“一帶一路”戰(zhàn)略下的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“走出去”
“十三五”時(shí)期是“一帶一路”建設(shè)從起步到提速的關(guān)鍵階段，也成為中國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)國(guó)際化發(fā)展的重要機(jī)遇。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)正站在轉(zhuǎn)型、分化的十字路口。因此，在“一帶一路”國(guó)家戰(zhàn)略下，越來越多的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過“走出去”，創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)模式，優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)?！白叱鋈ァ辈⒎墙K點(diǎn)，如何充分利用“一帶一路”戰(zhàn)略的機(jī)遇，有效降低管控投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)國(guó)際產(chǎn)能合作，實(shí)現(xiàn)海外投資精明增長(zhǎng)才是中國(guó)房企“走出去”的要義。
一、一帶一路：經(jīng)濟(jì)全球化的新引擎
21世紀(jì)以來，全球政治、經(jīng)濟(jì)格局正發(fā)生著深刻變革。2008年全球金融危機(jī)引發(fā)的深層次影響不斷擴(kuò)散，新技術(shù)革命的“紅利”并未“普惠”更多國(guó)家的民眾。在多重因素影響下，經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程嚴(yán)重受挫，世界經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷，進(jìn)入深度調(diào)整期。隨之而來的是不同國(guó)家間經(jīng)濟(jì)發(fā)展步調(diào)明顯分化，新興大國(guó)發(fā)展趨緩，貿(mào)易保護(hù)主義、政治保守主義以及民粹主義思潮抬頭。
在中國(guó)國(guó)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)經(jīng)過30多年的高速發(fā)展后，一些傳統(tǒng)粗放的增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在。中國(guó)正面臨著增長(zhǎng)速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期”疊加的局面。這使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨困境，急需新的增長(zhǎng)動(dòng)力。面對(duì)復(fù)雜局面，中共中央推出了全面深化改革的一系列措施，以確保順利度過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力轉(zhuǎn)換的過渡期，避免陷入中等收入陷阱，從而突破中華民族復(fù)興道路上的瓶頸。
黨的十八大以后，黨中央著眼于我國(guó)“十三五”時(shí)期和更長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展，逐步明確了“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展三大發(fā)展戰(zhàn)略。2014年中國(guó)政府通過《絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃》，2015年對(duì)外發(fā)布《推動(dòng)共建絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路的愿景與行動(dòng)》，有關(guān)地方和部門也出臺(tái)了配套規(guī)劃，在國(guó)際上引起較大反響。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“一帶一路”沿線大多是新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國(guó)家，總?cè)丝诩s44億，經(jīng)濟(jì)總量約21萬億美元，分別約占全球的63%和29%。這些國(guó)家普遍處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上升期，開展互利合作的前景廣闊。深挖中國(guó)與沿線國(guó)家的合作潛力，將提升新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國(guó)家在中國(guó)對(duì)外開放格局中的地位，促進(jìn)中國(guó)中西部地區(qū)和沿邊地區(qū)對(duì)外開放，推動(dòng)?xùn)|部沿海地區(qū)開放型經(jīng)濟(jì)率先轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)而形成海陸統(tǒng)籌、東西互濟(jì)、面向全球的開放新格局。
目前,“一帶一路”建設(shè)吸引了100多個(gè)國(guó)家和國(guó)際組織參與,30多個(gè)沿線國(guó)家同中方簽署了共建“一帶一路”合作協(xié)議,20多個(gè)國(guó)家同中方開展國(guó)際產(chǎn)能合作,以亞投行、絲路基金為代表的金融合作不斷深入,一批有影響力的標(biāo)志性項(xiàng)目逐步落地。
隨著新興經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展和中國(guó)話語權(quán)的增強(qiáng),新一輪全球化將以均衡、包容發(fā)展為要義。在基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通的帶動(dòng)下,“一帶一路”沿線國(guó)家經(jīng)貿(mào)和產(chǎn)業(yè)投資合作獲得新動(dòng)力(310328,基金吧),出現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2015年,中國(guó)同“一帶一路”參與國(guó)雙邊貿(mào)易額突破1萬億美元,中國(guó)企業(yè)對(duì)沿線國(guó)家的直接投資額近150億美元?！耙粠б宦贰闭诔蔀樾乱惠喗?jīng)濟(jì)全球化的新引擎。
二、中國(guó)房地產(chǎn)海外投資的新機(jī)遇
