房企前2月業(yè)績(jī)大增 銷(xiāo)售重心移至上半年
近日，多家上市房企發(fā)布業(yè)績(jī)公告顯示，今年前2月的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積普遍大幅上漲。且與去年同期相比，大部分企業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)有所上調(diào)。即使在樓市“小年”，房企仍然贏得業(yè)績(jī)開(kāi)門(mén)紅。
有分析指出，房企前兩月的業(yè)績(jī)中，有相當(dāng)部分為去年銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)而得。在各地強(qiáng)化樓市調(diào)控的背景下，前兩月的真實(shí)銷(xiāo)售情況并不如公告樂(lè)觀。
就企業(yè)策略而言，把握上半年的行情快速出貨，已成為業(yè)界的普遍選擇。蘭德咨詢(xún)機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房企對(duì)全年業(yè)績(jī)的分配，將可能從以往的“上半年四成、下半年六成”，變成“上半年五到六成、下半年四成多”。
量?jī)r(jià)齊升是主流
在今年前兩月的業(yè)績(jī)中，萬(wàn)科、恒大、碧桂園三家企業(yè)已迅速形成第一軍團(tuán)。其中，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額866.3億元、銷(xiāo)售面積588.8萬(wàn)平方米，同比明顯增長(zhǎng)。
同期，恒大累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)684.1億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積750.7萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)87.6%、77.8%。在前兩月的銷(xiāo)售均價(jià)也達(dá)到9113元/平方米，增長(zhǎng)5.5%。
截至目前，碧桂園并未公布2月業(yè)績(jī)。但根據(jù)統(tǒng)計(jì)，前兩月碧桂園實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額872億元，這一規(guī)模甚至超過(guò)萬(wàn)科。
其他公布前2月業(yè)績(jī)的主要房企，也大都取得明顯增長(zhǎng)。其中，保利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額288.08億元，同比增長(zhǎng)25.85%；中海合約銷(xiāo)售約348.15億港元（約310.1億人民幣），增長(zhǎng)64.34%；融創(chuàng)銷(xiāo)售235.6億元，增長(zhǎng)83%；龍湖銷(xiāo)售244.5億元，增長(zhǎng)269%；金地簽約金額160.9億元，增長(zhǎng)52.35%；世茂房地產(chǎn)合約銷(xiāo)售103.3億元，同比上升93%。
相比之下，綠城、景瑞、瑞安的銷(xiāo)售規(guī)模出現(xiàn)一定下滑。
價(jià)格方面，大部分企業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)同比有明顯增長(zhǎng)。但融創(chuàng)、金茂、當(dāng)代置業(yè)、瑞安等房企的價(jià)格仍低于去年同期。
這種情況與市場(chǎng)走勢(shì)并不吻合。根據(jù)30個(gè)主要城市的檢測(cè)，今年1月和2月，30城商品住宅成交面積分別環(huán)比下降36.66%和12.12%。同比來(lái)看，前兩月的銷(xiāo)售面積并未出現(xiàn)大幅調(diào)整。
有分析認(rèn)為，這反映出熱門(mén)房企在主要市場(chǎng)有著較高的市場(chǎng)占有率和品牌溢價(jià)能力，使其在市場(chǎng)下行的情況下，仍然能夠取得較好的業(yè)績(jī)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，房企業(yè)績(jī)明顯上漲的主要原因，在于2016年全年銷(xiāo)售火爆，企業(yè)預(yù)留結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。整體看，今年前兩月大部分城市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)處于低位。
在利潤(rùn)率方面，張大偉認(rèn)為，由于不少城市對(duì)售價(jià)有所限制，加之很多企業(yè)采取了“以?xún)r(jià)換量”的措施，房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)率攤薄的情況并沒(méi)有真正改善。
重點(diǎn)布局上半年
年初業(yè)績(jī)飄紅，也有房企主動(dòng)調(diào)整策略的因素。據(jù)記者了解，出于對(duì)后市將進(jìn)一步走低的判斷，多家房企在今年的年度策略中，強(qiáng)調(diào)將銷(xiāo)售重心放在上半年。
從去年10月直至今年2月，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、上交所、深交所、基金業(yè)協(xié)會(huì)先后發(fā)文或表態(tài)，對(duì)房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分與分類(lèi)監(jiān)管、表外融資、土地貸款、私募資金流向等進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管。同樣從去年年中以來(lái)，熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)包括限購(gòu)、限價(jià)、提高首付比例在內(nèi)的調(diào)控政策。
正在召開(kāi)的全國(guó)兩會(huì)，雖然對(duì)樓市的表態(tài)被認(rèn)為并不嚴(yán)厲，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從最近半年來(lái)政策密集出臺(tái)的情況看，未來(lái)的市場(chǎng)下行趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，房企在融資和銷(xiāo)售層面都將受到限制。
同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉指出，由于政策面的從嚴(yán)執(zhí)行及樓市周期性的因素，2017年核心一二線(xiàn)城市商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期已成為“共識(shí)”。并且大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為下半年樓市將進(jìn)入價(jià)格調(diào)（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）整期，樓市將迎來(lái)“以?xún)r(jià)換量”，下半年調(diào)整的力度將比上半年更深。
張宏偉認(rèn)為，無(wú)論政策面多么嚴(yán)格，上半年也盡可能打開(kāi)各類(lèi)渠道爭(zhēng)取客戶(hù)資源。如果當(dāng)下不具備預(yù)售條件或者預(yù)售審批上遇到政策問(wèn)題，也要先想方設(shè)法鎖定目前已經(jīng)積累的客戶(hù)。
宋延慶也向記者表示，就全年目標(biāo)的完成來(lái)說(shuō)，以往企業(yè)多按照“上半年四成、下半年六成”來(lái)分配，今年的情況可能變成“上半年五到六成、下半年四成多”。
這種策略變化，主要體現(xiàn)在推盤(pán)速度加快、做出價(jià)格讓步，以及庫(kù)存規(guī)模的下降。
截至2017年2月末，監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存量環(huán)比下降5.5%。其中蚌埠降幅最明顯，為17.91%；溫州降幅為8.75%。此外，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、重慶、杭州、福州、廈門(mén)等大部分熱點(diǎn)城市的庫(kù)存規(guī)模均出現(xiàn)下降。
張大偉認(rèn)為，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，調(diào)控后市場(chǎng)成交量下調(diào)了30%以上，預(yù)期一二線(xiàn)城市的成交量會(huì)維持這種下滑走勢(shì)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，將很快面臨銷(xiāo)售不暢、融資受限的局面。去年拿地較多、成本較高的房企將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
