3年后房?jī)r(jià)大變樣！看了還敢炒房？
這篇文章，如果你是一個(gè)炒房客，想從房地產(chǎn)發(fā)一筆財(cái)，那么，請(qǐng)你仔細(xì)閱讀。
有一個(gè)問題，在大家真正購(gòu)房的時(shí)候，無論你是投資者還是炒房者，都是必須要面對(duì)的。
這個(gè)問題屢次強(qiáng)調(diào)：在買房之初必須要考慮到以后的賣房（除非你能說你一輩子就住一個(gè)地方），也就是說將來的變現(xiàn)。如果不能變現(xiàn)，再大升值都與你無關(guān)，如果不能輕易變現(xiàn)，你就會(huì)為找到接盤者而耗時(shí)半年乃至一年之久。
現(xiàn)在買進(jìn)是怎樣的情況？
現(xiàn)在買進(jìn)，相對(duì)于年初或者三個(gè)月前，應(yīng)該是在高位，如果未來3年內(nèi)不再上漲或者緩漲，就相當(dāng)于炒到了山頂，然后在上邊站崗放哨，就如同2013年下半年沖進(jìn)去的那一撥客戶一樣，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了3年崗，要不是今年下半年的房?jī)r(jià)暴漲讓他們得以解套，真不知道他們什么時(shí)候才能解脫。
從目前的情況來看，一線城市總體來看是屬于庫(kù)存都比較短缺的；
二線城市的情況差異很大。二線城市的第四類庫(kù)存，也就是二手房庫(kù)存，普遍量都不太小。
倒是它的途庫(kù)存和未開工庫(kù)存，分化特別厲害。總體來看，二線城市同時(shí)滿足四類庫(kù)存都短缺的城市不多，大部分城市是在售庫(kù)存不足，而在途庫(kù)存和未開工庫(kù)存都不是很缺。
有些二線城市的未開工庫(kù)存非常大。從二手住房潛在供應(yīng)的角度來看，二線城市的第四類庫(kù)存也都不是很少。
因此，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定的二線城市，應(yīng)該是較安全的；但是如果過去一兩年房?jī)r(jià)漲太快，這樣的二線城市，未來房?jī)r(jià)下行的壓力就會(huì)會(huì)比一線城市大；
三四線城市普遍沒有庫(kù)存短缺的情況，都是比較過剩的情況。除了在售庫(kù)存和在途庫(kù)存會(huì)因?yàn)殚_發(fā)商新開工量的波動(dòng)（三四線城市尤其顯著），而出現(xiàn)短暫的階段性不足。
但總體來看，三四線城市的庫(kù)存整體都是比較充裕的，尤其是第三、第四類庫(kù)存。比如有些城市的套戶比（套戶比是評(píng)估第四類庫(kù)存最重要的指標(biāo)，套戶比超過1越多，表示第四類庫(kù)存越大）超過1.4，說明這些城市的總體住房存量是嚴(yán)重過剩。如果接下來沒有大規(guī)模的人口凈流入，第四類庫(kù)存過剩的情況就很難改變。
在第四類庫(kù)存已經(jīng)嚴(yán)重過剩的情況下，前三類庫(kù)存都應(yīng)該控制在非常低的水平，但即使某一類庫(kù)存比較低，也不能解決三四線城市的第四類庫(kù)存過大的問題。
三四線城市另一種更普遍情況是，第一類和第二類庫(kù)存相對(duì)少，第三類庫(kù)存卻很大，過去五到六年出讓土地很多，但遲早要開工，一旦開工就會(huì)變成新的供應(yīng)和庫(kù)存。
在市場(chǎng)瘋狂的時(shí)候，有一類人更加瘋狂，指的就是散戶，我身邊現(xiàn)在殺進(jìn)去的房投大佬幾乎很少再見了，相反，那些前些年一直觀望的剛需客戶則信心滿滿殺了進(jìn)去。
這個(gè)時(shí)候，任何利好都會(huì)被無限放大，如地王、如供求、如自貿(mào)區(qū)等等，但這些在市場(chǎng)不好的時(shí)候，則如空氣一樣輕飄，不會(huì)被人重視，因此，現(xiàn)在的任何利好引起的房?jī)r(jià)暴漲都可能在將來的某一天消退，到那時(shí)，路歸路、橋歸橋，一切水落石出，我們還會(huì)覺得現(xiàn)在的種種利好是真的利好嗎？
三十城房?jī)r(jià)下跌預(yù)警
相比去年春節(jié)期間的成交量，很多熱點(diǎn)一二線城市的二手房成交確實(shí)下滑（新盤成交受推盤節(jié)奏影響），這就說明當(dāng)前這些城市的樓市溫度，確實(shí)低于2016年年初。
2017年新房市場(chǎng)成交量可能隨供應(yīng)增加有所回升，但二手房成交不樂觀，整體價(jià)格已步入調(diào)整期，央行收緊貨幣政策的影響將會(huì)漸顯，節(jié)后投資需求應(yīng)有所收斂，并會(huì)在一定程度上抑制節(jié)后樓市成交量回升。
房地產(chǎn)研究院楊紅旭近日曾發(fā)出過一個(gè)樓市預(yù)警。大致為：
四級(jí)：藍(lán)色預(yù)警：市場(chǎng)偏熱，房?jī)r(jià)漲速過快，后市漲勢(shì)將放緩。投機(jī)需求可考慮停止買入。
原因是：即便后市還能上漲30%，但交易成本約10%;如果后市上漲小于10%則虧錢。風(fēng)險(xiǎn)與收益相近。
