泰禾中央廣場(chǎng)一個(gè)月遭15次維權(quán) 開(kāi)發(fā)商連夜砸掉樣板間
所有人都在焦急地等待著結(jié)果，但結(jié)果似乎遙遙無(wú)期。
4月18日下午兩點(diǎn)半，在北京義和莊地鐵站附近的泰禾中央廣場(chǎng)銷售中心，上百名業(yè)主在焦急等待。到現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主紛紛在紙上簽字、摁下手印，每張紙上約有50人簽字，這樣的紙已經(jīng)有五六張，人數(shù)還在不斷增加?！跋胍朔康臉I(yè)主都需要在這里簽字、摁手印?！庇袠I(yè)主表示。
樓上，6位業(yè)主代表正在和泰禾集團(tuán)、北京市住建委、大興區(qū)住建委進(jìn)行第一次正式三方談判，這是經(jīng)歷12次維權(quán)后爭(zhēng)取到的機(jī)會(huì)。
在經(jīng)歷3個(gè)多小時(shí)的談判后，談判代表宣布：開(kāi)發(fā)商泰禾仍然堅(jiān)持不退房；周五（4月21日）開(kāi)發(fā)商將回應(yīng)是否允許業(yè)主延期繳納購(gòu)房款。
業(yè)主紛紛表示失望，這次的正式談判并沒(méi)有取得自己想要的結(jié)果。距離4月底越來(lái)越近，像張女士一樣的泰禾中央廣場(chǎng)四期的業(yè)主感到時(shí)間緊迫?！拔屹?gòu)買了59平方米的房子，總價(jià)330萬(wàn)元，50%的首付款分3次交，付款比例分別是20%、10%、20%，第一次交了67萬(wàn)元，4月底交第二筆33萬(wàn)元，銷售顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始催交了；7月底交第三筆67萬(wàn)元?！?
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（微信公眾號(hào)ID：China-crb）記者了解到，十幾個(gè)心情焦灼的業(yè)主在4月19日上午進(jìn)一步到北京市政府信訪辦上訪維權(quán)。
在泰禾集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略中，北京市場(chǎng)占有重要位置，2015年北京區(qū)域占營(yíng)業(yè)收入的比重為45.85% ，廣場(chǎng)系與院子系、大院系構(gòu)成了泰禾集團(tuán)的三大產(chǎn)品線，在3月26日北京市住建委出臺(tái)商辦項(xiàng)目限購(gòu)政策后，北京的泰禾中央廣場(chǎng)等6個(gè)項(xiàng)目在3月28日被北京市住建委點(diǎn)名指為“違規(guī)”。政策沖擊之下，業(yè)主紛紛要求退房，廣場(chǎng)系產(chǎn)品線遭遇重創(chuàng)，這對(duì)泰禾集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入將造成重大影響，背后更是泰禾集團(tuán)早已緊繃的資金鏈再次面臨考驗(yàn)。
可以居住的商辦項(xiàng)目
雖然在安居客網(wǎng)頁(yè)上的宣傳廣告已經(jīng)刪除，在部分商業(yè)網(wǎng)站上，仍然可以看到泰禾中央廣場(chǎng)的戶型圖，從1室1廳1廚1衛(wèi)到3室2廳1廚1衛(wèi)不等，樓型用途寫(xiě)明是公寓，建材裝修一欄注明暖氣是集中供暖，供水是市政供水。
這樣的樓盤(pán)介紹，加上銷售顧問(wèn)的宣傳，都在告訴購(gòu)房者，這是有居住功能的商辦項(xiàng)目，也就是商住。
張女士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（微信公眾號(hào)ID：China-crb）記者，泰禾中央廣場(chǎng)公寓銷售均價(jià)是每平方米54000元，附近的萬(wàn)科天地約47000元，兩家開(kāi)發(fā)商的樣板間自己都看過(guò)，之所以沒(méi)有選擇更為知名、售價(jià)更便宜的萬(wàn)科天地，就是因?yàn)樘┖讨醒霃V場(chǎng)的樣板間做得非常好?！皹影彘g明顯設(shè)計(jì)成有居住功能的樣式，有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間，看到樣板間設(shè)計(jì)挺好，就買了更貴的泰禾中央廣場(chǎng)。”
泰禾中央廣場(chǎng)位于大興新城核心區(qū)，占地面積約14萬(wàn)平方米，建筑面積約40萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商是泰禾集團(tuán)股份有限公司（泰禾集團(tuán)，000732.SZ）旗下的北京泰禾嘉信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰禾嘉信”）、北京泰禾嘉華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰禾嘉華”），目前開(kāi)發(fā)至第四期。
