當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商賣不動(dòng)房子了，他們應(yīng)該怎樣轉(zhuǎn)型？
很多人說(shuō)2016年是地產(chǎn)大豐收的一年，全國(guó)的房地產(chǎn)銷售額達(dá)到了11萬(wàn)億左右，銷售額突破3000億大關(guān)的房企更是達(dá)到了3家，銷售額超過(guò)1000億的房企達(dá)到了12家。如果你只是單純的看見(jiàn)這個(gè)數(shù)據(jù)，或許你也以為過(guò)去的一年是地產(chǎn)大豐收的一年。然而，事實(shí)卻并非如此！
光鮮的背后，地產(chǎn)商的利潤(rùn)已經(jīng)不多了
大部分時(shí)候，我們只是看到一、二線城市的房?jī)r(jià)上漲了，以為開(kāi)發(fā)商肯定又賺翻了，卻沒(méi)看到一二線城市土地價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)，面粉已經(jīng)全面貴過(guò)面包！據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2014年至今，由于利潤(rùn)過(guò)低，已經(jīng)有不下于30家房企退出了房地產(chǎn)市場(chǎng)，或把房地產(chǎn)脫離了主營(yíng)業(yè)。甚至就連浙江廣廈、萊茵置業(yè)、證大置業(yè)、中渝置地等曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的上市房企都處于半退出的狀態(tài)。
高額的土地金額已經(jīng)成為壓倒地產(chǎn)商的那根稻草
2016年，我們見(jiàn)證了一個(gè)又一個(gè)地王的誕生。6月2號(hào)深圳龍華，央企中國(guó)電建地產(chǎn)出資82.89億拿下位于龍華上塘的一塊商住地，折合樓面單價(jià)5.68萬(wàn)元/平方，然而龍華當(dāng)?shù)氐男路繂蝺r(jià)目前也就只有6萬(wàn)/平。保守預(yù)算，建成以后的成本價(jià)格最低要達(dá)到8萬(wàn)/平，面粉已經(jīng)完全貴過(guò)面包，地產(chǎn)商的利潤(rùn)還剩多少？
上海也頻頻爆出地王的新聞，簡(jiǎn)直是炸響了整個(gè)中國(guó)的地產(chǎn)圈。8月18號(hào)，融信在上海靜安搶下一塊地，折合成土地銷售價(jià)14.3萬(wàn)/平。然而，這不是最瘋狂的，在福州，陽(yáng)光城以15.5億元搶下福州五一新城地塊，可售面積樓面價(jià)達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米。現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)卻是整個(gè)福州目前最繁華的豪宅也只是售價(jià)4.2萬(wàn)/平。
高額的土地金額已經(jīng)嚴(yán)重透支了各城市未來(lái)十年的房?jī)r(jià)上漲空間，也吸走了屬于地產(chǎn)商的那一份利潤(rùn)。在中國(guó)的一線、二線城市，政府部門(mén)一邊喊著土地稀缺，一邊又順理成章大幅的提高土地出讓金額，而最后買單的，受害的，只能是地產(chǎn)商。
更另人恐懼的是，我們已經(jīng)建了很多很多房子，現(xiàn)在都賣不完。我記得騰訊和中國(guó)地產(chǎn)報(bào)曾經(jīng)出過(guò)一份數(shù)據(jù)報(bào)道：報(bào)告顯示在中國(guó)的主要一二線城市，住房空置率達(dá)到了22%至26%之間，而這一數(shù)字在城鎮(zhèn)更加高。日本樓市泡沫危機(jī)爆發(fā)前，日本的住房空置率也只有14%，然而日本樓市還是崩盤(pán)了，日本房?jī)r(jià)大跌了60%！
危機(jī)之下：必須尋找新的生存模式
2016地產(chǎn)商的日子，根本沒(méi)有表面上那么光鮮，他們不僅要面對(duì)高額的土地價(jià)格，還要面對(duì)利潤(rùn)大幅度的縮水，更要直面競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)。2016年房企年終數(shù)據(jù)，我們看到200強(qiáng)的房企已經(jīng)占據(jù)了中國(guó)房地產(chǎn)一半以上的份額，中小房企的市場(chǎng)已經(jīng)被全面擠壓。2016年，大批的中小房企面臨著一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：土地資源都被大房企搶走了，中小房企已經(jīng)無(wú)地可建，生存空間越來(lái)越小。
2016融創(chuàng)先后獲得了中渝置地、萊蒙國(guó)際、杭州金翰、融科智地、金科地產(chǎn)等多家房企的項(xiàng)目、股權(quán)。這并不是個(gè)例，當(dāng)土地資源越來(lái)越稀缺的時(shí)候，大房企們紛紛玩起了“大魚(yú)吃小魚(yú)”的游戲，通過(guò)并購(gòu)中小房企來(lái)獲取更多的資源。
