監(jiān)管從嚴把控海外置業(yè)風險 海外買房不再容易
“在人民幣貶值的背景下，香港保險、境外股票、海外置業(yè)等投資渠道在這一波浪潮中迅速崛起。尤其是海外置業(yè)，伴隨著國內幾家大型開發(fā)企業(yè)陸續(xù)出海，置業(yè)選擇的范圍幾乎達到了從百萬元到千萬元甚至億元的全覆蓋。據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國資本的跨國房地產(chǎn)投資約161億美元，較去年同期增長了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次于美國的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來源。
然而，海外置業(yè)的熱潮能否持續(xù)似乎要打上疑問了。一方面，加拿大、澳大利亞等國都在稅費上加大了對外國人投資的限制、美國的EB5項目也一直傳言漲價。另一方面，國內監(jiān)管層也開始從支付領域限制外匯流出，無論是個人投資還是企業(yè)投資都將引來更嚴格的監(jiān)管?？梢钥隙ǖ氖?，多重管控下，海外置業(yè)的環(huán)境將不再那么輕松。”
投資群體擴張
與國內房產(chǎn)市場的火熱交相輝映，海外置業(yè)這個曾經(jīng)離普通百姓比較遙遠的詞，似乎也逐漸成為人們習慣討論的話題。
不僅是高凈值人群，越來越多的中產(chǎn)開始認真地考慮海外置業(yè)。
所謂高凈值人群，一般指資產(chǎn)凈值在100萬美元（約700萬人民幣）資產(chǎn)以上的個人。他們也是金融資產(chǎn)和投資性房產(chǎn)等可投資資產(chǎn)較高的社會群體。
根據(jù)招行和貝恩的《2015中國私人財富報告》，隨著全球一體化的日益發(fā)展，各國間的貿易關系不斷地深化。加之最近幾年國內高凈值人群的增長，單一形式的投資模式已經(jīng)滿足不了國人的需求，大部分高凈值人群更是把投資的目光看向了國外。
“最近有一點趨勢是很明顯的，海外置業(yè)不再是所謂‘土豪’的專利，在我們所接觸的海外房產(chǎn)咨詢的人當中，只能負擔幾十萬首付款的中產(chǎn)階層也越來越多?！?偉業(yè)我愛我家海外置業(yè)部總經(jīng)理吳洪斌表示，在海外置業(yè)的問題上，海外有家打造了“全球房產(chǎn)直播平臺”，能讓更多的人直接了解海外房產(chǎn)。
“這個階層對海外置業(yè)的重視，對拉動整個行業(yè)的爆發(fā)以及海外投資意識的普及，起到了很重要的作用?！眳呛楸蟊硎尽?
伴隨這一投資趨勢，許多線下的二手房經(jīng)紀公司及互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)公司都紛紛開辟了海外頻道，如我愛我家集團打造的海外置業(yè)經(jīng)紀人服務平臺——海外有家，以及某網(wǎng)站的海外房產(chǎn)頻道等。
資產(chǎn)避險需求大于增值要求
雖然海外購房人群在增加，但由于海外房產(chǎn)市場與國內房產(chǎn)市場并不相同，對于投資者來說，保值心態(tài)的需要仍舊大于升值心態(tài)。
近日，胡潤百富經(jīng)過了多個月的問卷調查發(fā)布了《中國高凈值人群出國需求與趨勢白皮書》，該白皮書的統(tǒng)計中，在擁有海外金融投資背景的高凈值人群中調查發(fā)現(xiàn)，“資產(chǎn)配置，分散風險”是他們在海外金融投資的最主要目的，考慮占比高達80% ；其次才是財富的“保值、增值”，占67%。
作為海外金融投資的最主要方式之一，海外置業(yè)對于多數(shù)人來說更重要的是資金避險需求而不是增值的要求。
所有早期在中國買房的人，幾乎都經(jīng)歷過房價的翻倍，然而在國外，卻鮮能遇見這種情況，特別是在美國、日本等國家發(fā)達城市，早已經(jīng)歷過房價大幅波動的歷史，目前已經(jīng)趨于穩(wěn)定。
而對于租金來說，海外置業(yè)研究人士、北京房展國際部總監(jiān)魏克非對北青報記者總結稱：“倫敦、紐約、東京、上海（樓盤）等地租金收益率很低，原因就是房價太高。所以往往不是這樣的大都市才會有好的租金收益率。一般發(fā)達國家的海外置業(yè)，凈租金4%-5%是一個不錯的投資選擇。如果超過6%，就會非常搶手?！?
