2017年第一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金小幅下滑
2017年開(kāi)年伊始，北京市政府一個(gè)月內(nèi)連發(fā)十余條樓市新政，旨在規(guī)范與穩(wěn)定北京住房市場(chǎng)。而隨著相關(guān)政策的發(fā)布，內(nèi)容涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、學(xué)位劃分、商辦類物業(yè)限購(gòu)等方面，預(yù)計(jì)北京住宅市場(chǎng)與商住市場(chǎng)將面臨重大挑戰(zhàn)。
本次樓市新政的調(diào)控，涉及廣泛、力度空前。作為開(kāi)發(fā)商，需要迅速調(diào)整自身發(fā)展方向，及時(shí)改變拿地及開(kāi)發(fā)策略。在住宅、商住市場(chǎng)降溫，百貨、購(gòu)物中心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，及政府大力構(gòu)建京津冀一體化的大背景下，自持型公寓及產(chǎn)業(yè)園將成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向。
2017年第一季度共有4個(gè)項(xiàng)目入市，為北京頂級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)18萬(wàn)新增供應(yīng)量。截至本季度，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量為960萬(wàn)平方米。春節(jié)過(guò)后，北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交活躍。新項(xiàng)目入市，為租戶提供更多選擇空間，本季度市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到22.6萬(wàn)平方米。
2017年第一季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)核心商圈平均租金為335元/建筑平方米/月，環(huán)比下降0.2%。其中CBD商圈的新簽平均租金出現(xiàn)小幅下滑，金融街商圈租金依然保持堅(jiān)挺。本季度受元旦和春節(jié)的影響，前半季度市場(chǎng)活躍度下降，3月開(kāi)始，市場(chǎng)活躍度大幅提升，成交量增加，但受租戶支付能力下降因素的影響，本季度市場(chǎng)新簽平均租金仍呈現(xiàn)小幅波動(dòng)趨勢(shì)。
在需求方面，截至2017年第一季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)最活躍的商圈為中央商務(wù)區(qū)商圈、中關(guān)村商圈和東長(zhǎng)安街商圈，成交面積占比分別為29%、21%和17%。北京寫(xiě)字樓需求從行業(yè)來(lái)看金融業(yè)和TMT行業(yè)成為市場(chǎng)需求的主要引擎，成交占比分別為34%和33%，專業(yè)服務(wù)業(yè)占比10%，排名第三位。
中糧廣場(chǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)6個(gè)月，預(yù)計(jì)將有9個(gè)項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來(lái)約72萬(wàn)平方米新增供應(yīng)量。包括望京商圈的融新科技中心、美瑞大廈、國(guó)際電子總部大廈，以及亞奧商圈的恒毅大廈等。受到大量新增供應(yīng)影響，預(yù)計(jì)望京和亞奧商圈短期空置率將被推升至高位。此區(qū)域開(kāi)發(fā)商需要提前開(kāi)始進(jìn)行預(yù)租，做好大客戶儲(chǔ)備。
2017-2018年望京和亞奧商圈有較大體量供應(yīng)。2019年后，中服地塊眾多項(xiàng)目的集中入市將為CBD區(qū)域樓宇去化帶來(lái)較大壓力。截止2017年第一季度，CBD核心區(qū)Z1b清華、Z13國(guó)壽項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已全面封頂，進(jìn)入機(jī)電、玻璃幕墻安裝階段；Z2b三星、Z14正大項(xiàng)目北塔核心筒結(jié)構(gòu)封頂；Z15中信項(xiàng)目核心筒結(jié)構(gòu)施工至F96層，高度457米；Z2a陽(yáng)光、Z12泰康項(xiàng)目也在順利進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)施工階段。
中糧置地北京公司副總經(jīng)理、北京中糧廣場(chǎng)總經(jīng)理孫天立認(rèn)為：一系列政策的發(fā)布，能夠看出政府在著重進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，聚焦寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要表現(xiàn)為以下三個(gè)方面：一、租戶邊緣化加劇，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金高位盤(pán)整、政府產(chǎn)業(yè)疏解、郊區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)增加等成為租戶選址邊緣化的主要誘因；二、核心區(qū)寫(xiě)字樓去化壓力加大，中服地塊多個(gè)頂級(jí)寫(xiě)字樓的集中入市、北京市政府搬遷通州帶動(dòng)部分企業(yè)遷址、經(jīng)濟(jì)下行租戶面積需求縮減及支付能力下降等因素成為核心區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商面臨的主要問(wèn)題；三、土地供應(yīng)條件更加嚴(yán)格，目前北京多個(gè)地塊拍賣要求住宅配建商辦物業(yè)，五環(huán)內(nèi)供地受限導(dǎo)致郊區(qū)型寫(xiě)字樓產(chǎn)品日益增多。
中糧廣場(chǎng)總經(jīng)理助理聶志毅認(rèn)為：作為目前在核心區(qū)擁有物業(yè)資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，需要緊隨政府調(diào)控步伐，及時(shí)調(diào)整自身運(yùn)營(yíng)策略。為配合政府目標(biāo)行業(yè)、企業(yè)的入住，提前改善自身硬件條件、提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)。而針對(duì)當(dāng)前政府土地供應(yīng)情況及近期出臺(tái)的一系列地產(chǎn)新政，預(yù)計(jì)銷售型商辦市場(chǎng)將受到較大沖擊，開(kāi)發(fā)商需開(kāi)始積極探索郊區(qū)型自持寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)模式。
