商業(yè)地產(chǎn)要瘦身，可減肥藥不行
2016年，是中國(guó)房地產(chǎn)史上最豐收年。住宅價(jià)格漲勢(shì)兇猛，多地輪番上演通宵排隊(duì)買房、千人搶號(hào)戲碼。但有人歡喜有人憂，住宅走俏映射下商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)卻不盡人意。
龐大的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，已經(jīng)到了為前期大規(guī)模投資買單的時(shí)候了。由于這些庫(kù)存多分布在二三線城市，即使存在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)和出租公寓市場(chǎng)發(fā)展等利好因素，這部分庫(kù)存仍然需要長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化。
滿城盡是綜合體
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存到底有多少？從數(shù)據(jù)上看，去年辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積不降反升。在主要的兩個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，去年辦公樓待售面積3631萬(wàn)平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積15838萬(wàn)平方米，同比增加8%。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，在寫字樓市場(chǎng)，重慶、成都各季度空置率保持在40%左右的高位，沈陽(yáng)前三季度空置率超過(guò)33%。一線城市因?yàn)樾枨罅看笮蝿?shì)稍好，但空置率依然高企，例如去年一季度上海核心區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率達(dá)到7.2%，非核心商圈空置率達(dá)9.1%，部分甚至更高。
購(gòu)物中心扎堆開(kāi)發(fā)與商業(yè)用地的集中出讓相關(guān)
以購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，目前全國(guó)的購(gòu)物中心大概在4000家左右，正在開(kāi)發(fā)的還有7000家左右，到2025年多有，我們將有一萬(wàn)多家購(gòu)物中心，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人均的商業(yè)承受面積，三四線城市尤甚。從這個(gè)意義上說(shuō)，三四線城市的消費(fèi)者很幸福，他們享受著遠(yuǎn)超北上廣的人均商業(yè)綜合體面積。
而商業(yè)這幾年放量太大，甚至還不是一個(gè)單純的商業(yè)問(wèn)題，這跟國(guó)家的宏觀調(diào)控政策密切相關(guān)。比如購(gòu)物中心近年來(lái)的扎堆開(kāi)發(fā)，一定程度上就與商業(yè)用地的集中出讓相關(guān)。
對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地出讓時(shí)已經(jīng)規(guī)劃好的商業(yè)配套比例就是道繞不過(guò)去的檻。政府認(rèn)為城市化進(jìn)程就是要提高商業(yè)配比，純住宅用地越來(lái)越少，土地出讓基本都要求帶商業(yè)。政府從商業(yè)項(xiàng)目中拿到了稅收，也解決了就業(yè)問(wèn)題；地產(chǎn)商成功賣出了房子；消費(fèi)者有了更好的購(gòu)物環(huán)境，這么好的買賣又有何值得杞人憂天？所以，開(kāi)發(fā)商也不得不做。
在不少地方，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的模式還存在著一大批追隨者。但尷尬的是，萬(wàn)達(dá)模式如今已悄然遠(yuǎn)去，王健林已經(jīng)公開(kāi)宣布，萬(wàn)達(dá)商業(yè)要轉(zhuǎn)型、要去地產(chǎn)化。而在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快的很多城市，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求。
商業(yè)地產(chǎn)犯了尷尬癌
不論政府還是開(kāi)發(fā)商，似乎都沒(méi)有想到一個(gè)問(wèn)題：商業(yè)會(huì)不行么？
很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)，往往信奉現(xiàn)金為王的邏輯。所以，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)模式以賣為主，商業(yè)部分大都起襯托作用，在通過(guò)寫字樓和步行街的銷售和租金收回投入后，真正潛下心做商業(yè)的企業(yè)少之又少。