三級(jí)：黃色預(yù)警：市場(chǎng)過熱，房?jī)r(jià)上漲減速，后市漲勢(shì)將進(jìn)一步放緩。投機(jī)需求不應(yīng)買入，投資需求可考慮停止買入。
原因是：即便后市還能上漲20%，但交易成本約10%，還有可能房?jī)r(jià)上漲不足10%。風(fēng)險(xiǎn)大于收益。
二級(jí)：橙色預(yù)警：市場(chǎng)溫和，房?jī)r(jià)上漲減速，后市漲勢(shì)將進(jìn)一步放緩。
投機(jī)需求應(yīng)賣出，投資需求不應(yīng)買入，改善需求可考慮停止買入。
一級(jí)：紅色預(yù)警：房?jī)r(jià)接近停漲或開始高位盤整，后市將停漲、隨后下跌。
投機(jī)需求與投資需求皆應(yīng)賣出，改善需求不應(yīng)買入，剛需可考慮停止買入。
根據(jù)近兩個(gè)多月的最新市場(chǎng)變化，最后一次更新30個(gè)熱點(diǎn)城市的預(yù)警等級(jí)：
紅色預(yù)警：深圳、蘇州、上海、北京、南京、合肥、廈門。無錫、惠州、東莞、廊坊、嘉興。武漢、鄭州、濟(jì)南、福州、天津、珠海。共18 城紅警，包括一線、強(qiáng)二線、三大都市區(qū)周邊城市。
橙色預(yù)警：廣州、杭州、石家莊、南昌、佛山、南通。
黃色預(yù)警：長(zhǎng)沙、成都、青島、西安、重慶、南寧。
3年后我們的房子能賣給誰？
下面就讓我們分析一下三年之后，到那時(shí)，看看你的房子賣給誰？
三年之后，按照最快速計(jì)算，就是我們買的房子基本交房并辦理了房產(chǎn)證可以上市交易了。
對(duì)于炒房客而言，到那時(shí)應(yīng)該大部分都該拋售房子。在二手房市場(chǎng)，你的賣房競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可謂眾多，到時(shí)候你能輕易地找到下家嗎？這一點(diǎn)，尤其是那些郊區(qū)盤的客戶可以好好思考，可別到了該變現(xiàn)的時(shí)候傻眼了。
三年時(shí)間太長(zhǎng)，任何政策上的變動(dòng)都可能出現(xiàn)，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上，如營(yíng)業(yè)稅2年減免改為5年減免，如個(gè)人所得稅按照差額的20%征收，如增值稅按照商業(yè)地產(chǎn)的30%或60%征收，如此，你的二手房交易稅費(fèi)一項(xiàng)就可能達(dá)到35%左右，這還不算后期的房地產(chǎn)稅等持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收等。
更要命的是再來一次嚴(yán)厲限購(gòu)。
此外，房?jī)r(jià)暴漲之后，政府必然會(huì)釋放更多的土地來增加供給，以此來改變未來市場(chǎng)預(yù)期，但如此一來，又會(huì)導(dǎo)致未來兩三年內(nèi)土地供應(yīng)大增，未來的一手房投放量大幅增加，到那個(gè)時(shí)候，就不再是現(xiàn)在的供不應(yīng)求，而是供大于求，
到那時(shí)，你的房還能是個(gè)香餑餑嗎？
看看，提高稅費(fèi)和限購(gòu)，會(huì)減少未來的市場(chǎng)需求，提高稅費(fèi)會(huì)提高未來的交易成本，如此一來，如果你的房?jī)r(jià)上漲50%左右，算上三年的月供支出，你基本掙不到錢，如果上漲一倍，可以掙一點(diǎn)錢，但在變現(xiàn)的時(shí)候也會(huì)面臨客戶稀少的問題，再加上未來三年供應(yīng)增加，供求關(guān)系就會(huì)逆轉(zhuǎn)，到那時(shí)，你再變現(xiàn)，還會(huì)像現(xiàn)在這么好變嗎？
如果你在08年、09年賣過房，或者說你在2011、2012、2014、2015這四年賣過二手房，你就會(huì)知道，當(dāng)市場(chǎng)不好或政策限制的時(shí)候，你想把升值的房產(chǎn)變現(xiàn)并不容易，有時(shí)候需要半年，有時(shí)候需要一年，有時(shí)候需要更長(zhǎng)時(shí)間，這對(duì)于那些急需要錢的投資者來說簡(jiǎn)直是一種煎熬。
事實(shí)上，在2006年到2016年這10年間，真正容易出手變現(xiàn)的時(shí)間只有三次，第一次是2010年上半年，2013年的下半年，還有就是2016年的下半年，除此之外，都不容易變現(xiàn)，即使能變現(xiàn)也是以犧牲巨大利潤(rùn)為代價(jià)的。
很多人，都想在房產(chǎn)投資上掙到錢，但是，在目前的情況下，能在房產(chǎn)投資上掙到錢的不足5%。
和炒股一樣，大多數(shù)人都成了墊腳石，只有塔尖上的少數(shù)人能夠掙到大錢，全身而退的就更少了。
而這一批人很早以前都掃貨進(jìn)場(chǎng)了，現(xiàn)在都已經(jīng)隱退或正在悄悄地出貨，按照他們的話說，現(xiàn)在是最佳的變現(xiàn)時(shí)間，而不是最佳的進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)。
