買(mǎi)房十年和租房十年，財(cái)富差距竟然變得這么大
樓市一直是人們必不可少的談?wù)撛掝}之一。買(mǎi)不買(mǎi)房？這個(gè)爭(zhēng)議始終伴隨著千千萬(wàn)萬(wàn)的家庭。
今天就和大家算筆賬，買(mǎi)房或者不買(mǎi)房，10年后財(cái)富差別有多大？
第一種人：買(mǎi)房
假設(shè)在一個(gè)二、三線城市，房屋總價(jià)為50萬(wàn)的地方買(mǎi)房：首付20萬(wàn)公積金貸款30萬(wàn)20年計(jì)，月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬(wàn)還清貸款，房子歸自己。
那么十年的月供總計(jì)為1963*12*10≈23.6萬(wàn)。
第二種人：租房
租這套房子的話：按國(guó)內(nèi)住宅3%的普遍回報(bào)率算，50萬(wàn)的房子月租為1250元。
由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長(zhǎng)6%計(jì)算，10年房租為：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
……
第10年房租：25342元
則租房人：
A、10年房租總計(jì)：
15000+15900+16854+……+25342=197709≈20萬(wàn)；
B、省下首付20萬(wàn)，存銀行按年回報(bào)率5%（存款利率通常跑不贏CPI）算
20*1.05^10 ≈ 32.6萬(wàn)；
C、省下月供1963元存銀行按年回報(bào)率5%、且利滾利算，約31萬(wàn)；
D、省下的一次性還貸的錢(qián)為20萬(wàn)。
現(xiàn)在有三個(gè)假設(shè)
假設(shè)1
未來(lái)10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計(jì)算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬(wàn)。
那么買(mǎi)房的人財(cái)富為89.5萬(wàn)。
租房的人財(cái)富為32.6萬(wàn)首付存款+31萬(wàn)月供存款+20萬(wàn)一次性還款的錢(qián)-20萬(wàn)房租=63萬(wàn)
假設(shè)2
未來(lái)10年房屋大幅增值4倍，房租市值為200萬(wàn)。
買(mǎi)房人財(cái)富是租房人的3倍有余。
假設(shè)3
未來(lái)10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌。
租房人勝出。
所以，單從財(cái)富上計(jì)算，只要房子隨CPI增值，買(mǎi)房就是值得的。
可能有些人預(yù)期10年后房?jī)r(jià)還不如今天，或者漲幅低于26%，但因?yàn)橹袊?guó)人買(mǎi)房的傳統(tǒng)，為了成家、為了有家的安全感、穩(wěn)定感，依然會(huì)買(mǎi)房，不會(huì)在乎房?jī)r(jià)漲跌。
最后，買(mǎi)不買(mǎi)房，每個(gè)人心里都會(huì)有自己的答案。
央行出手樓市雪上加霜 2017年該不該買(mǎi)房？
雞年開(kāi)年，原本就“寒冷”的樓市，如今又迎來(lái)了“大雪”！
今年1月，全國(guó)土地市場(chǎng)比去年四季度繼續(xù)降溫，全國(guó)成交的單價(jià)超過(guò)10億、溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊只有17宗，大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率低于去年平均水平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年春節(jié)前后，市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩(wěn)期，隨著多地樓市調(diào)控的加強(qiáng)以及人口結(jié)構(gòu)的改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)承壓。
然而，今年春節(jié)前后，央行進(jìn)行的兩項(xiàng)看似不起眼的操作，可能預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬將至。
那2017樓市又將何去何從？我們又該不該買(mǎi)房子？又可以在哪里買(mǎi)房子呢？
樓市“寒冬”過(guò)后或迎“嚴(yán)冬”
2017年春節(jié)假期前，中國(guó)人民銀行上調(diào)中期借貸便利（簡(jiǎn)稱(chēng)MLF）利率10BP，春節(jié)后，央行又上調(diào)逆回購(gòu)利率、常備借貸便利（簡(jiǎn)稱(chēng)SLF）利率。
與此同時(shí)，央行還連續(xù)多日實(shí)施資金凈回籠。
央視在隨后解讀中表示，央行上調(diào)了給金融機(jī)構(gòu)提供資金時(shí)收取的利率，而沒(méi)有上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，所以這次上調(diào)不等于加息。但業(yè)內(nèi)人士分析，短期和中期借款利率均有提高，意味著央行將加強(qiáng)對(duì)信貸的約束。
這一操作被認(rèn)為是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“降杠桿”思路的體現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言絕非好消息。
央行對(duì)貨幣市場(chǎng)加息的結(jié)果，意味著房貸利率存在大幅上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮，本來(lái)就沒(méi)有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來(lái)房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對(duì)部分一二線城市投機(jī)購(gòu)房限購(gòu)限貸的鋪開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹?lái)。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年下半年以來(lái)，作為房企主要資金來(lái)源的“定金及預(yù)收款”和“個(gè)人按揭貸款”增速出現(xiàn)總體下滑趨勢(shì)。其中定金及預(yù)收款增速由上半年的34.1%下降到年末的29.0%，個(gè)人按揭貸款增速由上半年的57.0%下降到年末到46.5%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將有兩成的跌幅空間，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。他還表示，即將召開(kāi)的全國(guó)兩會(huì)，有可能是貨幣政策調(diào)整的重要窗口期。