當(dāng)前，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)具有重要影響力的房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷大變革、大分化的歷史時(shí)期，越來越多的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正在向海外市場(chǎng)進(jìn)行投資布局。
從政策層面，國(guó)家提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)調(diào)控將在一個(gè)時(shí)期內(nèi)進(jìn)一步深化。從市場(chǎng)層面，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)速度趨緩以及近年來大規(guī)模的住房建設(shè)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從住房嚴(yán)重短缺走向供求相對(duì)平衡。從企業(yè)層面，優(yōu)化資產(chǎn)布局、加快國(guó)際化步伐、整合全球資源是中國(guó)大中型房企的戰(zhàn)略要求。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2016年第3季度，中國(guó)超越美國(guó)，成為全球最大的房地產(chǎn)跨境投資者，今年前三個(gè)季度，中國(guó)在全球商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總額已接近180億美元。自2012年以來，包括碧桂園、萬科、綠地、萬達(dá)、首開、中海外等十余家中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在海外開設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目或確立投資計(jì)劃，投資總規(guī)模已達(dá)上百億美元。
伴隨著“一帶一路”戰(zhàn)略的落地，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將在“一帶一路”沿線國(guó)家尋找新的投資機(jī)遇?！耙粠б宦贰毖鼐€國(guó)家和地區(qū)，多為發(fā)展中國(guó)家，其中很多國(guó)家的發(fā)展水平、城鎮(zhèn)化程度低于中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于初級(jí)狀態(tài)，仍有較大的提升空間。在此過程中，房地產(chǎn)將依托“一帶一路”的基礎(chǔ)設(shè)施、貿(mào)易港口、城市綜合體等大型項(xiàng)目建設(shè)得以推進(jìn)。
相較于本土開發(fā)商，中國(guó)房企在土地成片開發(fā)、綜合設(shè)施配套、大型住宅區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理、成本管控、開發(fā)速度等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)和成熟經(jīng)驗(yàn)。
三、案例：國(guó)際產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)合作平臺(tái)——碧桂園“森林城市”
中國(guó)提出“一帶一路”倡議后得到了很多沿線國(guó)家的積極響應(yīng)，馬來西亞就是其中之一。在馬來西亞看來，中國(guó)是其最大貿(mào)易伙伴，也是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大推動(dòng)力量之一。馬來西亞要想實(shí)現(xiàn)2020年成為高收入國(guó)家的愿景和目標(biāo)，需要與中國(guó)發(fā)展好、維持好全面合作關(guān)系。因此，2013年以來，馬來西亞不僅積極參與了“一帶一路”倡議，還主動(dòng)通過一系列會(huì)晤、會(huì)議甚至提議推動(dòng)該倡議在該國(guó)的落實(shí)。2016年9月，馬來西亞還提出了兩國(guó)解決“一帶一路”倡議沿線國(guó)家爭(zhēng)端、為未來項(xiàng)目提供司法保護(hù)的方法。正因如此，馬來西亞正在成為中國(guó)“21世紀(jì)海上絲綢之路”建設(shè)的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)國(guó)家，尤其在東南亞地區(qū)。
基于中馬友好關(guān)系以及馬來西亞對(duì)“一帶一路”倡議的積極響應(yīng)，眾多中國(guó)房企加大了在當(dāng)?shù)氐耐顿Y建設(shè)力度，其中城市級(jí)項(xiàng)目碧桂園集團(tuán)“森林城市”成為其中的地標(biāo)項(xiàng)目。
2015年12月，碧桂園集團(tuán)正式發(fā)布其在馬來西亞的“森林城市”。這個(gè)位于新加坡旁，由四個(gè)填海島嶼組成的城市體量項(xiàng)目，規(guī)劃占地近20平方公里，計(jì)劃總投資約1000億美元。森林城市所在的地區(qū)是一個(gè)面積達(dá)2217平方公里、被稱為“十年前的深圳（樓盤）”的依斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，同時(shí)也是中馬貿(mào)易頻繁往來的“產(chǎn)物”。
目前森林城市已獲批免稅區(qū)及獨(dú)立海關(guān)，投資支柱產(chǎn)業(yè)享有部分企業(yè)所得稅的減免。這意味著在“一帶一路”戰(zhàn)略下，中馬跨國(guó)跨區(qū)域合作的“國(guó)際產(chǎn)能合作新城”正逐步成型，也開創(chuàng)了中國(guó)企業(yè)“抱團(tuán)出?！?、強(qiáng)化與國(guó)際經(jīng)濟(jì)體系優(yōu)勢(shì)資源整合的新模式。
