北京二手別墅仍在“過冬” 價格增長表現(xiàn)乏力
自去年以來，北京中高端改善需求成為支撐市場的中堅力量。其中槐房、東壩、孫河等區(qū)域成為熱點區(qū)域。在高端市場整體升溫的背景下，北京二手別墅在去年也出現(xiàn)了一波成交高峰。然而“9·30新政”后，二手別墅的成交量持續(xù)下滑，今年開年，二手別墅成交仍在下行。有業(yè)內人士表示，目前市場上成交的二手房別墅多以350平米左右中小面積房源為主，地段好的二手獨棟別墅由于供應稀缺，成交量也相對較少。
四個多月成交量持續(xù)下滑
今年以來北京二手別墅市場也表現(xiàn)出明顯的下調態(tài)勢。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月份北京市高端二手別墅成交43套，環(huán)比下降45.57%，同比上漲4.8%。高端別墅成交量相比去年同期處于持平狀態(tài)。
不難看出，目前二手別墅市場的成交情況與整個大市場的環(huán)境密不可分。
根據(jù)麗茲行豪宅研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份二千萬以上豪宅項目（僅限套均總價2000萬以上存量公寓及別墅）成交量為36套，環(huán)比下降16.28%，同比下降14.29%。
實際上，去年北京二手別墅市場曾出現(xiàn)過一次成交高峰。根據(jù)麗茲行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年9月，北京二手別墅成交量一度達到105套，創(chuàng)下連續(xù)42個月以來的最高值?？墒窃凇?·30新政”發(fā)布之后，10月二手別墅成交量即刻下滑近五成。在隨后的幾個月里，二手別墅的成交量同樣保持持續(xù)下滑的趨勢。
麗茲行豪宅研究院表示，二手別墅有其地段上的優(yōu)勢。在二手別墅房源中，面積在300-400平米之間，套均總價在2000萬元左右，單價6萬-7萬元/平米左右的需求在市場上占據(jù)主流。但由于二手別墅成交受到貨幣、貸款政策等因素的影響，市場預期下行時，購房需求也隨著保持謹慎態(tài)度。
部分房源報價不斷下調
記者觀察了解到，相比于房價同比漲幅可達20%-30%的二手普通住宅，二手別墅的價格上行表現(xiàn)并不明顯。
根據(jù)機構數(shù)據(jù)顯示，目前高端二手別墅的成交均價在7萬元/平方米左右。在市場回暖的去年上半年，北京二手別墅的掛牌均價環(huán)比僅增長2.1個百分點，價格浮動并不明顯。而在去年市場成交高峰的9月，高端別墅掛牌均價指數(shù)為203，環(huán)比上漲2%；高端別墅成交單價在6.4萬元/平米，環(huán)比下降2%。
記者了解到，伴隨著二手房市場降溫，去年下半年以來就有部分別墅報價不斷下調。例如優(yōu)山美地一套420平方米左右的二手別墅房源，在掛出的近半年時間里多次下調價格，在最近則選擇下調60萬元。通州中國院子一套400平方米左右的二手別墅，在掛出一年時間里前前后后調價超過十次，目前的報價比初次報價低了200萬元。
“和普通住宅相比，購買二手別墅的客戶議價能力相對較強?！辈絽^(qū)一中介高端房源經(jīng)紀人對記者表示，二手別墅成交周期相對較長，在這個過程中，有較強出售意愿的賣家也會在報價上不斷調整。另一方面，二手別墅購買者往往會在二手和新房市場上不斷比較，市場上在售或者即將推出的新房產(chǎn)品對他們來說也是一種選擇?！敖ǔ蓵r間相對較長的房源，雖然在地段和總價上有一定優(yōu)勢，但對于抱著改善需求的客戶來說，產(chǎn)品設計和物業(yè)管理也成為他們重點考慮的因素”。
