搶占PPP，房企站在十萬億新風口
樓市下半場，開拓藍海成為房企搶占制高點的不二選擇。在城鎮(zhèn)化浪潮和國家政策支持下，PPP時代已經到來。近日，財政部部長肖捷給出的數(shù)據(jù)顯示，到2016年底，中國PPP綜合信息平臺入庫項目11260個，總投資13.5萬億元。與年初相比，無論是數(shù)量還是投資規(guī)模都增長了4倍多。
不但萬科、綠地、華夏幸福等大型房企，正在積極推進PPP模式領域的探索和創(chuàng)新。近日，中南建設等中小房企也紛紛發(fā)布了PPP計劃。未來，或許有更多房企借助PPP項目成為新的千億巨頭。
房企借PPP彎道超車
PPP項目，即政府與私人組織合作建設的城市基礎設施項目，包括市政工程、交通運輸、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)等。在國家推進PPP項目的大背景下，不少城市展開積極試點。近日，廣州市政府就發(fā)布了首批28個PPP試點項目，涉及投資額超2100億元。
一份報告顯示，在未來五年，我國每年應該有逾十萬億的基礎設施建設需求，其中10%到15%會采取PPP模式。以此計算，未來十年PPP市場將超過十萬億元。
目前房企介入最多的PPP模式中，有華夏幸福、碧桂園為代表的產業(yè)園、小鎮(zhèn)模式，還有以綠地、萬科為首的軌道物業(yè)模式，以及在舊城改造、棚戶改造、養(yǎng)老醫(yī)療等領域參與PPP項目，部分房企更是多種模式推進，未來這部分房企很可能借助PPP項目進行彎道超車。
除體量龐大的基礎設施建設類PPP項目外，醫(yī)療養(yǎng)老項目也受到一部分房企的喜愛。近日，中南建設在濟寧市開啟首個養(yǎng)老PPP項目。去年11月，萬科成為深圳首家公辦養(yǎng)老機構PPP試點項目的運營合作方。
“不管是哪種模式，主要還是看企業(yè)自己優(yōu)勢與項目的匹配度。比如有一級土地開發(fā)經驗的企業(yè)，做舊改會更占優(yōu)勢。在商業(yè)運營和產業(yè)導入方面有經驗的企業(yè)，更擅長做小鎮(zhèn)開發(fā)等等?！狈治鰩熒驎粤岣嬖V記者。
PPP項目已經成為部分房企的重要盈利點。報告顯示，中鐵建全年PPP項目為企業(yè)貢獻了近2000億元合同銷售。因為對PPP項目有信心，綠地也表示，將打造與中國建筑、中國鐵建等央企齊名的“中綠建”，到2020年實現(xiàn)4000億元的年銷售目標。
造城造鎮(zhèn)攻略
在房企參與的諸多PPP模式中，產業(yè)園與小鎮(zhèn)項目，成為眼下房企最熱衷的模式。
據(jù)沈曉玲介紹，國內PPP項目，主要采取“政府主導，市場運作”的模式，房企可通過業(yè)務外包、特許經營和完全私有化參與PPP。如華夏幸福的產業(yè)園區(qū)PPP項目模式值得借鑒。
在園區(qū)建設期，一級土地開發(fā)的土地整理、基礎設施建設、產業(yè)招商服務等均由華夏幸福先行墊付，政府在這個時期不出資，但會高度支持園區(qū)建設。等到園區(qū)售地、產生稅收后，政府通過多種方式將資金返還給華夏幸福。
依靠與政府良好的合作關系，華夏幸福不斷在園區(qū)內乃至城市周邊獲取大量土地。此外，通過住宅銷售，以及當?shù)卣亩囗椫С郑瑪U張的速度驚人。華夏幸福在京津冀、長江經濟帶、珠三角的多點布局，實現(xiàn)業(yè)績爆發(fā)。
華夏幸福公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，華夏幸福共實現(xiàn)銷售額1203.25億元，其中產業(yè)新城開發(fā)建設核心及配套業(yè)務銷售額901.24億元，比去年同期上漲51.95%。
產業(yè)園區(qū)之外，小鎮(zhèn)開發(fā)也是PPP的熱點。由于國家計劃到2020年培育1000個特色小鎮(zhèn)，碧桂園、綠城等多家房企也開始主攻特色小鎮(zhèn)。目前特色小鎮(zhèn)項目的政企合作PPP模式類型主要分為外包類、特許經營類及私有化類。