國(guó)際產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)合作是“一帶一路”建設(shè)的重要抓手和平臺(tái)。今年8月，國(guó)家主席習(xí)近平在推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)工作座談會(huì)上指出，要切實(shí)推進(jìn)關(guān)鍵項(xiàng)目落地,以基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、產(chǎn)能合作、經(jīng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)合作區(qū)為抓手,實(shí)施好一批示范性項(xiàng)目,多搞一點(diǎn)早期收獲,讓有關(guān)國(guó)家不斷有實(shí)實(shí)在在的獲得感。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》發(fā)表署名文章《中國(guó)經(jīng)濟(jì)的藍(lán)圖》強(qiáng)調(diào)：“通過國(guó)際產(chǎn)能合作，將中國(guó)制造業(yè)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)同發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的高端技術(shù)相結(jié)合，向廣大發(fā)展中國(guó)家提供‘優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)’的裝備，幫助他們加速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以供給創(chuàng)新推動(dòng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。”
作為廣東部署推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加強(qiáng)國(guó)際產(chǎn)能合作及與“一帶一路”沿線國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域合作的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，森林城市有助對(duì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)能向外轉(zhuǎn)移發(fā)展形成帶動(dòng)效應(yīng)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2016年12月，“國(guó)際產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)合作簽約大會(huì)”在碧桂園森林城市舉行。包括華為、思科、埃森哲、德意志銀行亞太區(qū)總行在內(nèi)的36家中外知名企業(yè)（機(jī)構(gòu)）集體簽約。此次與森林城市簽約的36家企業(yè)總產(chǎn)值超過5萬億元人民幣，其中19家屬上市公司、總市值超過6萬億元人民幣，既有“中國(guó)制造”知名企業(yè)，也有世界500強(qiáng)代表，涵蓋智慧城市、產(chǎn)能合作、支柱產(chǎn)業(yè)等多領(lǐng)域。
對(duì)此，馬來西亞總理納吉布預(yù)計(jì)，到2035年，森林城市將為馬來西亞創(chuàng)造22萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，尤其在金融和電子商務(wù)領(lǐng)域。為此，馬來西亞政府也對(duì)森林城市展現(xiàn)出大力支持的態(tài)度。
與以往零散單一、規(guī)模體量不足的簡(jiǎn)單產(chǎn)能輸出不同，“國(guó)際產(chǎn)能合作新城”為中國(guó)企業(yè)提供了一個(gè)集群式“走出去”的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)海外平臺(tái)，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)大批相關(guān)上下游企業(yè)“抱團(tuán)出?！?。
四、啟示：創(chuàng)新模式 管控風(fēng)險(xiǎn)
2015年，中國(guó)對(duì)外直接投資創(chuàng)下了1456.7億美元的歷史最高值，實(shí)現(xiàn)連續(xù)13年快速增長(zhǎng)，首次位列世界第二，并超過同期實(shí)際使用外資，實(shí)現(xiàn)資本凈輸出。其中，中國(guó)對(duì)“一帶一路”相關(guān)國(guó)家投資占當(dāng)年總額的13%，達(dá)189.3億美元?！耙粠б宦贰睉?zhàn)略為國(guó)內(nèi)房企的海外擴(kuò)張?zhí)峁┝司薮髾C(jī)遇，同時(shí)其中相伴而來的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。
通過分析碧桂園森林城市案例可以發(fā)現(xiàn)如下啟示。
第一，中國(guó)強(qiáng)大的國(guó)際影響力是企業(yè)“走出去”的最大依托。中國(guó)不斷提升的綜合實(shí)力和國(guó)際影響力，為中國(guó)企業(yè)走向國(guó)際市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的保障和支持。由于“一帶一路”得到了馬來西亞國(guó)家層面的高度重視和密切配合，作為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的碧桂園才敢于在該國(guó)投入巨資興建一座海上城市。從另一角度來看，這也反映了中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家對(duì)中國(guó)未來發(fā)展持有堅(jiān)定且樂觀的信心，從而以實(shí)際行動(dòng)回?fù)袅艘恍┧^的“唱衰論”者。
第二，積極順應(yīng)國(guó)際大勢(shì)和國(guó)家戰(zhàn)略是國(guó)際項(xiàng)目成功的前提。盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)全球化遭遇挫折，但是加強(qiáng)國(guó)際交流合作、提升國(guó)家在全球格局中的地位和話語權(quán)，依然是眾多國(guó)家的務(wù)實(shí)選擇和發(fā)展要求。從中國(guó)角度來看，森林城市為國(guó)內(nèi)企業(yè)提供了一個(gè)集群式“走出去”的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)海外平臺(tái)，是“一帶一路”戰(zhàn)略的具體實(shí)踐，因此成為廣東省“一帶一路”重點(diǎn)支持項(xiàng)目。從馬來西亞角度來看，森林城市所處的依斯干達(dá)特區(qū)是該國(guó)重點(diǎn)打造的戰(zhàn)略要地，其定位和目標(biāo)類似于中國(guó)深圳特區(qū)，所以該國(guó)對(duì)具有國(guó)際高端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)且符合生態(tài)要求的碧桂園森林城市項(xiàng)目極其重視，該國(guó)總理前后兩次到項(xiàng)目表達(dá)支持態(tài)度。