泰禾中央廣場(chǎng)均價(jià)54000元/平方米，首付比例為50%，分三次繳納，比例分別為20%、10%、20%。按照合同，四期業(yè)主將在4月底繳納第二次首付款，三期業(yè)主將在7月底交第三筆首付款。
繳納首付款過(guò)程也出現(xiàn)了讓業(yè)主感到不可思議的亂象。大部分業(yè)主在沒(méi)有繳納完首付款的情況下就完成了網(wǎng)簽。有業(yè)主反映，在第一次交款后，合同還沒(méi)有到自己手中，網(wǎng)簽就已經(jīng)完成。購(gòu)房合同是制式商品房合同，在簽訂合同的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主另外簽訂一份裝修合同，但沒(méi)有給業(yè)主備份。業(yè)主沒(méi)有想到這樣的疏忽會(huì)讓自己陷于被動(dòng)。
泰禾中央廣場(chǎng)吸引購(gòu)房者的另一個(gè)措施是與購(gòu)房者簽訂無(wú)理由退房承諾書(shū)。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從拿到手的承諾書(shū)看到，泰禾嘉信承諾，若業(yè)主已履行《北京商品房預(yù)售合同》的各項(xiàng)義務(wù)，且無(wú)任何違約行為的前提下，在2018年2月1日至2018年2月28日期間內(nèi)，可以提出無(wú)理由退房申請(qǐng)。
限購(gòu)來(lái)襲
最近，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?
在少數(shù)一線城市，由于嚴(yán)格的住房限購(gòu)以及住宅價(jià)格較高，不少人將購(gòu)買小面積商業(yè)辦公項(xiàng)目，作為投資或者過(guò)渡性居住，開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)成住宅對(duì)外銷售。這次北京市全面叫停商辦改住，打擊違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，讓開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者都猝不及防。
3月28日，北京市住建委公布，林肯公園、萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城、泰禾中央廣場(chǎng)、龍湖西宸廣場(chǎng)、尚峰一號(hào)等6個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦?duì)外宣傳并銷售，這6個(gè)項(xiàng)目已被停止網(wǎng)簽。
業(yè)主也被突如其來(lái)的政策擊懵。從3月29日開(kāi)始，業(yè)主到泰禾集團(tuán)北京總部求證項(xiàng)目違規(guī)問(wèn)題，同時(shí)到北京市住建委信訪辦提出訴求。
業(yè)主給記者的訴求書(shū)顯示，泰禾集團(tuán)將商辦項(xiàng)目宣傳為通燃?xì)?、有?dú)立廚衛(wèi)、獨(dú)立客廳、獨(dú)立臥室、通上下水等有居住功能的住房，誤導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)買；為進(jìn)一步誘導(dǎo)盡快購(gòu)買，規(guī)定購(gòu)房者可分3次繳納首付款。在當(dāng)事人不知情的情況下私自代替網(wǎng)簽，業(yè)主姜宏只交了部分首付款，購(gòu)房合同尚在自己手中，卻發(fā)現(xiàn)自己在不知情的情況下已經(jīng)被網(wǎng)簽。
在這個(gè)過(guò)程中，泰禾集團(tuán)堅(jiān)持認(rèn)為沒(méi)有違規(guī)，要求業(yè)主出示泰禾中央廣場(chǎng)涉嫌違規(guī)并停止網(wǎng)簽的紅頭文件，提供停止泰禾中央廣場(chǎng)停止網(wǎng)簽的處罰文件。裝修合同載明了提供居住功能的裝修條款，但泰禾集團(tuán)表示裝修合同是與第三方公司簽訂。要求業(yè)主完全按照購(gòu)房合同履約，如果業(yè)主不按照合同交款將面臨每日上千元的滯納金。如果業(yè)主合同違約，不但會(huì)違反無(wú)理由退房承諾書(shū)條款，還將面臨總房款20%的違約金。
