北京樓市調(diào)查報(bào)告：317新政滿(mǎn)月成交量降兩成
一份新鮮出爐的北京樓市調(diào)查報(bào)告：317新政滿(mǎn)月，成交量降兩成！
距離3月17日北京出臺(tái)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策已經(jīng)滿(mǎn)一個(gè)月時(shí)間。在一連串限貸、限購(gòu)、限賣(mài)、限離等遏制炒學(xué)區(qū)房、商辦用房的政策多重夾擊下——
北京樓市的交易量下滑約20%，成交價(jià)格已有所松動(dòng)。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，今后走勢(shì)如何，還是得看房貸政策。
新政后交易量下滑超兩成
4月21日上午，孫洋在店里閑坐半晌后，決定去公園放風(fēng)箏。最近一個(gè)月，他到附近玉淵潭和蓮花池公園去的次數(shù)，超出過(guò)去兩年的總和。
孫洋是一家大型房產(chǎn)中介馬連道片區(qū)的銷(xiāo)售經(jīng)理，2016年的這個(gè)時(shí)候，他的生活可沒(méi)這么“愜意”——
白天，他要帶著客戶(hù)穿梭于馬連道各小區(qū)之間看房，夜幕降臨后也是各種應(yīng)酬，找個(gè)湘菜館喝兩杯，微醺后再到KTV開(kāi)始“第二場(chǎng)”。
伴隨著北京樓市的瘋漲，他每個(gè)月的收入達(dá)到七八萬(wàn)塊錢(qián)。那時(shí)他最?lèi)?ài)笑話的就是他小學(xué)同學(xué)：“從湖南山區(qū)考到北京化工大學(xué)，博士畢業(yè)年薪才10萬(wàn)塊，清華北大不如膽大?！?
直到3月初，孫洋依然得意洋洋地“忙而快樂(lè)著”，雖然房?jī)r(jià)激進(jìn)攀升，但春節(jié)后北京樓市交易也相當(dāng)火爆，對(duì)他的直接利好就是，“去年初成交價(jià)500萬(wàn)的房子，我提成大約3萬(wàn)塊錢(qián)，同樣大小的房子，今年的交易價(jià)達(dá)到800萬(wàn)~1000萬(wàn)元的話，我的提成就是五六萬(wàn)塊錢(qián)?！?
按照孫洋的設(shè)想，他2017年計(jì)劃“卷150萬(wàn)回家”。
然而，3月17日到來(lái)了。
“原以為只是打破了我的如意算盤(pán)，可看看這一個(gè)月連出的12道金牌，簡(jiǎn)直把我的算盤(pán)打得稀巴爛?！?
3月17日至4月16日一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，北京出臺(tái)了12項(xiàng)極具針對(duì)性的樓市調(diào)控政策，且均為“零過(guò)渡”的即日或次日落地，調(diào)控決心不言自明。
除開(kāi)啟“認(rèn)房認(rèn)貸”模式外，北京的調(diào)控重拳還包括縮小首套房貸折扣、修改非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、明確過(guò)道學(xué)區(qū)房不予登記、商辦項(xiàng)目限購(gòu)、公租房專(zhuān)配“新北京人”試點(diǎn)等。
“幾乎斷絕了所有炒房的可能?！睂O洋說(shuō)，“一家門(mén)面3個(gè)組，一個(gè)組8個(gè)人，2016年我們組每周可以出手至少3套房子。新政出臺(tái)后，現(xiàn)在每周頂多成交一套。同事們都在店里玩手機(jī)、看電影、打游戲?！?