第三，轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，創(chuàng)新升級(jí)產(chǎn)品和模式是國(guó)際項(xiàng)目成功的根本。當(dāng)前，每個(gè)國(guó)家都處于激烈的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)之中，因此都在積極搶占戰(zhàn)略發(fā)展高地，布局新興產(chǎn)業(yè)，意圖在未來競(jìng)爭(zhēng)中取得先手優(yōu)勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，如果僅依托單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，很難得到當(dāng)?shù)卣С?，也難以受到消費(fèi)者的認(rèn)可和信賴，更難以在與本土房企競(jìng)爭(zhēng)中勝出。碧桂園集團(tuán)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展和技術(shù)沉淀，在中國(guó)國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及成熟的造城經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于成本控制、技術(shù)集成、城鎮(zhèn)化建設(shè)等方面具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，森林城市項(xiàng)目集成了當(dāng)前國(guó)際最為先進(jìn)的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合，重點(diǎn)打造國(guó)際產(chǎn)能合作平臺(tái)，從而避免了傳統(tǒng)房地產(chǎn)特別是單一住宅產(chǎn)品的開發(fā)模式，以創(chuàng)新滿足國(guó)家、企業(yè)、市民的發(fā)展需要。
對(duì)于海外投資風(fēng)險(xiǎn)的管控至關(guān)重要。
在《愿景與挑戰(zhàn)——“一帶一路”沿線國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估》報(bào)告中，經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫（The EIU）強(qiáng)調(diào)，中國(guó)企業(yè)如果希望在“一帶一路”規(guī)劃中獲得潛在利益，應(yīng)該充分了解在“一帶一路”沿線國(guó)家中開展業(yè)務(wù)和投資的風(fēng)險(xiǎn)。這些地區(qū)可能對(duì)于中國(guó)的對(duì)外關(guān)系具有重要的戰(zhàn)略意義，但由于政治、經(jīng)濟(jì)以及監(jiān)管等原因，其運(yùn)營(yíng)環(huán)境可能充滿挑戰(zhàn)。橫觀世界各國(guó)海外房地產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，縱覽中國(guó)企業(yè)走出去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，房企走出去需要防范的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。
第一，決策風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)房企在國(guó)內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，決策較少依托企業(yè)戰(zhàn)略，多依賴隨機(jī)項(xiàng)目推選。一些項(xiàng)目由于事先沒有使用單位和物業(yè)管理單位的前期介入，建成后造成了重大的功能調(diào)整、承重改建和運(yùn)營(yíng)困難。在投資海外項(xiàng)目時(shí)，如果沒有完備的市場(chǎng)調(diào)研，缺少對(duì)投資國(guó)法律、稅收的總體把握，將造成施工周期大幅延長(zhǎng)、銷售租賃成果遠(yuǎn)低于預(yù)期、投入產(chǎn)出失衡等一系列不良后果。
第二，政治風(fēng)險(xiǎn)?？傮w而言，發(fā)達(dá)國(guó)家的法律法規(guī)和稅制相對(duì)公開透明，穩(wěn)定性強(qiáng)，如有變化，也有準(zhǔn)備調(diào)適期，商業(yè)投資較少受宗教、意識(shí)形態(tài)和國(guó)際關(guān)系的干擾影響。但是在對(duì)待發(fā)展中國(guó)家時(shí)，顯性或隱性政治壁壘和貿(mào)易壁壘都大量存在。此外，在政黨輪替頻繁的國(guó)家，也將直接影響到投資項(xiàng)目的順利展開。例如，2014年萬達(dá)集團(tuán)斥資2.65億歐元（約22億元人民幣）在西班牙馬德里廣場(chǎng)收購(gòu)地標(biāo)性建筑“西班牙大廈”后由于缺乏對(duì)本地文化習(xí)俗社情民意的足夠尊重，以至于遭遇到了一系列阻礙，最終交易失敗。
第三，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一直貫穿于海外投資和營(yíng)運(yùn)的全過程當(dāng)中。稅務(wù)、利率、匯率、融資、保險(xiǎn)、勞工、政策變化、環(huán)境影響、消費(fèi)習(xí)慣和市場(chǎng)需求、工作方式、標(biāo)準(zhǔn)和流程、人才和勤勉程度等，都是容易形成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的各個(gè)節(jié)點(diǎn)。有些企業(yè)對(duì)稅收的繳納時(shí)點(diǎn)和計(jì)算方法存在誤解，從而造成工作上的被動(dòng)；有些企業(yè)只看到利率的低廉和穩(wěn)定，看不到匯率波動(dòng)成為投資收益的主要障礙；有些企業(yè)滿足于當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，忽視了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和人口外流的未來趨勢(shì)等都是需要關(guān)注的重要因素。
此外，當(dāng)前以及今后一個(gè)時(shí)期，受全球貿(mào)易保護(hù)主義、政治保守主義以及民粹主義影響，未來國(guó)際市場(chǎng)將出現(xiàn)更多的不確定性，這也增加了海外投資的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。
