北京樓市冬眠：一邊是開(kāi)發(fā)商死扛 一邊是買房者觀望
京城樓市冬眠 一邊是開(kāi)發(fā)商"死扛"，一邊是買房者觀望
《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了北京房?jī)r(jià)降溫外，受北京樓市調(diào)控政策影響，環(huán)京區(qū)域的燕郊、廊坊等地樓市也開(kāi)始降溫。
"燕郊的新房樓盤價(jià)格約28000元/平方米，跟9月相比，房?jī)r(jià)基本變化不大，但是成交量下滑，觀望的多于買房的。"21日，燕郊一家售樓處的工作人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
雖然人為的炒作讓房?jī)r(jià)飛起來(lái)了，但中心還是中心，睡城依舊是睡城。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資、投機(jī)加上開(kāi)發(fā)商和中介公司的聯(lián)合炒作，曾使得房?jī)r(jià)一度飆升，但一旦政策有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，各方就會(huì)蠢蠢欲動(dòng)。
"可以預(yù)見(jiàn)，土地供應(yīng)制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收等一系列制度建設(shè)將步入快車道，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期，這抓住了樓市調(diào)控的真諦。"原國(guó)家發(fā)改委處級(jí)官員、北京福盛德經(jīng)濟(jì)咨詢公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮德林向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。但他也提醒，由于涉及到土地和財(cái)政等深層次問(wèn)題，所以建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚需時(shí)日。
樓市降溫
近日《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京及周邊區(qū)域的樓市冷清不少。
一個(gè)明顯的信號(hào)是，在北京，多家中介機(jī)構(gòu)卸下招牌，貼出"轉(zhuǎn)讓、出租"的告示，一些中介門店甚至把賣房的牌子挪移至地鐵口和人流更多的十字路口，以招攬顧客。
調(diào)控之后，北京樓市的成交進(jìn)入量縮價(jià)穩(wěn)的階段。記者梳理數(shù)據(jù)顯示，9月北京純商住宅的成交套數(shù)5499套，調(diào)控后的10月銳減至3354套，11月跌至2670套，12月前半月北京僅成交1665套純商住宅；成交量重挫的同時(shí)，北京的房?jī)r(jià)穩(wěn)定在了4萬(wàn)元/平方米上下。
而與北京樓市息息相關(guān)的燕郊樓市，同樣變得冷清了。記者走訪發(fā)現(xiàn)，燕郊的首爾甜城、匯福悅榕灣等售樓處十分冷清，只有銷售人員百無(wú)聊賴地喝著水聊著天。
眼下，燕郊無(wú)論是新房還是二手房，都鮮有人問(wèn)及。"燕郊的房?jī)r(jià)沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)了，已經(jīng)高過(guò)北京郊區(qū)的區(qū)縣。"一位在昌平看房的購(gòu)房者說(shuō)。最新的報(bào)價(jià)顯示：燕郊房?jī)r(jià)超越了懷柔，前者掛牌均價(jià)達(dá)到25684元/平方米，而后者為25162元/平方米。
此外，永清縣、霸州市等地新樓盤價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)下降，降幅在1000元/平方米到2500元/平方米不等。而記者在采訪中也聽(tīng)到了質(zhì)疑之聲，"此次房?jī)r(jià)的松動(dòng)不一定是真的下跌了，10月面臨接連出臺(tái)的調(diào)整政策，這才逐步遏制住了房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。"有分析人士認(rèn)為。
惜售與泡沫同在
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是北京還是燕郊，一些開(kāi)發(fā)商正在"死扛"，一部分本應(yīng)銷售的項(xiàng)目，既不公布價(jià)格也不開(kāi)盤。"現(xiàn)在不著急銷售。"北京通州某售樓處一位工作人員告訴記者，樓盤推遲了開(kāi)盤時(shí)間。
記者隨后從北京房管系統(tǒng)獲悉，進(jìn)入11月，北京很多高價(jià)盤暫緩備案，目的就是控制房?jī)r(jià)漲幅。"這也給房企惜售找到了理由，還有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完成全年的任務(wù)，也助長(zhǎng)了惜售意向。"中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。
