不動產(chǎn)登記曝出商品房原是小產(chǎn)權(quán)房
同在一個小區(qū)，為什么會有不一樣的結(jié)果？有的房子能辦不動產(chǎn)登記，有的房子卻要等開發(fā)商補繳土地出讓金，更有的房子一點可能性都沒有?！?月8日，煙臺新世界花園小區(qū)的業(yè)主代表向中國房地產(chǎn)報記者表達了他們的不滿。
2016年9月20日，煙臺市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始，自那時起，不動產(chǎn)權(quán)就成了新世界花園小區(qū)5000名業(yè)主的同一心病。如今，在經(jīng)過了聯(lián)名維權(quán)、長達數(shù)月的等待之后，業(yè)主們終于等來了國土部門的答復(fù)：部分樓號業(yè)主可以持房產(chǎn)證進行登記落宗，部分樓號業(yè)主需要等待開發(fā)商補繳土地出讓金后進行不動產(chǎn)登記，少數(shù)樓號則不能登記。一時間，幾家歡樂幾家愁。
就此事，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了煙臺市有關(guān)部門，得到的答復(fù)是不動產(chǎn)權(quán)登記落宗情況太復(fù)雜，要視具體情況而定。
無法登記？！業(yè)主懵了
“這個結(jié)果還是經(jīng)過我們不懈努力爭取得來的，最開始，新世界花園小區(qū)的所有業(yè)主都沒法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)?！毙媸窃撔^(qū)業(yè)主維權(quán)群的群主，本來熱心腸的她一談起不動產(chǎn)登記，“心就拔涼拔涼的”。
新世界花園小區(qū)有5000名業(yè)主，是煙臺市內(nèi)比較大的一個社區(qū)。2016年9月20日，煙臺市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始，直到這個時候，小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，他們沒法進行不動產(chǎn)登記，房產(chǎn)證就拿在手里，不動產(chǎn)交易中心的辦事人員居然連看都不看。
“你們小區(qū)土地有問題，不動產(chǎn)登記辦不了！”不動產(chǎn)交易中心窗口辦事人員告知新世界花園小區(qū)業(yè)主們。
業(yè)主們詳細詢問得知，小區(qū)由山東園城實業(yè)集團有限公司開發(fā)建設(shè)，其是以出讓方式取得了該地塊的國有土地使用權(quán)，地塊土地面積為21公頃，規(guī)劃用途為住宅，土地使用年限自2002年9月18日至2072年9月20日。該公司經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為（2002）煙規(guī)建字432號，施工許可證號為煙芝建開字（2003）第006、007、008號，并經(jīng)煙臺市房管局批準預(yù)售，取得了商品房預(yù)售許可證。但是，園城集團在項目開發(fā)時未及時繳納土地出讓金，因此，國土部門未給其辦理土地證，致使廣大業(yè)主無法取得國有土地使用權(quán)。由此，該小區(qū)廣大業(yè)主的住房無法轉(zhuǎn)讓、繼承，亦無法進行抵押貸款等。
業(yè)主們沒法理解國土部門的解釋，小區(qū)早已竣工，業(yè)主早已入住，連手里的房產(chǎn)證都是政府發(fā)的，現(xiàn)在又說開發(fā)商手續(xù)不齊？那小區(qū)當初興建、銷售的時候為何主管部門不管不問？既然土地主管部門已經(jīng)為山東園城實業(yè)集團有限公司辦理了國有土地使用權(quán)證，那么，園城集團就已經(jīng)完全取得了該土地的使用權(quán)；至于園城集團是否全額繳納土地出讓金，則是園城集團與土地主管部門之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不能由業(yè)主承擔(dān)由此引起的后果。
街道辦事處、不動產(chǎn)交易中心、國土資源局、信訪辦……為了求一個說法，業(yè)主們不斷地在各個政府部門之間奔波，但是均遭遇“踢皮球”，遲遲得不到明確的答復(fù)。
“那段時間是怎么熬過來的?。?！我往往凌晨3點了還睡不著，一個月內(nèi)瘦了14斤?！鄙頌槿褐?，宣萱壓力山大?！盀槭裁词种械姆慨a(chǎn)證一下子變成了廢紙？！我們真接受不了?！?
