北京樓市新政出臺后 熱點問題解答匯總
千龍住房綜合報道 3月17日下午，記者從北京市住建委了解到，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局、北京住房公積金管理中心共同發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，對商品住房銷售和居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款執(zhí)行新規(guī)。
具體內(nèi)容：
通知要求，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照北京市限購政策執(zhí)行。
同時，居民家庭名下在北京市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。
居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
通知同時要求，暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。
按照通知要求，此項政策將從3月18日起執(zhí)行。
簡單來說，3月18日起，在北京買房又要“認房又認貸”了，而且二套房購房的預算將會大大提高，如果你最近考慮買房，不妨詳細看看本期【置業(yè)京】的新政解讀，為自己的購房計劃重新算一筆賬吧。
政策細節(jié)解讀
1、認房的幾種常見情況
要全國有過購買住宅公積金貸款記錄，但是北京名下無房，在北京買房就算二套。
有多次商業(yè)貸款記錄但是北京無房，在北京買房算二套。
曾經(jīng)有過40年50年產(chǎn)權(quán)商用房的貸款記錄，北京無房，買房算首套。
夫妻雙方離婚了，但是之前共同貸款過，按照道理復婚再買房算二套，但是因為銀行系統(tǒng)里面只能查到主借款人，所以從實際操作中離婚后副借款人再買房可以算首套。
有過公積金提取記錄，沒有貸過款，名下無房，算首套。
全款買入且已售出的住房，因為沒有貸款記錄，所以不受影響，再購房算首套。
關(guān)于家庭名下房屋，只看你準備交易新房時的當下節(jié)點。如果你曾經(jīng)名下有3套房、5套房，但是已經(jīng)全都賣了，那么從“認房”的角度，屬于名下無房。
請注意，如果您在延慶有一套房，在懷柔有一套房，也是算“有房”，不是僅僅指城區(qū)。
2、認貸的幾種常見情況
“認貸”指全國范圍內(nèi)，在全國任何一個地方有住宅房貸記錄都算。注意是住宅房貸記錄，有網(wǎng)友擔心用分期付款買過電腦被算“認貸”就是太過焦慮了。
只要在銀行系統(tǒng)中顯示有過住房貸款記錄，不管貸款是否還清，都受影響，都會至少按照二套算。
“認貸”中不管有多少筆，都只認一次。你在外地有兩次購房貸款記錄，在北京還有一次公積金貸款記錄，這種怎么算？這些只算一次！也就是說“認貸”只分有和無，“有”就算二套，“無”就算首套。
公積金和商貸在系統(tǒng)中都能查到記錄。
3、于是否影響購房資格
購房資格、稅收政策按照原口徑執(zhí)行。
請注意，即使原來在外地有過貸款，也不影響自住房的申購，也不影響現(xiàn)在的棚改政策等等。
這也就是說，有可能您會按照首套申購成功自住房、按照首套繳稅，但是要按照二套房貸款。請關(guān)注一下這種情況。
4、生效時間
生效節(jié)點是以網(wǎng)簽為準。沒有網(wǎng)簽的，就算簽了合同，也只能執(zhí)行新政。如果之前已經(jīng)網(wǎng)簽，應(yīng)該可以還按老方案執(zhí)行。但是如果您辦理貸款的銀行有特殊要求，則按照這家銀行的要求來。
新政對于購房者的影響
看過上文后您應(yīng)該能夠確定自己的購房資格和貸款情況，接下來就要重新算一筆賬了。
1、如果你名下無房也沒有過住房貸款記錄，317新政對你的影響在于，貸款期限最高25年，月還款額相應(yīng)地就會增加。
以貸款200萬等額本息基準利率4.9%計算，貸25年比30年月均多還961元。
2、如果你名下有1套房，商業(yè)貸款已結(jié)清（317之前可認定為首套），317新政后購房，首付比例提高，契稅成本也將增加。
· 以北京總價400萬的住宅為例，317新政之前首付最少140萬，新政之后最少240萬，你需要多籌100萬。契稅則由1%上漲到3%，多付近8萬。另外，貸款利率變?yōu)榛鶞世实?.1倍，200萬25年期貸款，月還款額將增加575元。
·以北京總價1000萬的入門改善住房為例，首付需要多籌集1000*60%-1000*35%=250萬。
情況三：如果你名下有1套房，貸款未結(jié)清（317之前也認定為二套），317新政后購房，首付比例提高10個點。
- 以總價400萬上車房為例，首付增加400*10%=40萬，契稅無變化。
- 以總價1000萬改善房為例，首付增加1000*10%=100萬。
新政下 我們該如何調(diào)整置業(yè)計劃
1、自住型商品房
2016年9月30日 “京八條”明確要求加快自住型商品房供應(yīng)；2017年初北京市住建委提出新增1．5萬套以上自住房供地；2017年1月12日北京規(guī)劃國土委發(fā)布6宗自住房供應(yīng)的預公告，可見加大自住房供應(yīng)已經(jīng)成為北京2017年土地供應(yīng)的重點。為了能夠在下半年盡快形成自住房項目供應(yīng)，平抑新房房價，預計上半年北京將迎來自住房供地和成交高峰。
從供應(yīng)上看，北京樓市未來會加大自住房的供應(yīng)，在今年各區(qū)的供地計劃中，海淀、朝陽區(qū)等熱門區(qū)域也出現(xiàn)了自住房的供應(yīng)，加上此次調(diào)控不涉及自住房，如果有自住房的申購資格，就趕快加入搖號大軍吧，在購房成本上還是有極大優(yōu)勢的。
2、商住房
本次樓市調(diào)控的對象仍然是住宅，沒有涉及商住房，而在北京仍有大量的商住房項目供應(yīng)。商住房首付款的比例最低是50%，購買不限套數(shù)，不受新政提高首付款比例的限制。建議購房者選擇交通配套比較方便的商住項目，但要避免盲目購房，謹慎投資。
3、低總價樓盤
對于改善置業(yè)的購房者來說，如果屬于二套房，執(zhí)行普通住宅60%，非普住宅80%的首付比例，因此市場中二次換房的人群不得不重新購房的面積，以此來降低買房的成本。但對于“以小換大”的需求來說，可能需要到更遠的區(qū)域選擇低總價的大戶型房源，如果家庭有自駕車，可以選擇位置偏離軌道交通的次新房，只要小區(qū)周邊的生活配套比較豐富，也不失為一種選擇。
文章綜合 搜狐焦點、新京報、京房字等
