調(diào)控風聲再度襲來 商辦物業(yè)項目正加速跑量
針對商住項目的調(diào)控風聲再度襲來。有消息稱，京滬正在醞釀針對商辦項目的新一輪調(diào)控。
雖然未得官方證實，不過近期，商辦物業(yè)項目表現(xiàn)出很高的入市積極性。亞豪機構(gòu)監(jiān)測顯示，從3月入市項目特征來看，23個預計入市項目當中商辦類多達10個，包括中國鐵建原香匯、天健廣場、首創(chuàng)中心·天閱公館等，售價從20000元-80000元/平方米不等。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，這也是推動商辦項目積極入市的重要原因。自去年5月5日通州雙限之后，商辦市場風聲鶴唳。去年8月17日，北京（樓盤）市規(guī)劃和國土資源管理委員會和住房和城鄉(xiāng)建設委員會召開的商住房專題會議上，“不再新增商住”、“商辦用地暫停上市”成為主題。今年1月14日，北京市委常委、副市長陳剛曾表示，今年北京仍會對“商改住”進行清理整治。從這一系列軌跡來看，北京針對商辦產(chǎn)品繼續(xù)收緊的思路仍在延續(xù)，而1月份上海（樓盤）暫停128個商辦類項目銷售，使得北京商辦調(diào)控之風更是越刮越緊。
商住項目加速入市
最近，一份題為《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》的文件圖片在房地產(chǎn)圈熱傳。文件要求已鎖定的區(qū)內(nèi)15個尚未入住“類住宅”項目整改恢復商辦用途，在3月底之前，拆除隔墻、上下水管道還有煤氣管線。這15個項目中，4個已銷售已驗收未入住，3個已銷售未驗收，8個在建未銷售未驗收項目。
據(jù)報道稱，上海“類住宅”較為集中的閔行、嘉定兩區(qū)開始試點，整治“類住宅”項目。閔行區(qū)前期共鎖定27個疑似“類住宅”項目，整治方案按照建設、銷售、驗收、入住四個階段加以區(qū)分。但開發(fā)商均需自行整改至規(guī)劃許可核準的方案，恢復商辦用途原狀。而對于“入住階段”的判定，是否應以住戶拿到房產(chǎn)證為準，目前尚待明確。
不過該內(nèi)容并未得到官方證實。
上海市所謂的“類住宅”即指商辦物業(yè)變成具有居住功能的物業(yè)銷售，多年來廣受限購人群和投資者的追捧。上海市這一做法再次引發(fā)北京商辦市場緊張。近期，北京市商住項目再次傳出，商辦物業(yè)恐將調(diào)控的傳聞。
值得注意的是，近期，北京市商住項目入市態(tài)度非常積極。亞豪機構(gòu)監(jiān)測顯示，2月第三周（2月13日-19日）北京商品住宅市場共有5個項目入市，相比前一周多出兩個，5個開盤項目的共同特點是產(chǎn)品類型均為商辦。從入市項目報價來看，商辦項目普遍秉承平價跑量策略，5個項目開盤報價的最高漲幅僅為7%，其中泰禾中央廣場與首開龍湖天瑯均為平價推盤。而除去首開龍湖天瑯以低密度產(chǎn)品為主之外，其余4個項目套均待售面積均在70平方米以內(nèi)，最低為35平方米。小戶型、低總價且不限購的優(yōu)勢使得這些項目去化較快，據(jù)悉其中遠洋新仕界開盤當天去化率達到94%。
商辦物業(yè)被限之路
從2010年“6·28”監(jiān)管令、2011年“5·16”商改住禁令再到2016年以來嚴控商住市場基調(diào)，北京市此類“擦邊球”商住產(chǎn)品一直處在風口浪尖。
2016年11月，記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，北京市商住項目如今在推廣和銷售環(huán)節(jié)都非常謹慎。北京市順義區(qū)嚴格要求商改住項目不得設置樣板間。此前已經(jīng)設計了樣板間的開發(fā)商不得不將樣板間“鎖”起來，或者只能“偷偷看”。
近日，記者再次調(diào)研房山區(qū)多家商住項目。這些項目的內(nèi)部人員表示，正在排卡中，并且銷售狀況不錯。一些商住項目內(nèi)人員謹慎表示，樣板間已經(jīng)刪除。
綠地房山啟航國際三期一位銷售人員向21世紀經(jīng)濟報道介紹了基本情況后，便極力推薦記者周末就去看房，一再表示該項目所剩房源已經(jīng)不多。在問及是否有限購限貸政策時，該銷售員告訴記者，目前除了通州，其他地方的商住兩用房暫時都沒有限購限貸，但是根據(jù)不是特別準確的消息，有可能全北京都會限制，并且今后有可能都不再批這種商住兩用的地項。
郭毅分析認為，自去年通州雙限之后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項目銷售的現(xiàn)實更是將這一類型產(chǎn)品推上風口浪尖，收緊調(diào)控已是箭在弦上。2016年北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重，而一旦調(diào)控祭出，對于房企來說將是巨大打擊。因此自2月中旬商辦集中入市的趨勢即開始顯現(xiàn)，而3月份商辦項目“搶入市”的現(xiàn)象將更加明顯，這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“最后的盛宴”。
2016年5月5日，北京市住建委、通州區(qū)政府聯(lián)合發(fā)布通知，對通州地區(qū)的房地產(chǎn)限購政策再次加碼，首次將商務型公寓列入限購范圍之內(nèi)，且通州新建的商業(yè)、辦公類項目今后不得再出售給個人。從調(diào)控的影響來看，以通州雙限為例，調(diào)控前2016年的前4個月，通州商辦產(chǎn)品月均成交量為2150套，而調(diào)控之后的5-12月月均成交量則跌至352套。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商認為通州商住限購將可能成為北京市商住調(diào)控推廣樣本。
郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲，對于開發(fā)商而言，住宅產(chǎn)品的盈利空間有所收窄，且去化周期不斷拖長，在此基礎上，商辦產(chǎn)品成為彌補業(yè)績?nèi)笨?、提升利潤的重要途徑。而一旦商辦項目調(diào)控深化，銷量受阻，勢必會對房企現(xiàn)階段的開發(fā)模式產(chǎn)生沖擊，因此在調(diào)控靴子落地之前，大批商辦項目開始抓緊推盤。