千人眾籌上訪書維權(quán)
“從2016年10月開始，我們開始了漫長的維權(quán)過程。”宣萱向中國房地產(chǎn)報記者這樣敘說維權(quán)經(jīng)歷：“我們請煙臺知名律師寫材料，又挨家挨戶地簽字摁手印，大雪天里，我們在信訪辦門口等著答復(fù)，備受煎熬?！?
請律師寫材料，費用5000元。這筆費用怎么解決？眾籌！宣萱在微信群里發(fā)出了通知，業(yè)主們立即響應(yīng)，多則20元，少則2元，終于湊齊了這筆費用。
材料由律師寫好后，宣萱又逐戶敲門，請業(yè)主們簽名并摁手印，最終，紅彤彤的手印摁滿了數(shù)頁紙。這份材料隨即被郵寄到了山東省信訪辦公室。
2016年12月27日，宣萱印象極其深刻，當日下著大雪，新世界花園小區(qū)業(yè)主200余人在煙臺市信訪局門口拉起橫幅，舉起紅旗，要求辦理不動產(chǎn)登記。
業(yè)主們的不斷努力終于有所收獲。煙臺市信訪局、國土資源局等部門與該小區(qū)所在的煙臺幸福街道辦事處聯(lián)合開會，與業(yè)主們見面，并給出了肯定的答復(fù)：凡在開發(fā)商大土地證之內(nèi)的房產(chǎn)，馬上可以進行不動產(chǎn)登記；其余房產(chǎn)的不動產(chǎn)登記問題待再次開會研究之后也會得到解決。
今年3月2日，業(yè)主們得到了最新的答復(fù)：只要開發(fā)商補齊土地出讓金，又有3棟樓可以辦理不動產(chǎn)登記了，目前開發(fā)商正在籌錢。但是，該小區(qū)102號樓、107號樓、108號樓由于違規(guī)開發(fā)等原因，無法辦理不動產(chǎn)登記。
對此結(jié)果，許多業(yè)主表示仍不滿意：“等著開發(fā)商補繳土地出讓金？得等到啥時候，有個確定期限嗎？”“為什么有的樓號可以辦理，我們的樓號就不能辦理？”“開發(fā)商何時補齊土地出讓金，并沒有具體期限，政府部門也不公布。而最后剩下的三棟樓至今沒有解決方案，讓我們怎么放心得下？”“這事拖了這么久，嚴重影響到了我們的生活。去銀行貸款，銀行說，房產(chǎn)證現(xiàn)在不能當貸款抵押了，必須要不動產(chǎn)證！想要繼承房產(chǎn)？公證處說，現(xiàn)在不動產(chǎn)登記才是房產(chǎn)的證明，房產(chǎn)證不能用！……”
鏈家地產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀人趙先生告訴中國房地產(chǎn)報記者，目前新世界花園小區(qū)的房產(chǎn)交易處于低谷?！拔覀冾I(lǐng)導(dǎo)說了，新世界花園小區(qū)的很多房子不能買賣。何時能買賣，要等上面通知。”
國土局：開發(fā)商“證外”
自蓋樓是小產(chǎn)權(quán)房
同一小區(qū)的房產(chǎn)為何有不同命運？中國房地產(chǎn)報記者就新世界花園小區(qū)的不動產(chǎn)登記問題采訪了煙臺市國土資源局，該局工作人員給出了解釋：土地性質(zhì)不一樣。
“同一小區(qū)的房子可能有好幾個土地證，即便是為同一個開發(fā)商，開發(fā)商還有與別人合作的。打個比方說，一個小區(qū)有10棟樓，可能有兩個、三個土地證，如果有一棟樓正好在兩個土地證的交界線上，怎么弄？不得先把兩、三個土地證合并成一個土地證，再辦理不動產(chǎn)登記嗎？這是涉及土地合宗的問題?！?
