，只能被動(dòng)接受不公平的價(jià)格。
D
業(yè)主怎么辦？
三個(gè)救濟(jì)途徑：
變更合同、業(yè)委會(huì)出面、反壟斷訴訟
途徑一
以“顯失公平”
要求變更合同
問：對(duì)于瘋狂漲價(jià)行為，我們?cè)撛趺崔k？
王竹：首先業(yè)主可以依據(jù)《合同法》主張漲價(jià)合同“顯失公平”，要求變更合同。《民通意見》第72條規(guī)定：“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平?！蔽飿I(yè)管理公司與開發(fā)商一般屬于同一母公司，通過物業(yè)公司提高車位租賃費(fèi)用的方式促進(jìn)開發(fā)商的車位銷售，已經(jīng)符合“一方利用優(yōu)勢(shì)”，“致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則”。
我個(gè)人猜測(cè)，實(shí)務(wù)中沒有進(jìn)行相關(guān)操作的原因可能是：第一，這一規(guī)則之前未在該領(lǐng)域適用過，屬于新類型糾紛；第二，盡管部分業(yè)主反對(duì)，但可能有的業(yè)主選擇了購(gòu)買，或者愿意高價(jià)承租；第三，業(yè)主單獨(dú)起訴成本較高，解除合同較為容易，但要求降價(jià)后強(qiáng)制締約，強(qiáng)制締約義務(wù)不如公共服務(wù)企業(yè)明確；第四，可能已經(jīng)過了《合同法》第55條規(guī)定的一年除斥期間（本條所指的是權(quán)利人有權(quán)撤銷合同的期間為一年）。
個(gè)人覺得需要完善的是，通過司法解釋或者修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》，明確車位出租合同的強(qiáng)制締約義務(wù)，在此基礎(chǔ)上通過顯失公平的合同來提出變更合同金額。
途徑二
業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主
與物管協(xié)商價(jià)格
問：從消費(fèi)者權(quán)益保障角度，如何設(shè)置完善的業(yè)委會(huì)救濟(jì)途徑？
劉暢：現(xiàn)實(shí)生活中，小區(qū)停車服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)并不充分，供需雙方的市場(chǎng)地位也并不平等，要充分發(fā)揮價(jià)格機(jī)制，首先需要矯正業(yè)主與物管之間的不公平關(guān)系，這就依賴于小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立及運(yùn)行。
在具體操作層面，第一，業(yè)委會(huì)有利于確保消費(fèi)者知情權(quán)的實(shí)現(xiàn)，協(xié)助業(yè)主獲取充分、全面、真實(shí)的供需信息。小區(qū)物管負(fù)有信息告知義務(wù)，向業(yè)主公開小區(qū)停車位的基本情況，包括車位的位置、數(shù)量、可停車型的大小以及物管的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等；小區(qū)業(yè)委會(huì)則可以通過統(tǒng)計(jì)小區(qū)業(yè)主車輛的持有情況，幫助業(yè)主了解需求信息。
第二，業(yè)委會(huì)有助于保障消費(fèi)者的公平交易權(quán)。為了確保業(yè)主的談判地位，我贊成“有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)先放開價(jià)格”的操作步驟，可由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主與物管進(jìn)行價(jià)格協(xié)商，雙方按停車需求、經(jīng)營(yíng)成本等測(cè)算停車收費(fèi)；或者由業(yè)委會(huì)協(xié)助業(yè)主做出客觀、理性的消費(fèi)判斷。物管公司提供的停車服務(wù)如實(shí)行差別化收費(fèi)，應(yīng)保證等價(jià)交換的車位及服務(wù)品質(zhì)。
第三，業(yè)委會(huì)有權(quán)行使消費(fèi)者的自主選擇權(quán)。當(dāng)物管公司出現(xiàn)提供質(zhì)次價(jià)高的停車服務(wù)、強(qiáng)迫業(yè)主與其簽訂不合理收費(fèi)的停車服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主們有權(quán)通過業(yè)委會(huì)依照《物權(quán)法》解聘、重新選聘物管公司。
途徑三
向法院提起
反壟斷侵權(quán)民事訴訟
問：業(yè)主可以依據(jù)《反壟斷法》主張權(quán)益，具體應(yīng)如何主張？需要從哪些方面下手？
袁嘉：面對(duì)小區(qū)車位瘋狂漲價(jià)，業(yè)主可以嘗試通過向反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴舉報(bào)或者直接向法院提起反壟斷侵權(quán)民事訴訟的方式主張權(quán)益。如果小區(qū)車位屬于開發(fā)商自持，其對(duì)停車費(fèi)進(jìn)行大幅提價(jià)的行為，可能違反《反壟斷法》第十七條，構(gòu)成濫用市場(chǎng)支配地位的壟斷高價(jià)行為?！斗磯艛喾ā凡⒉恢苯颖Ｗo(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者，而是通過維護(hù)自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序，讓市場(chǎng)為經(jīng)營(yíng)者提供自由的環(huán)境，為消費(fèi)者提供物美價(jià)廉、品類豐富的產(chǎn)品和服務(wù)。為了讓業(yè)主的救濟(jì)渠道變得更加可行，第一是要加強(qiáng)和集中反壟斷行政執(zhí)法的力量；第二、在反壟斷民事訴訟中，積極引入集體訴訟、懲罰性賠償?shù)葯C(jī)制；第三，反壟斷訴訟證據(jù)鏈條復(fù)雜、證明難度大，需要培養(yǎng)大量的反壟斷專業(yè)人才。