國企偏愛美、澳 民企扎堆東南亞
海外置業(yè)的熱潮也催熱了國內房企出海的腳步。一個有趣的現(xiàn)象是，萬科、綠地、首創(chuàng)等有國企參與股份或本身就是國資委管理的企業(yè)，在選擇海外投資時，偏愛美國、澳大利亞、英國等傳統(tǒng)發(fā)達國家。主打的產(chǎn)品也多是核心區(qū)域的高層公寓，而碧桂園、富力等廣東發(fā)家的民營房企，則將主要的投資放在了閩、粵華人較多的東南亞區(qū)域，如馬來西亞、泰國等。開發(fā)的項目也多是大體量的社區(qū)，產(chǎn)品覆蓋也從酒店式公寓到洋房、別墅等一應俱全。
對于這樣的選擇，早在2014年就開始探索海外投資的首創(chuàng)置業(yè)認為，同屬發(fā)達國家的澳大利亞，對比歐美一線城市虛高的房價，以“更低的置業(yè)門檻、更穩(wěn)健的市場發(fā)展”接收著包括中國買家在內的世界投資客的青睞。
首創(chuàng)置業(yè)設計營銷中心總經(jīng)理高廣漢表示，首創(chuàng)置業(yè)從來不會貿然憑借開發(fā)經(jīng)驗和資金優(yōu)勢到海外盲目開發(fā)，而通常選擇與當?shù)豑OP3開發(fā)商進行合作。
談及海外投資，業(yè)內人士也表示，海外房地產(chǎn)市場與國內不同，海外市場空置率低，租金回報率高，但切忌盲目：“海外置業(yè)更多的還是要從整個家庭的資產(chǎn)配置出發(fā)，同時兼顧實用性，而不是出于純投資的角度考慮，哪個項目便宜買哪個是不可取的，兼顧投資與自住需求是最優(yōu)的，畢竟適合自己最重要。”
對資金外流的限制將更加嚴格
當前海外置業(yè)的火熱，也引發(fā)了監(jiān)管層的關注，下半年出臺了一系列措施，進一步收緊對企業(yè)和個人跨境投資和資金外流的管控。
12月6日，發(fā)改委、商務部、人民銀行、外匯局四部門負責人在答記者問時表示，將密切關注近期在房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領域出現(xiàn)的“非理性對外投資”的傾向，以及大額非主業(yè)投資、有限合伙企業(yè)對外投資、“母小子大”、“快設快出”等類型對外投資中存在的風險隱患，建議有關企業(yè)審慎決策。
據(jù)了解，國內收緊對外投資的風聲一周前已在海外投資圈引起熱議。尤其是房地產(chǎn)投資首當其沖。戴德梁行預計，2016年中國房企的海外投資額預計將比去年（257.34億美元）增長37%，達到353億美元的規(guī)模。
業(yè)內人士分析，中國企業(yè)近兩年大舉投資海外地產(chǎn)物業(yè)，高溢價在市場搶購資產(chǎn)，企業(yè)對境外并購的目的性和必要性等基礎工作研判不足，對并購項目也沒有進行充分論證，暴露出諸多盲目性和不成熟。
業(yè)內人士預計，對海外房地產(chǎn)投資規(guī)模加以限制后，將促使國有企業(yè)調整投資規(guī)模并優(yōu)化戰(zhàn)略布局，以大型國有企業(yè)和保險公司為代表的中國買家在選擇潛在海外投資標的時將更為謹慎。
嚴格的監(jiān)管不僅針對房地產(chǎn)企業(yè)，還涉及到了個人海外置業(yè)的支付問題。以往因為外匯管制，每人每年只能兌換外匯上限為5萬美元，很多海外地產(chǎn)項目都要求買房人發(fā)動周邊的親戚朋友，動用十多個身份證才能換足外匯。不過，這種“螞蟻搬家”的買房方式可能面臨挑戰(zhàn)。據(jù)了解，各大銀行已經(jīng)被要求對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。
為了應對換匯限制，一些房企開始獨辟蹊徑。幫助購房人通過境外賬戶、公司代付等方式解決。
位處新加坡旁、馬來西亞的碧桂園森林城市就推出了更為便捷的付款方式。項目相關人員表示，按照當月馬來西亞貨幣匯率換算，國內人士購房房款可通過一次性付款、按揭或分期付款的方式，直接用人民幣支付。投資者可通過碧桂園旗下的金融公司直接申請貸款，年利率為3.88%，要求在10年期限內還清。這種讓置業(yè)者更易接受的付款方式，省去了換匯購匯的諸多麻煩。
環(huán)球置業(yè)投資集團總經(jīng)理楊瑾表示，隨人民幣貶值預期增強，大陸最近咨詢海外買房的人數(shù)大幅增加，主要針對美國、英國、澳大利亞等先進國家。不過，隨著政策逐步收緊，未來海外置業(yè)會面臨不小的挑戰(zhàn)。