在燕郊，記者也發(fā)現(xiàn)部分新房不僅沒(méi)有降溫，反而有堅(jiān)挺的勢(shì)頭。雖然燕郊很多在售的樓盤售樓處門可羅雀，但開(kāi)發(fā)商顯然一點(diǎn)也不著急。而燕郊之所以出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，其主要原因是開(kāi)發(fā)商"手里有糧心里不慌"，力挺價(jià)格不降。北京一位中介經(jīng)理告訴記者："隨著北京嚴(yán)格限購(gòu)，失去資格的購(gòu)房者可能選擇周邊的城市購(gòu)房。"
"這與開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期和資金狀況有關(guān)，這個(gè)預(yù)期包括了對(duì)北京土地供應(yīng)狀況的預(yù)判，在這些企業(yè)看來(lái)，目前北京住房供應(yīng)不足，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，加上自己資金充裕，所以惜售等待未來(lái)漲價(jià)。"中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
"以前搞定一個(gè)意向客戶，短的幾個(gè)月，長(zhǎng)的一兩年，今年10天就可能交定金了。"北京一家中介機(jī)構(gòu)的置業(yè)顧問(wèn)張曉燕說(shuō)，今年是樓市最好賺錢的一年。同樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子也過(guò)得不錯(cuò)，今年前三季度，中國(guó)恒大銷售額達(dá)到2806億元，同比大增118%。
這一輪房市快得讓人猝不及防，也可以說(shuō)是錢潮洶涌。"銀行對(duì)此是喜聞樂(lè)見(jiàn)。"張大偉說(shuō)，2016年前三季度銀行房貸總量達(dá)到3.63萬(wàn)億，超過(guò)去年全年的2.7萬(wàn)億。
"數(shù)據(jù)只能反映房地產(chǎn)加杠桿的局部，有些資金并未納入統(tǒng)計(jì)中。"北京某P2P公司市場(chǎng)主管對(duì)記者說(shuō)，除了常規(guī)的貸款外，房企湊款的方式很多，比如可以找第三方中介提供資金。"各種民間融資公司都可以為購(gòu)房者解決資金問(wèn)題。"這位市場(chǎng)主管直言，這讓很多資金通過(guò)杠桿的形式進(jìn)入樓市。
未來(lái)樓市往何處去
如何讓房子"炒不起來(lái)"，這是未來(lái)房市政策的重要方向。9月30日晚上，當(dāng)很多人收拾行裝準(zhǔn)備外出"過(guò)國(guó)慶"的時(shí)候，北京發(fā)布了"9·30新政"，為北京的樓市潑了一盆冷水。
"一二線大城市樓市過(guò)熱，很多三四線城市樓市怎么都炒不起來(lái)，這是供求關(guān)系定的。"22日，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。自1998年"房改"以來(lái)，近20年中國(guó)樓市出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，逐漸成長(zhǎng)為一個(gè)十萬(wàn)億級(jí)的龐大市場(chǎng)，但問(wèn)題也不少。
"尤其是部分金融機(jī)構(gòu)借以監(jiān)管漏洞，讓資金以各種方式混入樓市，這些資金成為此輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的幫兇，房?jī)r(jià)更是水漲船高。"顧云昌說(shuō)。正是基于此，今年10月份后，中央連續(xù)出臺(tái)了三波房地產(chǎn)調(diào)控攻勢(shì)，方才遏制住了房?jī)r(jià)不正常上漲的趨勢(shì)。
明年房?jī)r(jià)還會(huì)上漲怎么辦？馮德林認(rèn)為，明年要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，著力防控資產(chǎn)泡沫。
事實(shí)上，明年仍是房?jī)r(jià)泡沫擠壓期。"為什么錢都往房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，根本原因是利益過(guò)高。"倪鵬飛說(shuō)，最直接的就是建立適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)、土地市場(chǎng)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，從金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等各領(lǐng)域聯(lián)合發(fā)力。
馮德林稱，部分一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)一度迅猛上漲，其背后與巨額資金涌入樓市，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關(guān)系。倪鵬飛也認(rèn)為，土地方面，改革土地征管、儲(chǔ)備、交易和利益分配制度中的土地儲(chǔ)備有條件開(kāi)展，這樣可以盤活存量土地，打破市場(chǎng)壟斷；房產(chǎn)稅開(kāi)征呼吁比較高，應(yīng)該加快在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)征；而金融制度方面，包括規(guī)范樓市杠桿率（首付比例），加強(qiáng)金融監(jiān)管，堵塞各種資金流入樓市的縫隙。
"房?jī)r(jià)的回落需要一個(gè)過(guò)程，關(guān)鍵要看限貸、限購(gòu)等短期措施的力度。"張大偉說(shuō)。
