限購(gòu)升級(jí)房企涌入三四線城市 析：國(guó)家調(diào)控政策會(huì)很快跟上
據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，過(guò)去幾年，房企采取的普遍策略是重金布局一、二線城市，而庫(kù)存規(guī)模過(guò)大、利潤(rùn)空間狹小的三四線城市一直被列為“禁區(qū)”。今年，這個(gè)區(qū)域戰(zhàn)略可能需要重新布局。房企紛紛涌入三四線城市，這將對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？一線城市樓市會(huì)否退燒？國(guó)家調(diào)控政策能否跟上？
在一二線城市限購(gòu)升級(jí)后，受溢出效應(yīng)影響，三四線城市對(duì)一線城市和熱點(diǎn)二線城市溢出效應(yīng)的承接作用明顯。
3月底，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松表示：“今年新房銷售的真正機(jī)會(huì)在三四線城市?！彼呐袛嘁罁?jù)是，一二線城市是本輪調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，成交量和成交價(jià)均不樂(lè)觀。
今年一季度的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)佐證了這一觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長(zhǎng)超過(guò)35%。
北京“317”新政出臺(tái)一個(gè)月后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)18個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比下跌；多個(gè)三四線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比大漲，如廣東清遠(yuǎn)3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了18%，位列環(huán)比漲幅榜第一。
就在熱點(diǎn)城市樓市降溫“退燒”的同時(shí)，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于活躍。比如，鎮(zhèn)江屬于南京都市圈，樓市政策相對(duì)寬松。江蘇省物價(jià)局新聞發(fā)言人孔祥平表示，“商品房?jī)r(jià)格預(yù)期總體延續(xù)了穩(wěn)中緩升的態(tài)勢(shì)。總體上看，緩和上漲的預(yù)期占70%，認(rèn)為有明顯上漲的人數(shù)只有四分之一。特別是蘇北5市，除淮安市維持在80%左右的上漲預(yù)期外，其他4市上漲預(yù)期都超過(guò)了90%?！?
事實(shí)上，在今年3月的年報(bào)或業(yè)績(jī)會(huì)上，不少主流房企已流露出對(duì)三四線城市的關(guān)注。然而，并不是所有三四線城市都受到熱捧。一位央企地產(chǎn)公司投資部的人士表示，房企內(nèi)部劃分的“一二線”與“三四線”往往與外界定義不同，會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動(dòng)趨勢(shì)、樓市供需形勢(shì)等因素將城市進(jìn)行劃分。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露，房企目前關(guān)注的“三四線城市”有兩個(gè)特征，一是位于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角的城市圈中，二是位于一線城市周邊，受到產(chǎn)業(yè)、人口、房?jī)r(jià)等外溢影響的城鎮(zhèn)?！氨热绫本?、上海、深圳周圍的三四線城市有可能樓市相對(duì)較活躍，但最近已經(jīng)不按照城市級(jí)別做調(diào)控，更多以經(jīng)濟(jì)圈的形式調(diào)控。從這個(gè)趨勢(shì)來(lái)看，比如在經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，特別在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀周圍沒(méi)有調(diào)控的、邊緣的三四線城市，有可能會(huì)在2017年有所發(fā)展。所以，從2017年整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，都是相對(duì)比較平穩(wěn)的過(guò)程，不太可能出現(xiàn)2016年那樣的市場(chǎng)爆發(fā)。”
在張大偉看來(lái)，一旦三四線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，國(guó)家調(diào)控政策將會(huì)很快跟上，投資者需要謹(jǐn)慎購(gòu)房?！笆紫葟恼呓嵌葋?lái)看，逢漲必調(diào)。不存在再出現(xiàn)像過(guò)去大家有預(yù)期的價(jià)格上漲情況。如果對(duì)于投資需求來(lái)看，現(xiàn)在全國(guó)都在收緊調(diào)控，而且已經(jīng)接近20個(gè)城市出臺(tái)了限售政策，如果是幾年不可以賣，投資不可以變現(xiàn)，投資者就需要非常謹(jǐn)慎。”
江蘇省物價(jià)局新聞發(fā)言人孔祥平也印證了這一觀點(diǎn)。他說(shuō)，地方政府將密切關(guān)注三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。“江蘇三四線城市活躍度增加，三四線城市的房?jī)r(jià)有所上升。對(duì)此，部分三四線城市可能會(huì)在房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控上采取相應(yīng)措施，包括我們價(jià)格部門將會(huì)適時(shí)采取備案管理