我們不得不反思：當(dāng)大部分地產(chǎn)商們土地資源越來(lái)越少，利潤(rùn)越來(lái)越低，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高的時(shí)候，難道只能坐著等死嗎？
房企轉(zhuǎn)型：迫在眉睫
當(dāng)我在思考房企如何破局的時(shí)候，我注意到身邊這樣的一個(gè)情況：萬(wàn)達(dá)商業(yè)今年新增了54家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，馬云今年六次重磅加碼實(shí)體商業(yè)，王石129億拿下印力，全力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)；合生商業(yè)宣布已經(jīng)在全國(guó)主要城市運(yùn)營(yíng)著70多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)還將增加30個(gè)。
2016年，房企巨頭萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)以及電商教父馬云為何都在瞄準(zhǔn)實(shí)體商業(yè)？合生商業(yè)更是在之前的基礎(chǔ)上喊出再建30個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。是什么給了他們信心？實(shí)體商業(yè)究竟有什么魅力能夠吸引這些巨頭企業(yè)紛紛涌進(jìn)來(lái)？
以合生商業(yè)為例子：
風(fēng)險(xiǎn)?。何野l(fā)現(xiàn)合生早早就在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，以寫(xiě)字樓 + 城市綜合體 + 購(gòu)物中心 + 酒店 + 產(chǎn)業(yè)園 五大板塊為核心，五塊業(yè)務(wù)分散投資，未來(lái)如果哪一個(gè)板塊行情不好了，另外四項(xiàng)也能繼續(xù)保持高速運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣的分散投資模式極大的降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。
回報(bào)高、可持續(xù)的收益：相比較現(xiàn)在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)商的銷售困境、盈利困境，在格局上合生商業(yè)地產(chǎn)跟他們就完全不同，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)商建好房子后，賣完就沒(méi)有了，回報(bào)是一次性的；賣不完就非常危險(xiǎn)，容易陷入死胡同。合生商業(yè)則是從物業(yè)升值、商業(yè)投資受益、服務(wù)企業(yè)角度出發(fā)，合生商業(yè)在收取房租之后，還能繼續(xù)在物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、人性化服務(wù)、企業(yè)行政、企業(yè)財(cái)務(wù)、企業(yè)法律等等方面得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)收益。這種集娛樂(lè)、購(gòu)物與辦公于一體的新型的商業(yè)地產(chǎn)在銷售、盈利方面比傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商從容很多。投資回報(bào)更不是單純賣房子的地產(chǎn)商能比的。
更適應(yīng)市場(chǎng)：?jiǎn)渭兊淖≌?、單純的?xiě)字樓，畢竟都是單一，單調(diào)，根本無(wú)法行成一個(gè)閉環(huán)，人來(lái)了，人又走了，不會(huì)留下來(lái)，根本無(wú)法行成一個(gè)商業(yè)圈子。新的時(shí)代，人們普遍希望享受到更多便利的服務(wù)，而這種既有高檔寫(xiě)字樓、又有星級(jí)酒店、大型超市、娛樂(lè)場(chǎng)所的新型商業(yè)地產(chǎn)顯然更適應(yīng)市場(chǎng)，將會(huì)成為未來(lái)城市的主流，也是未來(lái)人流量最大，城市最繁華的地方。
一家偉大的企業(yè)，它不應(yīng)該只是掌控現(xiàn)在，還要能提前布局未來(lái)，提前規(guī)避可能來(lái)到的風(fēng)險(xiǎn)。種種跡象表明，實(shí)體商業(yè)正在大崛起，未來(lái)的城市中心必定是集酒店、高檔寫(xiě)字樓、大型超市、娛樂(lè)中心為一體的超級(jí)綜合體。誰(shuí)能掌控這些超級(jí)綜合體資源，誰(shuí)就能夠掌握未來(lái)龐大的人流量，獲得無(wú)數(shù)的商機(jī)；不管未來(lái)如何變化，必定有它的一席之地。
如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)如此高，地產(chǎn)商們與其拼命的建房子，陷入死胡同，還不如多多思考如何利用現(xiàn)有的資源和資金早日轉(zhuǎn)型。比如，學(xué)習(xí)合生商業(yè)！
