房屋被網(wǎng)簽鎖盤 隱形共有房糾紛如何解決？
又到3月15日，又有一個(gè)個(gè)消費(fèi)“坑”被曝光，其中有一個(gè)中介賣房新套路——先“鎖盤”再慢慢幫你賣，各位業(yè)主一定要注意。業(yè)主在中介處放獨(dú)家盤，一不小心就會(huì)“被網(wǎng)簽”；夫妻共有房產(chǎn)或夫妻以單方名義購(gòu)買的房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)，如沒(méi)有配偶方簽名，這種隱形共有的房產(chǎn)一旦鬧出糾紛，解決起來(lái)非常麻煩。
案例一： 業(yè)主“被網(wǎng)簽” 中介罰一萬(wàn)
日前，廣州市住建委在官網(wǎng)發(fā)出行政處罰通知書，廣州裕豐咨詢顧問(wèn)有限公司因違規(guī)，被罰款一萬(wàn)元。
根據(jù)廣州市住建委發(fā)出的處罰通知書，裕豐地產(chǎn)因?yàn)闉闃I(yè)主唐某辦理標(biāo)的物為廣州市天河區(qū)雍景街9號(hào)某房的房屋交易過(guò)程中，未取得其同意擅自辦理存量房網(wǎng)上交易手續(xù)。據(jù)地產(chǎn)人士分析，業(yè)主“被網(wǎng)簽”往往是中介公司保護(hù)獨(dú)家盤、防止業(yè)主“飛單”的一個(gè)做法。市民張先生最近在放售海珠區(qū)一處房源時(shí)，也多次被地產(chǎn)中介游說(shuō)放獨(dú)家盤，他看了這個(gè)處罰案例時(shí)對(duì)記者表示，以后要警惕別放獨(dú)家盤才行，否則容易“被網(wǎng)簽”。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)廖俊平告訴記者，近年來(lái)，經(jīng)紀(jì)人推廣獨(dú)家代理形式的力度不斷加大，造成的糾紛也時(shí)有發(fā)生。較典型的案例是業(yè)主投訴經(jīng)紀(jì)人未能在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)售出物業(yè)，業(yè)主認(rèn)為這是經(jīng)紀(jì)人未大力推廣獨(dú)家代理的物業(yè)造成的。甚至有證據(jù)表明，某些經(jīng)紀(jì)人在協(xié)議規(guī)定期限快到時(shí)找虛假買家“完成”獨(dú)家代理，由此造成進(jìn)一步糾紛：業(yè)主不認(rèn)可這樣的“成功代理”，而經(jīng)紀(jì)人則據(jù)此索要傭金。
解決方案
建立獨(dú)家共享平臺(tái)
市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為各行爭(zhēng)取獨(dú)家盤未必是最佳做法，該協(xié)會(huì)自去年7月起在花都試點(diǎn)獨(dú)家共享平臺(tái)，希望以此引導(dǎo)市場(chǎng)行為，不過(guò)據(jù)了解，該系統(tǒng)初期只有10家中介參與，廣州大中介在花都的分行全部不參加獨(dú)家分享平臺(tái)，后來(lái)也沒(méi)有再試行下去。
地產(chǎn)人士認(rèn)為，獨(dú)家共享平臺(tái)可以保護(hù)收盤中介行的利益，同時(shí)也可以讓同行共享信息，模式的確非常完美，但是與快速銷售、獨(dú)占傭金的現(xiàn)行模式相距太遠(yuǎn)，短時(shí)間內(nèi)較難為業(yè)界所接受。
辦房產(chǎn)證預(yù)留業(yè)主電話
有業(yè)主提出，我的房子被人無(wú)故網(wǎng)簽“鎖盤”，難道我一無(wú)所知嗎？據(jù)悉，在房產(chǎn)證出新證時(shí)，業(yè)主可留下自己的手機(jī)號(hào)碼作為資料保存。一旦該房屋進(jìn)行遞件過(guò)戶等程序，業(yè)主將收到短信提示，但這個(gè)信息僅包括交易登記過(guò)程。
