北京二套房貸年限最長25年 貸款年限減少會增加月供
北京將執(zhí)行新的個人住房貸款業(yè)務要求，具體內(nèi)容包括：房貸款利率不低于基準利率九折、自2月8日（含）起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限最長不超過25年等。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這是銀行房貸政策收緊的信號，值得關注。整體看，2017年北京及其他主要一二線城市的房價調(diào)整預期越來越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。
昨天，多家中介和銀行向媒體證實，自2月8日（含）起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限最長不超過25年，而此前二套房貸最高貸款年限是30年。
雖然這一規(guī)定對購房人的實質影響并不大，但業(yè)內(nèi)人士認為這是房貸收緊的一個信號，對樓市會有明顯影響。
貸款年限減少會增加月供
此前在北京地區(qū)，銀行對二套房執(zhí)行的最長貸款期限是30年，新政將期限縮短至25年，最直接的影響就是在貸款總額不變的情況下，貸款人的月供將增加。
以商業(yè)貸款300萬元為例，二套房貸款利率在基準利率上浮10%即5.39%的利率，按照等額本息的還款方法，貸款30年，月供為16827元；貸款25年，月供則增加至18226元，每月要多還1400元。根據(jù)監(jiān)管要求，貸款人的月供額不得超過工資的一半。
新政執(zhí)行后，其實對貸款人的收入要求變相提高。如果貸款人的月工資水平不變，能申請到的貸款總額會相應下降。
舉例來說，申請300萬貸款，如果年限是30年，貸款人的家庭月收入至少要33654元，而現(xiàn)在最多貸款25年，貸款人的家庭月收入就必須提高至36452元。
在月收入不變，還是33654元的情況下，貸款人最多只能申請277萬元貸款，這意味著購房人的首付要多準備23萬元。
實質影響不大
不過，有銀行人士告訴北青報記者，這一政策的實質影響并不大。雖然房貸最高年限理論上是30年，但還有貸款者年齡+還款年限不超過退休年齡的附加規(guī)定。
同時，二手房受建筑年限和建筑結構等影響，很少達到30年。例如，有銀行對二手房貸款年限的計算公式是用40年減去該房的土地注冊年份。這樣算下來，能貸到25年都少見，一般也就貸款20年左右。
此外，中國人一般都喜歡提前還款，很少有人會等到年限到期才還完款。二套房的購房者還款能力更強，周期相對更短。因此，從實際操作角度講，二套房貸款最高年限從30年降至25年對市場的實質影響并不大。
房貸收緊信號將影響樓市走勢
盡管如此，業(yè)內(nèi)人士仍普遍認為，這是銀行房貸政策收緊的信號，值得關注。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然這一政策調(diào)整相比“認房又認貸”，提高首付，減少優(yōu)惠，對市場的影響小很多，但其透露的趨勢對房地產(chǎn)依然有明顯影響?！斑@代表了在一月利率折扣減少后的繼續(xù)收緊，銀行未來貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩是常態(tài)?！睆埓髠フf。
“信貸是決定短期房價的最關鍵因素。”張大偉認為，從目前來看，信貸收緊趨勢下短期房價調(diào)控壓力大。判斷2017年北京或者全國房價走勢主要看資金價格和是否認房又認貸。如果認房又認貸，可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。
整體看，2017年北京及其他主要一二線城市的房價調(diào)整預期越來越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。
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北京地區(qū)首套房貸利率最低上升至9折
去年年末，媒體爆料北京地區(qū)15家銀行元旦后集體將首套房貸利率下限從85折上浮至9折，當時各銀行和房地產(chǎn)中介都予以否認。然而新年之后，這一傳聞竟悄然成為事實。日前，北青報記者從北京多家銀行獲悉，元旦之后，他們的首套房貸利率最低已經(jīng)變?yōu)?折。
根據(jù)最新的房貸利率，如果商業(yè)貸款300萬元、貸款期限30年、采取等額本息還款方式，房貸利率從八五折提升至九折后，貸款300萬元月均還款額增加432元，還款總利息將增加15.6萬元。
業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，銀行資金價格的快速上行導致利潤空間的壓縮；個人房貸雖是銀行的優(yōu)質資產(chǎn)，但銀行也不愿賠本賺吆喝；另一方面，調(diào)控政策也是此輪房貸利率上調(diào)的重要因素。去年全年各大銀行釋放的房貸數(shù)量過高，后續(xù)或將逐漸調(diào)控數(shù)量，并運用資金價格規(guī)避非理性需求。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，去年的88折、85折甚至某些銀行的8折，今后將難再出現(xiàn)，普遍都將提高到9折以上。他認為，房貸收緊是主流趨勢，升至9折只是開始，后續(xù)隨著資金價格的上升和樓市調(diào)控的深入，有可能提高至9.5折，甚至到基準利率，接近2014年四季度的狀態(tài)。從過去房地產(chǎn)歷史看，在信貸收緊的時候房價漲幅均將非常明顯地抑制。
不過，張大偉認為，相比首套貸款利率的提高，首付比例和首套二套房的認定標準其實對樓市調(diào)控的作用更大。認房又認貸的標準一旦出臺，沖擊更大。
