315置業(yè)指南 手把手教你如何防忽悠
買新房常見(jiàn)糾紛及應(yīng)對(duì)措施
一、 延期交房
開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間交付給購(gòu)房者。是目前最常見(jiàn)，數(shù)量最多，涉及面最廣的房產(chǎn)糾紛。
如何避免：盡量選擇口碑較好，品牌較大的開(kāi)發(fā)商，這樣的開(kāi)發(fā)商更有保障一些，其次就是合同里約定好延期交房的賠償?shù)认嚓P(guān)事項(xiàng)。
怎樣維權(quán)：遇到延期交房，首先應(yīng)仔細(xì)查看與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對(duì)延期交房是否有相關(guān)規(guī)定。如果合同有規(guī)定，按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中沒(méi)有明確規(guī)定，購(gòu)房者可以退房。
其次，應(yīng)了解延期交房的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn)，除特殊情況外，開(kāi)發(fā)商未按合同約定期限交房，要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償購(gòu)房者違約金。如果購(gòu)房人想解除合同，根據(jù)《合同法》第114條規(guī)定，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)合同約定的違約金，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及利息。若和開(kāi)發(fā)商溝通無(wú)果，可進(jìn)入法律程序，向法院提起訴訟。
二、房屋質(zhì)量問(wèn)題
交房后，因房屋質(zhì)量問(wèn)題引起的維權(quán)也不少，一般質(zhì)量問(wèn)題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。
如何避免：在買房前，要選擇信得過(guò)的開(kāi)發(fā)商；看房買房時(shí)，在開(kāi)發(fā)商允許的情況下，可以帶專業(yè)的人士來(lái)檢驗(yàn)房屋的質(zhì)量；另外，可以多問(wèn)下工地上的工人，如果該樓盤有熟人，也可以向其咨詢質(zhì)量好壞。
怎樣維權(quán)： 一般來(lái)說(shuō)商品房交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的并不多見(jiàn)，大量發(fā)生的是非主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題。一旦市民發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，可以先找開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商處理；如果開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司拖延處理或者是無(wú)視業(yè)主的投訴，業(yè)主可到相關(guān)部門進(jìn)行投訴；必要時(shí)，也可借助訴諸媒體曝光，利用社會(huì)輿論的力量，推進(jìn)維權(quán)進(jìn)度；如果協(xié)商未果，特別是涉及賠償問(wèn)題，業(yè)主就需走訴訟、仲裁等司法程序了。
三、擅自更改規(guī)劃
開(kāi)發(fā)商為吸引客戶購(gòu)買，承諾小區(qū)規(guī)劃有游泳池、大型超市、高達(dá)50%以上的綠化率等，但購(gòu)房者在買房后或者交房入住后，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃，并沒(méi)有兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾。開(kāi)發(fā)商修改規(guī)劃的事情也是時(shí)有發(fā)生。
如何避免：是否寫進(jìn)合同很重要，開(kāi)發(fā)商對(duì)于小區(qū)的規(guī)劃的具體內(nèi)容已經(jīng)口頭的承諾都必須寫進(jìn)合同才能保證購(gòu)房者不會(huì)被欺騙，即使出了問(wèn)題，也能維權(quán)成功。
怎樣維權(quán)：分為兩種情況。一種是開(kāi)發(fā)商只辦完了規(guī)劃變更手續(xù)，但并沒(méi)有開(kāi)始實(shí)際的建設(shè)行動(dòng)。這時(shí)候，被侵權(quán)的業(yè)主可以向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門提出書面申請(qǐng)，以程序違法為由，要求規(guī)劃部門撤銷開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃變更許可、停止侵權(quán)行為。另一種是建設(shè)行為已經(jīng)開(kāi)始或完成，這時(shí)候，被侵權(quán)的業(yè)主可以通過(guò)法律手段，要求開(kāi)發(fā)商停止建設(shè)，并對(duì)已被變更的部分恢復(fù)原狀。對(duì)于不能恢復(fù)原狀的，業(yè)主可以根據(jù)具體情況，要求開(kāi)發(fā)商賠償損失或退房。協(xié)商不成的，可以向法院提起訴訟。
四、面積縮水
交房后，發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)際使用面積比購(gòu)房合同上所說(shuō)的，少了好幾個(gè)平米，這不白白花了幾平米的錢嗎？
如何避免：買房時(shí)，確保合同上的建筑面積與產(chǎn)權(quán)面積一致，不僅要寫清楚總價(jià)和面積，還要寫清楚房屋單價(jià)。如果合同不寫房屋單價(jià)，當(dāng)實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符想追回?fù)p失時(shí)，一般不會(huì)得到支持。買方要對(duì)房屋面積有真實(shí)性的了解，應(yīng)不僅僅局限于購(gòu)房合同對(duì)面積的記載以及房產(chǎn)證上登記的面積，有必要在現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)做一簡(jiǎn)單測(cè)量。
怎樣維權(quán)：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
五、交房稅費(fèi)糾紛
交房后，開(kāi)發(fā)商巧立名目亂收費(fèi)，多收費(fèi)、強(qiáng)行收費(fèi)、代收費(fèi)。雖然物價(jià)局已對(duì)入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，但個(gè)別開(kāi)發(fā)商到交房時(shí)仍巧立名目進(jìn)行收費(fèi)。收樓時(shí)要提前了解物價(jià)局的相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與開(kāi)發(fā)商要求的款項(xiàng)相對(duì)照。不在合同約定范圍內(nèi)的費(fèi)用，交房時(shí)業(yè)主可以拒絕繳納，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要及時(shí)向開(kāi)發(fā)商指出。必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴。
六、附條件交房
一些開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，往往提出一些無(wú)理的要求。如先交房后驗(yàn)房，先交費(fèi)用或者先簽訂免責(zé)條款補(bǔ)充協(xié)議才給鑰匙。對(duì)開(kāi)發(fā)商提取的不合理要求，業(yè)主千萬(wàn)不能答應(yīng)，必要時(shí)，業(yè)主們要團(tuán)結(jié)一致，共同維護(hù)自己的權(quán)益。如今買房，很多的樓盤出現(xiàn)交房即維權(quán)的現(xiàn)象。業(yè)主在交房時(shí)，除了要仔細(xì)檢查房子的質(zhì)量外，還要重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商交房手續(xù)是否齊全、流程是否合理，以最大限度避免收房時(shí)被忽悠。畢竟在房地產(chǎn)法律還不健全，消費(fèi)者維權(quán)困難的當(dāng)今，購(gòu)房者們還是要多了解相關(guān)的房產(chǎn)知識(shí)，與其在事情發(fā)生后維權(quán)，不如在糾紛發(fā)生前學(xué)會(huì)如何避免，將個(gè)人損失降到最低。
二手房置業(yè)的八項(xiàng)注意
注意1
了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。所以，一定要征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見(jiàn)，并簽章。
注意2
了解房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無(wú)其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。
注意3
了解所購(gòu)“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題。
注意4
了解購(gòu)買“二手房”的程序購(gòu)買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局市場(chǎng)交易管理部門，辦理已購(gòu)住房出售登記、過(guò)戶和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。
注意5
了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)有些業(yè)主在簽訂合同時(shí)常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈(zèng)送。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見(jiàn)蹤影。
注意6
付款方式在購(gòu)房合同簽訂過(guò)程中，必須注意付款方式的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標(biāo)明，在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等。
注意7
交房時(shí)間在合同簽訂的時(shí)候還應(yīng)該明確注明房屋交驗(yàn)時(shí)間是在過(guò)戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。
注意8
違約責(zé)任買賣雙方在合同約定時(shí)最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等。