好日子到頭了……
成交量
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從北京“317”新政一月來(lái)的表現(xiàn)看，商品住宅成交量已下滑21%，尤其是進(jìn)入4月份之后，成交下滑尤其明顯，4月1日~16日北京商品住宅僅實(shí)現(xiàn)成交1106套，相比上月同期減少66%，相比去年同期更是出現(xiàn)79%的下滑。而在這其中，商辦成交占比僅余11%，多為商務(wù)型公寓成交，占比環(huán)比下滑53%。
成交價(jià)
從成交價(jià)格來(lái)看，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月18日~4月13日期間，北京純商品住宅成交均價(jià)為42485元/平方米，比去年9月30日到今年3月17日期間上漲了0.9%。二手房方面，安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手房掛牌均價(jià)為 56078 元/平方米，比3月的61326 元/平方米下跌了8.98%。
鏈家地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，隨著未來(lái)樓市調(diào)控政策的持續(xù)從緊從嚴(yán)，北京前期過(guò)熱的市場(chǎng)已經(jīng)得到明顯抑制，住宅市場(chǎng)的交易量也將進(jìn)一步下滑，價(jià)格逐步松動(dòng)。
價(jià)格走向取決于信貸松緊
那么，對(duì)房?jī)r(jià)最具殺傷力的武器究竟是什么？
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是信貸。
北京住建委某處處長(zhǎng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者說(shuō)：
“這一輪樓市價(jià)格漲起來(lái)，其實(shí)是因?yàn)樾刨J超發(fā)，資產(chǎn)荒。從2014年9月30日開(kāi)始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，資金未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是在樓市和金融市場(chǎng)間空轉(zhuǎn)。預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，其實(shí)還是看信貸政策松緊。”
中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2007年北京純商品住宅均價(jià)首次破萬(wàn)，2008年央行連續(xù)5次降息，2009年國(guó)家又出臺(tái)了4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，至2010年開(kāi)始限購(gòu)時(shí)，北京房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)逼近2萬(wàn)元/㎡。
2011年，央行縮緊個(gè)人購(gòu)房信貸規(guī)模，房?jī)r(jià)也踩了一回剎車(chē)。2011年11月，北京大興順馳領(lǐng)海樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)從1.8萬(wàn)元/㎡下調(diào)到1.4萬(wàn)元/㎡；上海萬(wàn)科清林徑樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)下調(diào)15%；南京天正濱江花園開(kāi)盤(pán)價(jià)從2萬(wàn)元/㎡調(diào)至1.59萬(wàn)元/㎡；北京京貿(mào)國(guó)際城開(kāi)盤(pán)價(jià)從1.98萬(wàn)元/㎡下調(diào)到1.4萬(wàn)元/㎡。
當(dāng)年，還有一些著名事件，比如鄂爾多斯的康巴什，房?jī)r(jià)從2010年初的1萬(wàn)元/㎡跌到2011年底的3000多元/㎡，這個(gè)內(nèi)陸新星一夜之間成為百姓茶余飯后的談資。
根據(jù)央行發(fā)布的個(gè)人房貸總量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為7.14萬(wàn)億元，年新增額度同比下滑31%；2012年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額8.1萬(wàn)億元，年新增額度同比增長(zhǎng)0.24%。
在經(jīng)歷了房?jī)r(jià)下跌的2011年之后，2012年6月8日央行下調(diào)基準(zhǔn)利率，同一天國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論決定的《商業(yè)銀行資本管理辦法》， 將商業(yè)銀行二套房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下調(diào)。2012年7月6日央行再次下調(diào)基準(zhǔn)利率。2012年下半年，房?jī)r(jià)在前期下跌基礎(chǔ)上出現(xiàn)一些上漲。
2013年房貸規(guī)模出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為9.8萬(wàn)億元，年新增額度同比上漲77%。于是，2013年全國(guó)各地市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲。易觀數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年北京二手房成交量同比上漲37.15%，掛牌均價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡。
2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)突然發(fā)文，將“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，此后的2015年，深圳率先大漲，上海隨后異動(dòng)，到了2016年，南京、廈門(mén)、寧波、鄭州等全國(guó)20多個(gè)城市轟轟烈烈上漲。央行數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為14.18萬(wàn)億元，年新增額度同比上漲55%；2016年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為19.83萬(wàn)億元，年新增額度同比上漲112%。于是，北京的房?jī)r(jià)突破6萬(wàn)元。
那么，對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷，一定要盯緊房貸政策的變化。日前，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)采取差別化信貸政策，對(duì)部分房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，將采取審慎的房貸政策；對(duì)一些有去庫(kù)存需求的三、四線城市，還是會(huì)給予必要的信貸支持。
