外企仍是北京寫字樓主力租戶 占總體市場(chǎng)存量面積的66%
房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕2月23日發(fā)布《中國(guó)重點(diǎn)城市寫字樓租戶普查報(bào)告｜2017北京》。報(bào)告指出，外資企業(yè)仍然是北京甲級(jí)寫字樓存量中的主要租戶群體，占總體市場(chǎng)存量面積的66%。不過(guò)，內(nèi)資企業(yè)正在崛起，在2016年全年總成交面積中占64%。
報(bào)告指出，產(chǎn)業(yè)升級(jí)繼續(xù)推動(dòng)北京寫字樓需求格局的演變，金融業(yè)和TMT行業(yè)（科技/新媒體/電信）是當(dāng)前及未來(lái)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的需求驅(qū)動(dòng)力。統(tǒng)計(jì)顯示，金融業(yè)和TMT分別占北京甲級(jí)寫字樓租賃面積存量的32%和15%，并且是新增租賃需求的主要驅(qū)動(dòng)力，但非傳統(tǒng)金融和小型TMT公司面臨一定的不確定性。專業(yè)服務(wù)業(yè)占比19%，需求維持平穩(wěn)。制造業(yè)和能源企業(yè)正搬離核心區(qū)域或者縮小辦公面積，將逐步讓位于服務(wù)業(yè)。
報(bào)告同時(shí)顯示，內(nèi)資租戶的崛起同樣有賴于金融（占內(nèi)資租戶面積44%）和TMT（占內(nèi)資租戶面積18%）行業(yè)的發(fā)展。相比之下，外資企業(yè)需求更為均衡，金融行業(yè)占24%，專業(yè)服務(wù)占22%，TMT占16%，制造業(yè)占11%。2017年，從租賃活動(dòng)來(lái)看，外資企業(yè)租賃需求主要以續(xù)租、搬離核心區(qū)域和辦公室整合為主；內(nèi)資企業(yè)則更積極地設(shè)立新的辦公室，擴(kuò)租或升級(jí)辦公室。
從各商務(wù)區(qū)的行業(yè)分布來(lái)看，金融業(yè)占北京金融中心金融街(000402,股吧)租戶的92%，TMT行業(yè)占TMT中心中關(guān)村(000931,股吧)的70%。隨著兩大行業(yè)的蓬勃發(fā)展，金融街和中關(guān)村的行業(yè)集聚效應(yīng)將進(jìn)一步鞏固，而兩大行業(yè)在其他區(qū)域的比重也不斷提升。
租戶面積分析顯示，2016年，5000平方米及以上的大面積租戶占租戶總數(shù)的4%及總租賃面積的31%。其中TMT公司和銀行是多數(shù)派，分別占24%和18%，保險(xiǎn)公司正迎頭趕上。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗表示，展望未來(lái)，北京寫字樓市場(chǎng)的需求將呈現(xiàn)兩大主流趨勢(shì)：一是內(nèi)資租戶強(qiáng)勢(shì)崛起并成為新增租賃需求的主引擎；二是產(chǎn)業(yè)升級(jí)使得制造業(yè)和能源等傳統(tǒng)行業(yè)讓位于金融和TMT等高端服務(wù)業(yè)。而在供應(yīng)端，2017年非核心商圈和2018年CBD核心區(qū)域的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將使在供應(yīng)短缺期間被抑制的需求逐步釋放出來(lái)。隨著空置率上升和租戶選擇多樣化，預(yù)期市場(chǎng)供需之間將變得更加均衡。
