左暉：市場下行背景下房地產(chǎn)市場將何去何從
從去年的“9·30”政策到今年的“3·17”調(diào)控,全國范圍內(nèi)的樓市政策加碼大面積展開。毋庸置疑,房地產(chǎn)市場正處于下行行情當(dāng)中。在此大背景下,許多人對2017年的房地產(chǎn)市場心存疑慮。2017年的整體行情會是怎樣?當(dāng)前中國是否正在快速進入到存量房時代?房屋租賃市場的未來又將朝著什么方向發(fā)展?
對于這些問題,鏈家集團董事長左暉近期在幾次高層論壇上分享了自己的看法。讓我們來盤點一下老左最近的觀點,看看他到底對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出了哪些深刻的洞察。
從增量到存量 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)今非昔比
今年3月份起,房地產(chǎn)市場調(diào)控趨于頻繁,截至目前已經(jīng)有50余城市出臺了超過140次調(diào)控措施,房價趨穩(wěn)。與此同時,在去庫存政策的持續(xù)推進下,三線、四線城市房地產(chǎn)市場整體熱度逐漸提升,部分城市商品房銷售出現(xiàn)明顯起色。有一些市場觀點認(rèn)為三線、四線城市呈現(xiàn)出的“火爆”銷售局面正帶動去庫存“接近尾聲”。對于2017年房地產(chǎn)市場的基本狀況,左暉在4月23日中國綠公司年會中的閉幕演講中提到,本輪市場輪調(diào)控所體現(xiàn)的政策意志和決心是很大的,在調(diào)控范圍上和調(diào)控力度上都是史無前例的,調(diào)控效果非常顯著。目前大多數(shù)房地產(chǎn)市場火爆的城市都已趨于穩(wěn)定,交易量下降,房價下滑。
截至2016年末,我國房地產(chǎn)市場規(guī)模達(dá)到了17萬億左右,其中新房為10萬億,二手約6.5萬億。左暉表示,結(jié)合當(dāng)前的市場情況,房屋的供給已經(jīng)向?手房市場,即存量市場轉(zhuǎn)移,尤其在?二線城市,要滿足民眾居住品質(zhì)升級的需求,?手房是市場主?,正逐步成為提升居住品質(zhì)的主流供應(yīng)。導(dǎo)致上述結(jié)果的原因:其一是重點城市的土地供應(yīng)相對有限,新房數(shù)量?相對較少且位于郊區(qū)或者外環(huán),其二是目前住房也面臨著消費升級的?趨勢,城市中心區(qū)域依托稀缺的交通、教育、生活配套等資源,在改品質(zhì)需求逐步上升的時期具有更強的吸引?力。
“對比房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈可以發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從以生產(chǎn)為主導(dǎo)的增量市場走向以運營為主導(dǎo)的存量市場?！弊髸煴硎?。
從土地供給到存量房流通 房地產(chǎn)供給側(cè)改革任重道遠(yuǎn)
在今年3月18日的中國發(fā)展高層論壇中,左暉說道,房地產(chǎn)調(diào)控政策是一個短期的市場行為,而真正解決房地產(chǎn)供給側(cè)問題的關(guān)鍵,是建立房地產(chǎn)市場長效機制。一是要優(yōu)化土地供給,土地供給的長效機制不僅要與去化周期掛鉤,還與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口住房供給掛鉤。全國尤其是與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口住房供給掛鉤。二是要調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加新增租賃住房供應(yīng),建立健全購租并舉的購房制度。繼而擴大存量流通,提高非商品房屋流通率,盤活存量資源。
二手房交易流程長且復(fù)雜,同時存在高價格、低頻率、長周期、非標(biāo)準(zhǔn)的特點。如何提高存量房屋流通效率?左暉提出從四個方面著手:一是盤活閑置存量,主要手段有調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、鼓勵賣二買一、城市更新改造;二是完善交易制度,重點是完善綜合監(jiān)管、強化風(fēng)險管控、優(yōu)化交易流程;三是加快信息共享,包括房屋物理信息、房屋權(quán)屬信息、房屋交易信息的共享;四是經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化發(fā)展,需要規(guī)范中介行為、明確中介權(quán)責(zé)、提高行業(yè)素質(zhì)。
“今天存量資產(chǎn)200萬億人民幣的規(guī)模,我們也感覺未來的房地產(chǎn)發(fā)展,應(yīng)該更多依賴于整個的存量怎么盤活,我們今天的存量物業(yè)的流通率仍然是很低的數(shù)字,全國的流通率大概2%都不到,怎么把200億平方米的存量住宅通過各種手段推進流通,將對房地產(chǎn)供給側(cè)改革產(chǎn)生比較明顯的影響?！弊髸熣f。
