房地產(chǎn)市場(chǎng)新紅利： 政策將助力租賃市場(chǎng)
在12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，對(duì)住房租賃市場(chǎng)做出了如上單獨(dú)表態(tài)：“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為?！?
這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)兩年提及租賃市場(chǎng)。從相關(guān)部委的表態(tài)和動(dòng)作來看，租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策也在近兩年集中出臺(tái)。
政策層面的密集動(dòng)作，正在揭開一塊巨大的蛋糕——有機(jī)構(gòu)指出，2030年租賃市場(chǎng)規(guī)模將超過4萬億。這不僅是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“后開發(fā)時(shí)代”的一個(gè)必然過程，也被認(rèn)為是大城市構(gòu)建多層次住房體系的一種出路。
潛在體量超“四萬億”
近兩年，監(jiān)管層關(guān)于租賃市場(chǎng)的政策表態(tài)和文件出臺(tái)均十分密集。
2015年1月，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》提出，積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
今年5月4日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。
2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。
此前多年，作為主管部門的住建部，對(duì)租賃市場(chǎng)的關(guān)注主要限于規(guī)范市場(chǎng)、打擊亂象的層面。因此，近兩年這種密集的政策動(dòng)向意義重大。
按照同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉的觀點(diǎn)，這是構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系的一個(gè)方面，“核心一二線城市房?jī)r(jià)確實(shí)有點(diǎn)高了，買不起住房的群體還是要靠租賃市場(chǎng)解決居住問題?！?
近年來，一線城市土地供應(yīng)不足，極大影響了市場(chǎng)的新房供應(yīng)，而存量房規(guī)模的日益龐大，也給租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了條件。
另一方面，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代的一個(gè)必經(jīng)階段。鏈家研究院近期發(fā)布的研究報(bào)告指出，今年中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模為1.1萬億，但僅占房屋交易市場(chǎng)規(guī)模的7%。而在發(fā)達(dá)國(guó)家，這一比例在30%-50%的規(guī)模。鏈家研究院認(rèn)為，未來5-10年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場(chǎng)體量約為1.6萬億，2025年達(dá)到2.9萬億，2030年超過4萬億。
“自持型”土地或大行其道
當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓和短租民俗備受青睞。不僅市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，部分運(yùn)營(yíng)商還得到資本的強(qiáng)勢(shì)注入。這也成為傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)之外的一塊“新蛋糕”。
北京某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資深從業(yè)者向記者表示，在租賃市場(chǎng)尚未真正做大之時(shí)，盡快通過政策立法來加強(qiáng)監(jiān)管，顯得很有必要。
他認(rèn)為，租賃市場(chǎng)存在諸多痛點(diǎn)。對(duì)于租房者而言，租房提取公積金困難；租房貸款限制多、利息高；易出現(xiàn)合同糾紛等。對(duì)出租者來說，高房?jī)r(jià)背景下的租金年投資回報(bào)率非常低。
該人士表示，從未來政策走向看，一方面，租賃市場(chǎng)的規(guī)范將得到強(qiáng)化，另一方面，不排除該行業(yè)獲得相關(guān)稅收、信貸等政策扶持的可能。
今年11月，北京推出三宗“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊，并要求全部居住套型必須符合“90/70政策”。在競(jìng)買過程中設(shè)置價(jià)格上限，達(dá)到上限后轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持面積階段。最終的出讓結(jié)果令人驚訝：在新的出讓方式下，三宗土地以“全部持有”的條件被競(jìng)出。
在土地供應(yīng)相對(duì)不足的北京市場(chǎng)，這種出讓方式頗受爭(zhēng)議，但有業(yè)內(nèi)分析人士指出，該方式在控制房?jī)r(jià)過快上漲方面，同樣存在一定的合理性，若企業(yè)真正能夠通過眾籌、資產(chǎn)證券化等方式取得盈利，不排除未來進(jìn)一步推廣的可能。
近期，北京兩宗“全部自持”地塊的得主萬科，宣布將嘗試采用“住房眾籌”的方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。雖然效果尚屬未知，但這種局面正在倒逼房企對(duì)傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行思考。