對(duì)于泰禾集團(tuán)提出的裝修合同為業(yè)主與第三方公司簽訂一事，經(jīng)過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際情況并非如此。記者得到裝修合同顯示，受托方為一家名為中城建設(shè)有限責(zé)任公司的公司，其企業(yè)通訊地址是北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)次渠鋪西路1號(hào)環(huán)渤海高端總部基地A6樓一層；該企業(yè)的注冊(cè)地址為福建省閩清縣梅城鎮(zhèn)南北大街122號(hào)，股東為福州正同投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正同投資”），正同投資也是一家名為福州世恒天達(dá)文化傳播有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世恒天達(dá)”）的股東，世恒天達(dá)則是北京泰禾影視文化發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰禾影視”）的股東，泰禾影視的法定代表人為泰禾集團(tuán)副總裁沈力男。
由此看出，泰禾集團(tuán)口中的第三方裝修公司其實(shí)是與泰禾集團(tuán)有千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)公司。
4月6日晚上，開(kāi)發(fā)商、大興區(qū)政府和業(yè)主談判。業(yè)主提出項(xiàng)目違規(guī)證據(jù)，開(kāi)發(fā)商只回應(yīng)“嚴(yán)格按照購(gòu)房合同履行”。
大興區(qū)住建委關(guān)姓主任來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主提出帶關(guān)姓主任察看樣板間，以證實(shí)泰禾集團(tuán)對(duì)商辦項(xiàng)目有居住功能宣傳。泰禾集團(tuán)攔住了業(yè)主，阻止其進(jìn)入樣板間。第二日，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，樣板間已被連夜拆除。
時(shí)間越來(lái)越接近4月底，四期業(yè)主已經(jīng)收到催交第二次首付款的通知。在得知3月26日的政策后，維權(quán)的QQ群和微信群里也不斷出現(xiàn)要求退房的第三期的業(yè)主。
4月18日，業(yè)主又和開(kāi)發(fā)商、北京市住建委、大興區(qū)住建委進(jìn)行了談判，這也是業(yè)主第13次維權(quán)。泰禾集團(tuán)仍然拒絕承認(rèn)項(xiàng)目違規(guī)。4月21日，開(kāi)發(fā)商將答復(fù)是否允許4月底的第二次交款可以延期，但從業(yè)主拿到的反饋信息來(lái)看，未有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。
“我們不理解，明明項(xiàng)目違規(guī)，我們只是要求退還已經(jīng)繳納的房款，泰禾為什么不答應(yīng)?！睒I(yè)主表示。
泰禾的隱憂
泰禾集團(tuán)是起家于福建的開(kāi)發(fā)商，近幾年以迅猛的發(fā)展速度和激進(jìn)的擴(kuò)張手法將閩系房企的精神氣質(zhì)詮釋得淋漓盡致。
泰禾集團(tuán)成立于1992年，2013年之前，其一直偏居福建區(qū)域，從這一年開(kāi)始，泰禾集團(tuán)開(kāi)啟全國(guó)化布局。泰禾集團(tuán)的戰(zhàn)略布局瞄準(zhǔn)一線城市北京和上海，“扎根福建本土，深耕一線城市”，截至公布的2015年年報(bào)，福建區(qū)域占泰禾集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入的比重為52.37% ，北京區(qū)域占營(yíng)業(yè)收入的比重為45.85% ，華東區(qū)域占營(yíng)業(yè)收入的比重為1.78%。
這樣的戰(zhàn)略布局意味著泰禾集團(tuán)想在短時(shí)間內(nèi)打開(kāi)局面，必須采取高舉高打的策略。通過(guò)對(duì)這幾年泰禾集團(tuán)的年報(bào)數(shù)據(jù)梳理發(fā)展，自2012年起，盡管營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)不高，但泰禾拿地金額卻逐年提高，如2014年，營(yíng)業(yè)收入為83.72億元，拿地金額146.16億元；2016年泰禾集團(tuán)年報(bào)尚未公布，但中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，前11個(gè)月，拿地金額達(dá)到了267億元。
