經(jīng)濟(jì)向好，財(cái)政助力將溫和利好商業(yè)地產(chǎn)
3月5日2017年政府工作報(bào)告發(fā)布，標(biāo)志著中國經(jīng)濟(jì)2017年預(yù)期目標(biāo)和戰(zhàn)略重點(diǎn)的確立。2017年中國GDP的增速目標(biāo)進(jìn)一步下調(diào)到6.5%左右，表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和風(fēng)險(xiǎn)防范將被置于發(fā)展速度之前。報(bào)告在對2017年全球政治和經(jīng)濟(jì)不確定性和中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的挑戰(zhàn)作出充分預(yù)估的基礎(chǔ)上，亦傳遞出不少經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的動向與積極的信號。
2017年主要政府工作目標(biāo)
對于房地產(chǎn)市場的影響？
財(cái)政助力：減負(fù)和雙創(chuàng)利好企業(yè)辦公需求
2017年的政府工作報(bào)告提出，全年將進(jìn)一步為企業(yè)減稅降費(fèi)5,500億元；與此同時(shí)，雙創(chuàng)工作將圍繞設(shè)立雙創(chuàng)示范基金及鼓勵(lì)專業(yè)化眾創(chuàng)空間繼續(xù)推進(jìn)。國家財(cái)政對減負(fù)和雙創(chuàng)的背書料將利好辦公需求，尤其科技類企業(yè)將繼續(xù)成為今年寫字樓市場的主力需求之一。此外，報(bào)告明確提出將修訂外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄，大力優(yōu)化外商投資環(huán)境，進(jìn)一步放寬包括服務(wù)業(yè)在內(nèi)的外資準(zhǔn)入。我們對在年初的市場展望報(bào)告作出的2017年全國主要城市寫字樓新增需求同比增長10%的預(yù)測持有信心。
二孩鼓勵(lì)政策？消費(fèi)增長的X因子
城鎮(zhèn)化（2017年全國目標(biāo)將有1,300萬人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢┖褪杖胨教嵘龤v來是消費(fèi)增長和升級的根本動力所在，而兩會期間關(guān)于二孩鼓勵(lì)政策的建言和討論令其有可能成為另一個(gè)X因子。2016年全面放開二胎后，全年新生二孩約840萬，占全部新生兒的比例已升至45%（2013年僅為33%）。CBRE認(rèn)為，2016年消費(fèi)對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率已達(dá)64.6%，是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中最重要的穩(wěn)定器。消費(fèi)新生人口的快速增加將直接刺激嬰童和家庭服務(wù)型消費(fèi)，并進(jìn)一步推動購物中心的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及主題樂園等市場的成長。
因城施策：住宅去庫存結(jié)構(gòu)性糾偏
對于備受關(guān)注的住宅市場，本次工作報(bào)告證實(shí)了大部分三四線城市庫存仍高，因此總體的目標(biāo)依然是因城施策去庫存。而在收緊調(diào)控的一二線城市，住宅銷量已出現(xiàn)明顯回調(diào)：今年前兩月，一線城市除廣州持平外同比下降10%-70%，已實(shí)施限購的部分二線城市同比跌幅在50%上下。我們認(rèn)為，2017年全國住宅銷將有10%左右的調(diào)整，而一二線城市的主要看點(diǎn)在于加大土地供應(yīng)補(bǔ)庫存和抑制房價(jià)過熱。此外，人大表示今年將不會實(shí)施討論已久的房產(chǎn)稅相關(guān)立法也意味著全國性的房產(chǎn)稅不會在今年落地。
穩(wěn)定信貸：溫和利好商業(yè)地產(chǎn)投資
中國政府將GDP增長目標(biāo)下調(diào)至6.5%左右的背后一定程度上反襯出中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)步轉(zhuǎn)型通道而對其硬著陸的擔(dān)憂正在消散，這無疑也增強(qiáng)了投資者對中國房地產(chǎn)的信心。事實(shí)上，CBRE此前發(fā)布的2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查顯示，較好的經(jīng)濟(jì)基本面是投資者選擇中國市場的重要原因之一；同時(shí)，中國持續(xù)快速城市化進(jìn)程也的確蘊(yùn)藏了巨大的商業(yè)地產(chǎn)投資潛力。
盡管去杠桿基調(diào)下社會融資總額增長目標(biāo)調(diào)降為12%，但由此而來的增量絕對值達(dá)到18.7萬億，高出2016年5%左右。因此，我們認(rèn)為整體仍顯寬松的信貸供給將為大宗物業(yè)投資市場提供足夠的流動性。而此前出臺如私募基金禁投房地產(chǎn)過熱城市普通住宅項(xiàng)目，以及近期保監(jiān)會降低保險(xiǎn)公司單一股東持股比例等規(guī)定都有可能間接使回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)成為部分溢出資金的錨。