近日，美好置業(yè)、南山控股、云南旅游等中小型上市公司也披露了涉足小鎮(zhèn)建設的計劃，其中一部分選擇與大央企合作。云南旅游與華僑城合作，美好置業(yè)則引進華潤置地等知名企業(yè)。
“特色小鎮(zhèn)如果走向了傳統(tǒng)的房地產模式，變成在鄉(xiāng)里賣房子，這是悲哀，也值得警惕?！眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎表示，用PPP模式來開發(fā)小鎮(zhèn)，需要綜合運用各類投融資模式。如果目標正確，方法正確，小企業(yè)照樣可以玩轉較大的PPP項目。如果低水平地盲目介入，將會破壞特色小鎮(zhèn)。
軌道物業(yè)契機
除了造城造鎮(zhèn)，“地鐵+物業(yè)”也是房企參與PPP的另一方式。萬科高級副總裁譚華杰此前甚至高度評價稱，沿軌道交通拓展的城市新區(qū),是未來整個房地產行業(yè)的主戰(zhàn)場,“是一個劃時代的機遇，可以和1998年的房改相比”。
深圳地鐵集團與萬科的組合，有望成為PPP模式的建設標桿。此前，萬科參與過深鐵紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目，萬科獲得49%的權益分成，但不獲得項目用地權利。萬科還與重慶交投、中軌集團、東莞軌道簽訂了合作備忘錄，探索軌道物業(yè)建設。
馮奎坦言，房企從事軌道物業(yè)開發(fā)的主要問題是，軌道物業(yè)極其復雜，涉及路網規(guī)劃、土地使用等等問題，一般房企在技術上較難突破。不過，也有一部分建筑施工能力較強的房企有望突破。
3月初，中國鐵建聯(lián)合體中標60億元的廣州北站PPP項目。而在剛剛過去的2月份，中鐵建和呼和浩特市達成軌道交通2號線一期工程的合作，投資額193億元。
收編了多家建筑工程類企業(yè)的綠地，去年更是成功中標包括南京地鐵5號線、寧波杭州灣新區(qū)等8個PPP項目，覆蓋5省9市，涉及地鐵、高速、城市公園、片區(qū)開發(fā)等多個領域。在軌道交通建設中，綠地與地鐵集團組成項目公司進行一級開發(fā)，綠地則獲得土地權益進行二級開發(fā)。
其中，南京地鐵5號線采取的是“項目投融資建設+施工總承包+運營”的PPP模式合作建設，這也是綠地目前為止首個落地的軌道PPP項目。該PPP項目公司，就是由綠地和上海隧道工程有限公司聯(lián)合體組成，共同操作項目投融資、建設、運營管理等。
PPP探索資產證券化
房企以PPP模式參與園區(qū)、小鎮(zhèn)開發(fā)，還有望在項目實現(xiàn)招商后獲得投資額分成。不過，要撬動龐大的PPP項目，還需要更多的資金來源參與。
目前有不少金融機構參與設立專項基金，如平安銀行、中信銀行、招商銀行。此前，建行總行、綠地集團牽頭發(fā)起成立了國內首支千億規(guī)模的“中國城市軌道交通PPP產業(yè)基金”。此外，在中信汕頭濱海新城項目，除政府主導開發(fā)權之外，中信也設立了運營基金。
PPP項目資產證券化正在加速。3月10日，華夏幸福公告稱，取得上海證券交易所無異議函，成為首批獲準發(fā)行的四單PPP資產支持證券之一，也是唯一一單園區(qū)PPP項目資產證券化產品。該項目產品發(fā)行規(guī)模7.06億元，總期限為6年。
廣發(fā)證券一名分析師表示，PPP資產支持證券化項目在國家層面的推進,為華夏幸福后續(xù)發(fā)展打開了一條新的融資渠道。而此單PPP資產證券化或許只是開始，未來其將在其他園區(qū)內高效復制這種模式。
“PPP項目的資產證券化案例還很少?！瘪T奎表示，到2017年底，預計有更多的PPP資產證券化項目獲得受理。真正的大發(fā)展，需要看中國PPP項目總體的數(shù)量增長、質量提升情況，可能會在三年后。不過，業(yè)內人士也提醒，PPP在中國還處于探索階段，項目的規(guī)范實施和風險防范尚不健全。