拿地金額遠(yuǎn)超每年的營(yíng)業(yè)收入，泰禾集團(tuán)的資金鏈也一直緊繃。為緩解資金壓力，從全國(guó)化布局開(kāi)始的那年，泰禾集團(tuán)頻繁與銀行、信托、股權(quán)基金等機(jī)構(gòu)合作，以地塊抵押、對(duì)外擔(dān)保、控股股權(quán)質(zhì)押等方式來(lái)進(jìn)行融資，獲取大量的資金來(lái)滿足其瘋狂擴(kuò)張的需要。截至2015年年底，泰禾集團(tuán)對(duì)子公司實(shí)際擔(dān)保發(fā)生額為201.52億元，2012年這個(gè)數(shù)字僅有52.24億元人民幣。
另?yè)?jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，其中，泰禾投資持有公司股份8.09億股，占公司總股本的79.57%，為公司第一大股東，截至公告日，泰禾投資累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)為6.8億股，占公司總股本的66.9%。
對(duì)外擔(dān)?？傤~占近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的紅線為50%，而泰禾已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此比例。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直是泰禾集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。2015年房地產(chǎn)板塊收入為146億元，其中住宅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入113.33億元，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入32.7億元。
聚焦北京市場(chǎng)，泰禾集團(tuán)布局北京的項(xiàng)目有中國(guó)院子（63.63%的權(quán)益），可售面積10.94 萬(wàn)平方米；泰禾·北京院子，可售7.55 萬(wàn)平方米；泰禾1號(hào)街區(qū)，可售面積17.62 萬(wàn)平方米；泰禾長(zhǎng)安中心（80%權(quán)益），可售面積10.5萬(wàn)平方米；西府大院，住宅、商業(yè)、金融用地，可售面積18.55萬(wàn)平方米；長(zhǎng)陽(yáng)半島中央城，商業(yè)、綜合用地，可售面積15.76 萬(wàn)平方米；泰禾嘉華項(xiàng)目公司的泰禾中央廣場(chǎng)，商業(yè)綜合用地，可售面積13.37 萬(wàn)平方米；泰禾嘉信項(xiàng)目公司的泰禾中央廣場(chǎng)，商業(yè)綜合用地，可售面積26.23 萬(wàn)平方米；麗春湖，49%的權(quán)益，住宅用地，可售面積10.71 萬(wàn)平方米；昌平南邵項(xiàng)目，可售面積17萬(wàn)平方米?？偪墒勖娣e為131.23萬(wàn)平方米。
也就是說(shuō)，占到泰禾集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入比例45.85%的北京市場(chǎng)中，泰禾中央廣場(chǎng)占到總可售面積的30%。
優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，對(duì)商住項(xiàng)目，綠地已經(jīng)退房并加補(bǔ)利息，如果泰禾集團(tuán)也如此，將會(huì)給本就存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的自身帶來(lái)短期資金壓力。
面對(duì)針對(duì)商辦項(xiàng)目的新政，另一家涉嫌違規(guī)的知名開(kāi)發(fā)商向記者表示，目前開(kāi)發(fā)商尚無(wú)具體的應(yīng)對(duì)方案，“還在研討過(guò)程中”。有業(yè)內(nèi)人士提出的將商辦項(xiàng)目改為長(zhǎng)租公寓的方案也被該開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為不具有可行性，“必須按照政府的政策規(guī)定來(lái)做，改為長(zhǎng)租公寓仍然是將商辦項(xiàng)目建設(shè)成了具有居住功能?！?
現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商在應(yīng)急研討，業(yè)主在苦苦等待，政策環(huán)境之下，尚是一幅心態(tài)糾結(jié)的圖景。