至于有的房子已經(jīng)擁有了房產(chǎn)證而依然無法辦理不動產(chǎn)登記，國土局工作人員說其中的情況比較復(fù)雜?！翱赡芡恋厥掷m(xù)合法，去辦理不動產(chǎn)登記時查檔落宗，符合要求，工作人員就可能給辦理；但是也可能土地手續(xù)不齊全或有其他問題，比如屬于小產(chǎn)權(quán)房，就不能辦理。以前發(fā)放房產(chǎn)證是房產(chǎn)局辦理，現(xiàn)在兩證合一了，需要落宗，只有兩證統(tǒng)一，才能發(fā)放不動產(chǎn)證，并非只要有房產(chǎn)證就能辦出不動產(chǎn)證?！薄靶率澜缁▓@的情況比較特殊，它有大土地證，大土地證范圍內(nèi)的房產(chǎn)，可以辦；但是，之前開發(fā)商在大土地證以外的土地上自己蓋樓往外賣，相當于小產(chǎn)權(quán)房，就辦不了。”
新世界花園小區(qū)的現(xiàn)狀只是煙臺市不動產(chǎn)登記的一個縮影。記者從煙臺市不動產(chǎn)登記中心芝罘分中心了解到，從去年9月20日至今，該中心已辦理了5200余筆不動產(chǎn)登記，進展緩慢，而這已經(jīng)是煙臺市六個區(qū)中不動產(chǎn)登記數(shù)量最大的了。該中心的姜主任坦言不動產(chǎn)登記是舉步維艱：“這一是由于工作人員缺乏培訓(xùn)，二是由于可參照的政策法律法規(guī)相對粗糙了一點。我們是摸著石頭過河，嚴格按照《不動產(chǎn)登記條例》、同時參考老的房產(chǎn)登記辦法辦理。不過今后情況會慢慢好轉(zhuǎn)，不動產(chǎn)登記量也會上來的。”
【新聞延伸】
開發(fā)商實際控制人
因內(nèi)幕交易獲刑29個月
中國房地產(chǎn)報記者獲悉，煙臺新世界花園小區(qū)開發(fā)商為山東園城實業(yè)集團有限公司，其實際控制人為園城黃金前董事長徐誠惠。
3月1日，淄博市中級人民法院公告了一起一審刑事判決書，判決書中，園城黃金前董事長徐誠惠內(nèi)幕交易案浮出水面。徐誠惠犯單位行賄、內(nèi)幕交易、泄露內(nèi)幕信息罪，數(shù)罪并罰決定執(zhí)行有期徒刑二年五個月，并處罰金100萬元。
判決書顯示，被告人徐誠惠，山東省棲霞市人，煙臺園城企業(yè)集團股份有限公司、園城實業(yè)集團有限公司、煙臺園城黃金礦業(yè)有限公司、山東置城集團有限公司實際控制人，住山東省煙臺市。因涉嫌犯內(nèi)幕交易罪于2014年11月4日被刑事拘留，同年11月5日被指定居所監(jiān)視居住，因涉嫌犯內(nèi)幕交易罪、偽造國家機關(guān)證件罪、偽造居民身份證罪于2015年2月13日被逮捕。
2012年初，徐誠惠實際控制的煙臺園城企業(yè)集團股份有限公司欲轉(zhuǎn)變主營業(yè)務(wù)，2012年5月15日，煙臺園城企業(yè)集團股份有限公司、煙臺園城黃金礦業(yè)有限公司與朱某在山東省煙臺市簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，協(xié)議約定煙臺園城企業(yè)集團股份有限公司、煙臺園城黃金礦業(yè)有限公司出資5000萬元收購朱某持有的興國縣礦業(yè)公司部分股權(quán)，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；2012年8月3日，煙臺園城企業(yè)集團股份有限公司公告了該《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》；根據(jù)《證券法》相關(guān)規(guī)定，該事件屬于重大事件，以上信息屬于內(nèi)幕信息。后經(jīng)中國證監(jiān)會認定，2012年5月15日至2012年8月3日系該內(nèi)幕信息敏感期，徐誠惠系法定內(nèi)幕信息知情人。
園城黃金2013年8月5日發(fā)布公告，徐誠惠因交易股票行為涉嫌違反證券法律法規(guī)，被證監(jiān)會調(diào)查，并已收到了調(diào)查通知書。