但商業(yè)需要“養(yǎng)商”的過(guò)程，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一個(gè)月可能就能賣幾個(gè)億，而一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目第一年的租金可能只有幾千萬(wàn)。要做商業(yè)地產(chǎn)，首先要尊重商業(yè)的開(kāi)發(fā)邏輯和養(yǎng)商周期，滿足一個(gè)好故事，一個(gè)好產(chǎn)品，一個(gè)可實(shí)現(xiàn)的未來(lái)。銷售型商業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就應(yīng)該做到合理定位和設(shè)計(jì)規(guī)劃，賣掉的商鋪也需要統(tǒng)一管理，幫助好商戶經(jīng)營(yíng)，將項(xiàng)目人氣做熱，租金做高，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值效益。
但讓人失望的是，國(guó)內(nèi)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理和招商團(tuán)隊(duì)并不專業(yè)，導(dǎo)致項(xiàng)目的投資價(jià)值受到很大限制。
商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)大，部分物業(yè)長(zhǎng)期處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。特別是古樓步行街部分，由于受電商沖擊，招商工作存在較大困難，租金無(wú)法提高、出租率逐年下降。依靠傳統(tǒng)的先開(kāi)發(fā)后銷售的盈利模式已經(jīng)日益式微，而持有經(jīng)營(yíng)模式在融資成本高企、電商沖擊之下已經(jīng)舉步維艱。
此外，商業(yè)環(huán)境的變化也不可小覷。中國(guó)已經(jīng)成為全球最大的網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)，網(wǎng)購(gòu)的總量和人群的比例都是最高的，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)而言是致命的打擊。實(shí)體店人氣不斷下降，商戶賺不到錢，部分物業(yè)長(zhǎng)期處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，租金無(wú)法提高，出租率也逐年下降。電商沖擊之下，先開(kāi)發(fā)后銷售的傳統(tǒng)盈利模式已經(jīng)舉步維艱。
“商改住”就能順利轉(zhuǎn)舵嗎？
如何消化現(xiàn)有商業(yè)庫(kù)存，各地也在出招。其中，“商改住”被視為調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的救命稻草。
去年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中就提出，“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”此后，各地也先后出臺(tái)商改住細(xì)則，力推商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存。
官方政策給開(kāi)發(fā)商們提供了一個(gè)合法“轉(zhuǎn)舵”的機(jī)會(huì)。但值得注意的是，按照政策規(guī)定，商改住后只能出租，不能銷售。土地使用年限依然不變，改變的僅僅是使用屬性，以及水電氣價(jià)格降低為居民生活標(biāo)準(zhǔn)。
限制條件太多，注定了這招去庫(kù)存的象征意義大于實(shí)際。長(zhǎng)期出租占用資金太多，出租費(fèi)用連開(kāi)發(fā)商的資金成本都不夠。商業(yè)改住宅，除非是將土地使用年限同時(shí)變更為住宅的70年，且可以對(duì)外銷售，才能迅速消化商業(yè)用房的庫(kù)存。只能租不能出售的商改住，去庫(kù)存效果不會(huì)明顯。
但從另一個(gè)角度看，“商改住”也只是治標(biāo)不治本。要解決商業(yè)地產(chǎn)去化頑疾，政府層面顯然需要提高規(guī)劃的層級(jí)。商辦物業(yè)，無(wú)論是辦公樓、商業(yè)中心還是營(yíng)業(yè)用房，必須在城市規(guī)劃中做到統(tǒng)一平衡，彈性規(guī)劃，盤活存量。
而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，這是最艱難、同時(shí)也是最好的時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)之困境，在于開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)進(jìn)入了一片慘烈的紅海競(jìng)爭(zhēng)。但也應(yīng)該看到，紅海中半是海水半是火焰，當(dāng)很多開(kāi)發(fā)商苦于買方市場(chǎng)的萎縮而招商成為極度難題時(shí)，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)卻在被多方資本搶食。中國(guó)的發(fā)展動(dòng)力從城市化轉(zhuǎn)向都市化，未來(lái)以商業(yè)地產(chǎn)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為主流，只有重新回到商業(yè)最基本的邏輯，這個(gè)行業(yè)的白金時(shí)代才會(huì)真正開(kāi)始。
