三四線去庫存支撐 房地產(chǎn)投資將保持穩(wěn)定
樓市資金面似乎正變得“不友好”。
近期，樓市政策在繼續(xù)收緊。目前，熱點城市房貸優(yōu)惠利率折扣普遍收緊至9折及以上，二套住宅利率上浮10%。金融緊縮杠桿以打擊“借短錢”套利的行為，這是下一階段宏觀審慎監(jiān)管的重點內(nèi)容，短期融資利率或繼續(xù)上升。業(yè)內(nèi)預(yù)計，利率市場化、融資多渠道的情況下，今年銀行放貸利率或?qū)⒒氐交鶞?zhǔn)利率。近日，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)文規(guī)定，如果資管計劃、私募基金要投資于房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點城市普通住宅項目的，協(xié)會將暫不予備案。
今年1月份6293億元的新增居民中長貸（按揭為主）創(chuàng)歷史新高，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是不可持續(xù)的。單月信貸高增長，很大程度上是去年四季度銀行控制按揭投放，導(dǎo)致積壓的投放順延至今年年初。今年樓市銷售大概率下行，且近日發(fā)布的去年四季度貨幣政策執(zhí)行報告明確了“穩(wěn)健中性”的貨幣政策基調(diào)，提出個人住房貸款“合理增長”，這意味著2016年下半年以來，房貸動輒占信貸投放60%左右的樓市“加杠桿”傾向不會再現(xiàn)，房貸投放將受到“窗口指導(dǎo)”。
不過筆者認(rèn)為，全國樓市并不會出現(xiàn)明顯下滑。一方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會議，央行四季度貨幣政策執(zhí)行報告，近期住建部新聞發(fā)布會等，均明確了要支持首次和改善型等合理需求，這是落實住房回歸“居住屬性”在各部門政策中的體現(xiàn)；另一方面，即便房貸優(yōu)惠利率回到9折或基準(zhǔn)，但首套房首付比例、貸款利率仍在歷史低位。
另外，在一二線城市房價上漲的溢出和輻射效應(yīng)下，三四線樓市春節(jié)前后明顯反彈。根據(jù)國家統(tǒng)計局70個城市房價數(shù)據(jù)，熱點城市房價基本停漲，但三四線城市新房價格近幾個月均保持上漲態(tài)勢。
住建部負(fù)責(zé)人日前明確表示，針對三四線城市去庫存的各項政策將在2017年繼續(xù)執(zhí)行。同時提出，要結(jié)合城鎮(zhèn)化，通過基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，提高城市對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口吸引力等新手段來去庫存。目前，三四線城市樓市開發(fā)投資、庫存分別占全國的60%和80%。2017年，熱點城市樓市將大概率回落，若600多個三四線城市的樓市回升，全國樓市也有望保持穩(wěn)定。三四線樓市杠桿需求低，無論對城鎮(zhèn)化、去庫存，或抑制資產(chǎn)泡沫，其回升都是監(jiān)管層希望看到的。
就全國而言，無論房價收入比、庫存周期，還是房價漲幅，并不存在過熱的判斷。全國336個地級市中，目前房價下降的占34%。而同比上漲的200多個城市中，漲幅在5%以下的占比近60%，房價漲幅超過10%的只有20個城市。也就是說，只要控制住這20個城市，樓市風(fēng)險就在掌握中。因此，除了打擊套利、投資投機外，整體資金面不會緊縮。無論收緊優(yōu)惠房貸折扣利率，或嚴(yán)禁私募基金投資熱點樓市，調(diào)控在做“二分法”，即嚴(yán)控少數(shù)熱點、支持全國樓市。
因此，筆者判斷，盡管2017年樓市成交量會比創(chuàng)歷史新高的2016年有所回落，但整體將保持高位運行態(tài)勢。另外，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能將表現(xiàn)得更加穩(wěn)定。首先，由于新開工在2014年至2015年負(fù)增長，土地購置連續(xù)5年（2012年至2016年）負(fù)增長，熱點城市庫存消化周期降至8個月左右，三四線城市也有下降，開發(fā)商“補庫存”動力強勁。其次，特色小鎮(zhèn)正在成為開發(fā)“熱土”。自2016年7月份，三部委發(fā)布文件，提出在全國范圍內(nèi)開展特色小鎮(zhèn)培育工作，計劃到2020年培育1000個左右特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動全國小城鎮(zhèn)建設(shè)后，截至目前已有26個省份發(fā)布地方特色小鎮(zhèn)推進(jìn)方案。2月20日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制機制的指導(dǎo)意見》，要求加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。目前，萬科、綠地和碧桂園等十幾家龍頭房企均把特色小鎮(zhèn)作為今年業(yè)務(wù)發(fā)展的重要方向。