從人群到租金租賃可以成為一種生活方式
目前中央已經(jīng)明確,實行購租并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。對于目前的存量市場,在3月9的的《央視經(jīng)濟大調(diào)查》中,左暉提出了三點判斷。
第一,中國超大城市群還將繼續(xù)擴張。左暉分析稱:”我們今天看起來雖然北京、上海這種城市的人非常多了,城市不堪重負(fù),但是北上廣深的人口加一起,占國內(nèi)人口比例也不到10%,還是相對比較分散,所以我們也估計未來可能中國有20個左右的非常大的城市群,比如說鄭州周邊的環(huán)鄭州城市群大概會有3千萬左右的人口。“
第二,中國租金規(guī)模還將繼續(xù)上漲。左暉表示,我們看到今天整個中國的租、售GDP差距非常大,去年普通城市一年大概一萬億的租金,17萬億的交易金額,差距非常大,美國大概3.5萬億人民幣。據(jù)此左暉判斷,未來的十年時間里邊,市場上整個租金規(guī)?？赡軙?萬億到3萬億。
第三,租賃市場中機構(gòu)化運作的比例會持續(xù)提高。左暉解釋道:“中國是沒有一個機構(gòu)化的租賃市場,這也是非常奇怪的。租賃市場中,中國只有大概不到2%是機構(gòu)提供的,而日本占80%,美國占30%。所以我們也會估計未來在中國會有更多機構(gòu)化的租賃住宅提供到市場里邊去,同時我們也估計整個中國的租賃人口,通過租房子解決居住問題的人口的比例可能從現(xiàn)在的百分之十幾提高到百分之三十幾,我們預(yù)計2020年會有超過2億租賃人口,2030年會超過4億租賃人口?！?
左暉表示,自己早年間在北京有過12年的租房生涯,由于當(dāng)時租賃機構(gòu)不規(guī)范、租戶權(quán)益得不到保障,租房的體驗很差。正是因為如此,鏈家才有了“自如”品牌,通過規(guī)范化的租賃機構(gòu),實現(xiàn)品質(zhì)租房,讓租賃成為一種生活方式。
從GDP到就業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)將為中國經(jīng)濟發(fā)展提供新動力
存量房在中國處于資產(chǎn)交易一體化的流通生態(tài)。當(dāng)前,存量市場日益成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分,成為經(jīng)濟增長的動力之一,成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的動力之一。在交易市場,計算發(fā)現(xiàn),每交易一套房屋將帶動26萬GDP、提供2.6個就業(yè)崗位,為國家貢獻7.7萬稅收。左暉認(rèn)為,房產(chǎn)流通行業(yè)規(guī)模體量大,未來一定將孕育出大公司,推動國家經(jīng)濟增長;與此同時,行業(yè)從增量走向存量,衍生市場對GDP、就業(yè)、稅收都將做出巨大貢獻。
對于租賃市場來說,一方面,租賃行業(yè)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應(yīng)十分明顯,每一筆對住宅租賃的投資,必然帶動建材、家具等上下游產(chǎn)業(yè)的投資成倍的增長。另一方面,租賃市場的發(fā)展更能刺激消費增長,促進服務(wù)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。租賃行業(yè)也是促進城鎮(zhèn)化發(fā)展的引擎。租賃行業(yè)的發(fā)展可以帶動大量的就業(yè),吸納人口進城;同時,租賃行業(yè)的發(fā)展,可以保障入城居民的居住需求,使其能真正“落戶”。
從左暉近期的觀點中我們不難發(fā)現(xiàn),中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從增量走向存量。同時,左暉對于存量市場的前景非常看好。結(jié)合目前的市場行情,左暉認(rèn)為鏈家更應(yīng)該沉下心來做事。存量房交易市場的核心競爭力是構(gòu)建由“房-客-人”形成的穩(wěn)固的交易網(wǎng)絡(luò)平臺。在移動互聯(lián)網(wǎng)的作用下,平臺的功能將進一步提升,平臺效應(yīng)得以進一步展現(xiàn)。大數(shù)據(jù)將進一步驅(qū)動行業(yè)交易效率的提升、交易體驗的改善。
將購租并舉的策略與大數(shù)據(jù)和技術(shù)結(jié)合,不斷優(yōu)化用戶體驗,這一方面是對政府的積極響應(yīng),另一方面也是為了讓用戶有更品質(zhì)的居住,更好的體驗。誠如鏈家的企業(yè)愿景所述,要實現(xiàn)“卓越中國人的居住體驗”。
“這個國家不需要永遠(yuǎn)追逐煙花的公司,你只會干容易干的活兒,稍微難一點兒的活兒不會干,但是不代表別人不會干,我相信新一代的企業(yè)會填補這個事情?！弊髸熯@番話或許也是送給未來中國服務(wù)行業(yè)的箴言。