資深按揭人士鄭大源透露，二手房網(wǎng)簽對(duì)業(yè)主缺乏短信通知。即使有短信通知也沒(méi)有意義，因?yàn)樽鼍W(wǎng)簽時(shí)雖必須輸入手機(jī)號(hào)碼，但如有短信通知，做網(wǎng)簽的人就會(huì)用自己人的手機(jī)號(hào)碼，真正的業(yè)主無(wú)法收到短信。對(duì)此，二手房網(wǎng)簽過(guò)程必須自動(dòng)默認(rèn)發(fā)送給房管局留存的業(yè)主手機(jī)號(hào)碼，可新添接收短信的新號(hào)碼，但不可以刪除業(yè)主的手機(jī)號(hào)碼。
案例二： 隱形共有房產(chǎn)糾紛 要看交易程序進(jìn)度
廣東格林律師事務(wù)所張旭峰律師向記者提供了兩個(gè)隱形共有房產(chǎn)的仲裁案例，第一個(gè)是丈夫私賣房產(chǎn)，買家支付首期款并搬入房屋居住，但未辦遞件手續(xù)，后被妻子發(fā)現(xiàn)而導(dǎo)致合同未能履行。第二個(gè)案例則是丈夫在未告知妻子，也未經(jīng)妻子同意的情況下，將雙方購(gòu)買的商品房轉(zhuǎn)讓給他人，他人支付了房款并雙方進(jìn)行了過(guò)戶登記。這個(gè)案例最終在仲裁委裁決下認(rèn)定丈夫的處分房產(chǎn)結(jié)果有效，妻子請(qǐng)求返還房產(chǎn)不予支持。
據(jù)張旭峰律師分析，第一個(gè)和第二個(gè)案例大致相同，但差別只在于辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的程序，第一個(gè)只是簽訂合同并支付首期款，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記尚未發(fā)生，故此合同雖然有效，但處于履行不能的狀態(tài)，交易雙方只能解除合同；第二案例則是已發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，合同保護(hù)善意第三人。
解決方案
出示婚姻證明
業(yè)主出售房屋并簽約，正規(guī)中介都會(huì)要求業(yè)主出示婚姻證明文件。從房產(chǎn)證出證時(shí)間和婚姻證明時(shí)間可以相證是否需要配偶簽名，離異人士可出具離婚證或無(wú)婚姻記錄證明。
據(jù)了解，房改房在檔案中有記錄業(yè)主的配偶情況，交易登記中心遇到一手房改房出售時(shí)，必須強(qiáng)制業(yè)主配偶出現(xiàn)并簽字，對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，如果業(yè)主只有一個(gè)名字，則不需要配偶出現(xiàn)。不過(guò)隱形共有房產(chǎn)的問(wèn)題往往是妻子或丈夫被偷賣房屋，所以買家為確保交易順利，可要求業(yè)主出示婚姻證明。
按步驟支付中介傭金
記者日前參與了一個(gè)中介行業(yè)法律沙龍，出席的中介人士在分析這些共有房產(chǎn)處理辦法的時(shí)候，唯一關(guān)心的是——發(fā)生糾紛，我的傭金能否拿得到？有法律人士建議，買賣合同簽約時(shí)，中介應(yīng)主張一次性獲得居間服務(wù)的傭金，即使買賣雙方提出要分期支付，也口頭答應(yīng)，書面合同依然要寫上一次性支付傭金。
從買賣雙方來(lái)說(shuō)，買賣房屋并非簽一份買賣合同就可以完成，買家可能涉及貸款，必須在貸款申請(qǐng)同意書獲得后才遞件，等到出新證，還要在尾款到賬后業(yè)主才會(huì)按約定的條款交接房屋，故此買賣雙方要保護(hù)自己權(quán)益，應(yīng)按步驟支付傭金。
