2016
2016年被稱為“史上最可怕的地王年”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，調(diào)控前全國(guó)地王超百，且二線城市瘋狂程度超越一線。到了2017年隨著市場(chǎng)調(diào)控，地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象或不在。
2016年被稱為“史上最可怕的地王年”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，調(diào)控前全國(guó)地王超百，且二線城市瘋狂程度超越一線。不止是因?yàn)槿珖?guó)范圍內(nèi)地王頻現(xiàn)，而是一邊是供應(yīng)同比呈負(fù)增長(zhǎng)，一邊是價(jià)格飛漲企業(yè)搶地意愿強(qiáng)烈。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，北上廣及蘇州南京等熱點(diǎn)城市土地交易市場(chǎng)呈現(xiàn)出：?jiǎn)巫诔山?、溢價(jià)率、樓面價(jià)均高于歷史水平的現(xiàn)象。
對(duì)此，中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，2016年是中國(guó)有史來(lái)地王最密集的年份，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率“三高”地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。
土地瘋狂必然導(dǎo)致樓市的瘋狂，十一調(diào)控之前，全國(guó)各大熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已然“上漲過(guò)快”，促使地方政府加碼調(diào)控：在“9·30”后，北京宅地改革先行，在今年積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、減少宅地供應(yīng)之后，又推出土地“自持”，鼓勵(lì)房企變“房東”；22個(gè)熱點(diǎn)城市明確表態(tài)，2017年將加大土地供應(yīng)，嚴(yán)防“地王”產(chǎn)生，以求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
加大土地供應(yīng)
12月初剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，要建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。12月18日，在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)舉辦的論壇上，中國(guó)人民銀行參事盛松成表示，首先要改進(jìn)我國(guó)目前的土地拍賣(mài)制度。我國(guó)的土地拍賣(mài)是價(jià)高者得，盛松成建議參考上海車牌拍賣(mài)的方法，可以去掉最高，去掉最低，取中間價(jià)格。其二，改善地方政府的考核機(jī)制，提高土地利用效率，增加住宅用地供給。
合肥市國(guó)土資源局發(fā)布消息稱，已出臺(tái)三年住宅供地計(jì)劃，全市2017-2019年住宅用地供應(yīng)總量約為32500畝。天津市國(guó)土局對(duì)外發(fā)布了2017-2019年住宅用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃，具體為2017年560公頃，2018年550公頃，2019年540公頃，三年合計(jì)1650公頃。濟(jì)南市2017-2019年的年均供應(yīng)住宅用地7000畝左右。鄭州市2017年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地840公頃，2018年計(jì)劃供應(yīng)780公頃，2019年計(jì)劃供應(yīng)780公頃，三年合計(jì)2400公頃。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，擴(kuò)大土地供應(yīng)，使新增土地供應(yīng)量與城鎮(zhèn)化進(jìn)程相匹配。2014年以來(lái)，我國(guó)城市土地供應(yīng)面積增速明顯放緩。2016年7月至今，100大中城市土地供應(yīng)同比持續(xù)為負(fù)。然而，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅為56%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束。如果不加大土地供應(yīng)力度，可能加劇城市土地供給緊張的局面，帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力。
從諸多城市政策面可以看出，2017年通過(guò)增加有效土地供應(yīng)，改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管等諸多方面，防止“地王”現(xiàn)象的再現(xiàn)。
國(guó)土部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示，2017年，在把握去庫(kù)存主基調(diào)的思路上，既要推進(jìn)庫(kù)存壓力較大城市土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)整，以利于達(dá)到庫(kù)存消化的合理周期，也要穩(wěn)定熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)預(yù)期。
向都市圈周邊疏導(dǎo)
一味擴(kuò)大土地供應(yīng)，當(dāng)然不是解決“地王”與高房?jī)r(jià)的根本，此次中央提出的供給端發(fā)力，也給出了兩個(gè)新的變化：一是“要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)”；二是“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”。