據(jù)悉，有業(yè)內(nèi)人士提出房地產(chǎn)“峰值”已顯現(xiàn)?！拔覈?guó)正告別住房絕對(duì)短缺時(shí)代?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲表示，根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，目前全國(guó)累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當(dāng)年常住人口家庭來(lái)算，戶均約1.02套住房。就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場(chǎng)的峰值就會(huì)到來(lái)。
原國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產(chǎn)峰值已過(guò)，拐點(diǎn)到來(lái)。他認(rèn)為，“頂點(diǎn)”在2014年已經(jīng)到來(lái)。房地產(chǎn)投資回升時(shí)間不會(huì)太久，以后還是會(huì)回調(diào)，因?yàn)榛久鏇](méi)有改變。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞分析， 人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來(lái)看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開(kāi)始減少。近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，中國(guó)勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。
2017該不該買(mǎi)房子？在哪里買(mǎi)？
的確，在經(jīng)歷了2016年一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)的再一次瘋漲之后，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)高到了令買(mǎi)房人頭昏目眩的地步。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，選擇去哪里買(mǎi)房，買(mǎi)哪個(gè)地段的房子，是一個(gè)讓買(mǎi)房人十分頭痛的問(wèn)題。2017年該不該買(mǎi)房呢？
在討論2017年該去哪里買(mǎi)房的問(wèn)題之前，首先看一下權(quán)威預(yù)測(cè)部門(mén)發(fā)布的研究報(bào)告。1月5日，中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心舉行了“2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)發(fā)布會(huì)”，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為7687元/平方米，同比上漲3.4%，其中住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格約為7435元/平方米，較2016年同比增長(zhǎng)4.1%。在調(diào)控政策的影響下，預(yù)計(jì)2017年商品房銷(xiāo)售面積將回歸平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額增速保持低速增長(zhǎng)。
房?jī)r(jià)同比上漲3.4%？這個(gè)預(yù)測(cè)結(jié)果是不是會(huì)讓你打消買(mǎi)房的念頭？因?yàn)榉績(jī)r(jià)的這點(diǎn)漲幅根本就無(wú)法覆蓋你投資買(mǎi)房的機(jī)會(huì)成本??？尤其值得注意的是，在房?jī)r(jià)漲幅趨緩的同時(shí)，央行突如其來(lái)的加息給今年房?jī)r(jià)的上漲蒙上了新的陰影。
短期房?jī)r(jià)漲跌看信貸，中期看土地，長(zhǎng)期則看人口。因此，信貸是否收緊將是決定2017年樓市走勢(shì)的最關(guān)鍵因素。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞分析 ，人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來(lái)看，樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變，剛需人口開(kāi)始減少。近兩年，人口結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，中國(guó)勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。
如果您還是想要買(mǎi)房子，在2017年，買(mǎi)房盡量謹(jǐn)慎考慮遠(yuǎn)郊區(qū)。相比2016年，在今年買(mǎi)房特別是投資需求購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)更高。因此，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者而言，在發(fā)展相對(duì)成熟的地區(qū)買(mǎi)可以保證房產(chǎn)的流動(dòng)性，在需要套現(xiàn)時(shí)成本和風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較小。同時(shí)這一類(lèi)物業(yè)的估值也相對(duì)成熟，偏離價(jià)值程度小，貶值風(fēng)險(xiǎn)低。考慮資金價(jià)格的上行對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是利空，因此未來(lái)一年投資需要謹(jǐn)慎。
