樓市長效機(jī)制不能只靠行政手段 它扭曲了中國樓市
4月24日,中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華撰文稱,限購、限售和限貸這些所謂的“短效機(jī)制”,才是歷史選擇的中國大城市樓市新長效機(jī)制。
如果真能如此一勞永逸,樓市的問題似乎就不是問題了。
自2016年9月底熱點(diǎn)城市限購限貸,到2017年3月中旬的限貸限購,過去半年中樓市調(diào)控“沒有最嚴(yán),只有更嚴(yán)”,已有數(shù)十個(gè)城市陸續(xù)加碼樓市調(diào)控政策。
“限購限貸”等調(diào)控政策在特殊時(shí)期功不可沒,在穩(wěn)定樓市中扮演著重要的角色。
每一次調(diào)控政策的出臺(tái)、市場的風(fēng)吹草動(dòng),都圍繞著陡然上漲的房價(jià)曲線。短期內(nèi),態(tài)度堅(jiān)決的調(diào)控政策無疑扮演了樓市的降溫劑,引導(dǎo)瘋狂的樓市理性回歸。
不過,行政手段是短期“強(qiáng)心劑”,將此長期化無益于解決結(jié)構(gòu)性問題。比如地方政府與房地產(chǎn)發(fā)展之間的利益關(guān)系。一些地方政府既是土地市場的惟一供給者,又是房價(jià)的最終調(diào)控者;既是抑制房價(jià)泡沫的“剎車”,又是推動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的“油門”。還有層層“加杠桿”的房地產(chǎn)投資,2016年底中國非金融部門債務(wù)達(dá)到人民幣205萬億元,占GDP之比已達(dá)277%,這一高企的企業(yè)負(fù)債比例中,相當(dāng)大的比例是房地產(chǎn)升值。
在前期樓市調(diào)控政策不斷“加碼”的同時(shí),國內(nèi)房地產(chǎn)整體銷售規(guī)模依然增速驚人:2017年2月住戶部門中長期貸款增加3804億元,比去年同期增幅高達(dá)109%;一季度21家房企共實(shí)現(xiàn)合約銷售6215.73億元,同比增長近70%。
因此,調(diào)控措施并不能一直充當(dāng)穩(wěn)定市場的主力軍。調(diào)控越多、政策越頻繁,反倒容易為后期樓市穩(wěn)定留下隱患。從2003年房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱的“18號(hào)文”,到隨后出臺(tái)的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”……過去十余年,中國房地產(chǎn)業(yè)由調(diào)控反復(fù)敲打塑造成型,充滿張力又失真扭曲。
保證樓市健康發(fā)展,政策既不能“偷懶”但也不能搶位越位,同時(shí)應(yīng)理順進(jìn)退之道,短鞭長鞭彼此借力,合作共贏。
國家發(fā)改委副主任寧吉喆近日在接受媒體專訪時(shí)表示,對(duì)熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲可能會(huì)帶來泡沫要加以防范、調(diào)控,從需求側(cè)、供給側(cè)都要采取些措施。
可見樓市調(diào)控既需要政府及時(shí)出手穩(wěn)定市場,又需要建立長效機(jī)制充當(dāng)“無形的手”著眼供給需求兩側(cè),按照市場化要求,對(duì)房地產(chǎn)市場提出解決深層次矛盾的制度方法。
簡單的擠壓“樓市泡沫”顯然不是此輪調(diào)控的政策目標(biāo)。這一次中國經(jīng)濟(jì)難得的改革“窗口”正與時(shí)間賽跑:一方面要牢牢抑制金融泡沫防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā),同時(shí)還要通過降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)建立起金融監(jiān)管和房地產(chǎn)行業(yè)的新型長效調(diào)控機(jī)制。