對(duì)此，有專家稱，城市化已經(jīng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”，應(yīng)當(dāng)遵從人口流動(dòng)與大城市都市圈的關(guān)系，加強(qiáng)大城市與周邊三四線城市的關(guān)聯(lián)，向其都市圈內(nèi)三四線城市疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與人口，已經(jīng)成為未來(lái)供地政策的主渠道。然而，雖然三大都市圈內(nèi)三四線城市樓市火爆，盡管有需求溢出和自然疏導(dǎo)的效應(yīng)，但投資仍占比更大。
以北京為例，環(huán)京區(qū)域的土地供應(yīng)不少，新盤(pán)供應(yīng)量也足，而一次次的所謂利好（如京津冀一體化等）也在近兩年來(lái)極大刺激了此類區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲與購(gòu)買(mǎi)。但是同時(shí)也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)暴漲、“燈下黑”等問(wèn)題，空置率一直居高不下，與房?jī)r(jià)高漲成正比，“賣(mài)得越多黑燈的房子就越多。其實(shí)這幾年來(lái)，環(huán)京區(qū)域的房?jī)r(jià)都是被投資者炒起來(lái)的?！北究诓稍L中，聽(tīng)到不少來(lái)自購(gòu)房者、中介發(fā)出此類聲音。
為什么買(mǎi)了沒(méi)人??？交通是最根本的問(wèn)題，各大高速路在早晚高峰期基本是“堵”，不管是自駕車還是公交車出行，通勤效率過(guò)低，成本高，是制約北上廣深自住需求向城市周邊三四線城市轉(zhuǎn)移的根本。家住河北燕郊的劉玉華對(duì)此有很深的體會(huì)。“我在國(guó)貿(mào)上班，所以住在燕郊還算好的，但是也得每天6點(diǎn)就起，7點(diǎn)就排大隊(duì)等公交。因?yàn)槭堑谝徽?，還好有座兒，睡一覺(jué)就到了。下班也是排大隊(duì)，6點(diǎn)下班到家得8點(diǎn)多，要是加班公交就沒(méi)了，還得拼黑車回去?！眲⒂袢A說(shuō)，她有同事?lián)Q工作，換到海淀，每天上下班簡(jiǎn)直“要命”。
燕郊已經(jīng)算得上是距離北京最近的環(huán)京區(qū)域了，更何況廊坊其他區(qū)縣。
參考國(guó)際案例，東京圈之所以能夠積聚全日本30%、近4000萬(wàn)的人口，圈內(nèi)崎玉、千葉和神奈等衛(wèi)星城有序集中了近3000萬(wàn)人口才是根本。換乘高效率、最大程度做到無(wú)縫對(duì)接生活和工作場(chǎng)所的新干線和電車密集建設(shè)，工業(yè)和生活服務(wù)業(yè)空間高度積聚、上下游合理布局是疏導(dǎo)人口的關(guān)鍵。
盤(pán)活被浪費(fèi)的工業(yè)用地
除了向周邊疏導(dǎo)，盤(pán)活存量土地也是此次高層及各重量級(jí)專家的共識(shí)。事實(shí)上，類似北上廣深等超大或特大城市，新增土地匱乏貌似阻滯供地，但存量土地是一個(gè)巨大的“吸水海綿”，產(chǎn)業(yè)升級(jí)后便可擠出巨大的存量工業(yè)用地。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前大城市工業(yè)用地占存量建設(shè)用地的比例在30%左右；而發(fā)達(dá)國(guó)家平均占比15%左右，特大城市占比僅6%左右。工業(yè)用地占比太高，很大程度上是地方短期工業(yè)投資和稅收激勵(lì)下，各級(jí)政府低地價(jià)甚至是免地價(jià)招商引資競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序化造成的。這導(dǎo)致工業(yè)用地審批太多，而且呈現(xiàn)集中率低、批后監(jiān)管不到位、已批未建、利用效率低等問(wèn)題。
由此，工業(yè)用地利用效率低，且造成了城市功能和空間結(jié)構(gòu)混亂，生產(chǎn)性和生活性交通相互干擾，公共配套壓力有增無(wú)減。如何盤(pán)活存量，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出了答案，即“要落實(shí)地方政府主體責(zé)任”。事實(shí)上，地方可推進(jìn)的相關(guān)改革有很多，如完善對(duì)區(qū)一級(jí)、街道一級(jí)績(jī)效考核，制定低效工業(yè)用地強(qiáng)制退出的紅線，強(qiáng)化工業(yè)布局園區(qū)化等。
在盤(pán)活工業(yè)存量用地上，有的城市正在開(kāi)展積極的探索，例如北京、上海等超級(jí)城市。以北京為例，前幾年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)興起，受798創(chuàng)意園區(qū)成功啟發(fā)，六城區(qū)內(nèi)大小廢棄廠房皆成寶，被充分用作文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地，同時(shí)也在一定程度上促進(jìn)了城市文化旅游的發(fā)展，只是改成住宅用地的卻是極少。
不過(guò)，早在2014年，金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就對(duì)此做過(guò)有益嘗試。當(dāng)年該企業(yè)曾將控股公司金隅股份有限公司的工業(yè)土地，通過(guò)招拍掛程序，轉(zhuǎn)化成自住房用地后繼續(xù)由金隅嘉業(yè)開(kāi)發(fā)。金隅股份前身是北京市建材工業(yè)局，本身?yè)碛写罅抗I(yè)用地，轉(zhuǎn)化成自住房用地對(duì)企業(yè)本身轉(zhuǎn)型同樣意義深遠(yuǎn)。
