商辦房遭遇退房潮 不能貸款 看空商住項(xiàng)目?jī)r(jià)值
北京商辦項(xiàng)目調(diào)控政策3月26日出臺(tái)后,商住銷(xiāo)售市場(chǎng)處于了停滯狀態(tài)。而一大波退房糾紛也在陸續(xù)上演。信報(bào)熱線電話陸續(xù)接到不少詢問(wèn)如何退房拿回首付款的咨詢電話。而據(jù)消費(fèi)者反映,位于大興的一個(gè)商辦項(xiàng)目已經(jīng)遭遇十幾次業(yè)主維權(quán)事件,訴求正是退房。類(lèi)似的事件發(fā)生在很多商住項(xiàng)目身上。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后,購(gòu)房者失去資質(zhì)及看空市場(chǎng)是退房事件出現(xiàn)的原因之一。近期商住項(xiàng)目有可能引發(fā)較大規(guī)模的退房潮。
商住項(xiàng)目購(gòu)房者想退款退房
消費(fèi)者李女士近期有點(diǎn)煩兒。她于2017年1月10日,購(gòu)買(mǎi)了麗澤商務(wù)區(qū)商住兩用房100平米,已交了50%的房款,其余50%按合同約定,應(yīng)該在2018年下旬左右,交房時(shí)補(bǔ)齊。房款總價(jià)格約為750萬(wàn)元。但3月至4月間,北京陸續(xù)出臺(tái)三道調(diào)控商住項(xiàng)目的政策,讓李女士對(duì)后期商住房的投資空間不看好。于是已經(jīng)完成了網(wǎng)簽手續(xù)的她找到開(kāi)發(fā)商協(xié)商想退房和退款,但被開(kāi)發(fā)商一口回絕了。
同樣從事銷(xiāo)售工作的王小姐在3月10日認(rèn)購(gòu)了一套北京密碼商辦樓盤(pán)的房子,只交了10萬(wàn)元定金,還沒(méi)有交完首付款,3月26日第一道商辦調(diào)控政策落地了。限購(gòu)政策落地后,在北京名下有房的王小姐失去了購(gòu)買(mǎi)商辦產(chǎn)品的資質(zhì)。限購(gòu)政策出臺(tái)后的第二天,王小姐就與銷(xiāo)售人員聯(lián)系退房。幾經(jīng)周折后,開(kāi)發(fā)商收回所有購(gòu)房手續(xù)后,回復(fù)退款時(shí)間竟需要3-6個(gè)月。
另外據(jù)了解目前市場(chǎng)中出現(xiàn)的商辦退房事件超過(guò)兩位數(shù),大興一個(gè)之前成交較好的商住項(xiàng)目,在限購(gòu)政策出臺(tái)后的一個(gè)月時(shí)間里,先后遭遇十幾次業(yè)主維權(quán)事件,業(yè)主維權(quán)的焦點(diǎn)則是認(rèn)為開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行先前與居住功能有關(guān)的承諾,因此要求退房。截至目前,該事件仍未得到解決。
退房潮的兩難境地
實(shí)際上,自商辦限購(gòu)以來(lái),近期商住項(xiàng)目退房事件已較為普遍,對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,退房現(xiàn)象會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)承壓,是不得不面對(duì)的問(wèn)題。
據(jù)了解,退房的情況大致有兩種:一種是政策出臺(tái)時(shí)尚未辦理網(wǎng)簽的交易;另一種是政策出臺(tái)時(shí)已經(jīng)辦理過(guò)網(wǎng)簽的交易。但是,無(wú)論是否辦理網(wǎng)簽,目前市場(chǎng)中出現(xiàn)的情況都是退款難、退房難。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,退房事件頻出是因?yàn)樯剔k限購(gòu)政策出臺(tái)后,未網(wǎng)簽的客戶因失去購(gòu)房資質(zhì)而退房,還有一種是擔(dān)心未來(lái)出售困難、看空商辦市場(chǎng)行情而選擇退房。
與王小姐遭遇情況類(lèi)似的是,限購(gòu)政策出臺(tái)后失去購(gòu)房資質(zhì),無(wú)法辦理網(wǎng)簽而選擇退房。3月26日,《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》出臺(tái),明確規(guī)定,企業(yè)在建(含在售)商辦類(lèi)項(xiàng)目,不得賣(mài)給個(gè)人。另外,商辦調(diào)控政策規(guī)定商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款,直接導(dǎo)致客戶因購(gòu)房款不足而退房。這種未辦理網(wǎng)簽的交易,開(kāi)發(fā)商一般會(huì)承諾退房。
另外一種情況就是如李女士一樣已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的交易,購(gòu)房者擔(dān)心未來(lái)房產(chǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)手變現(xiàn),以及限購(gòu)后市場(chǎng)迅速冰凍,導(dǎo)致購(gòu)房者看空商辦市場(chǎng)的情緒較濃,同時(shí),新政要求對(duì)商辦項(xiàng)目進(jìn)行整改,去除居住屬性,精裝變毛坯,不能通燃?xì)庖约霸械膹N房衛(wèi)生間等都存在拆除的可能性,讓購(gòu)房者無(wú)法接受。這種情況下,開(kāi)發(fā)商與退房客戶多進(jìn)入僵持階段。
一位商辦項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示,商辦限購(gòu)出臺(tái)后20天的時(shí)間里,北京市商辦成交僅150套左右,商辦限購(gòu)前一個(gè)月成交為5000多套,周成交數(shù)據(jù)也從原來(lái)的上千套,迅速下降到了幾十套。這種情況下,此前猶豫不決、不知是否要退房的觀望者也有可能會(huì)加入到退房的人群中。目前,已經(jīng)有較多商辦項(xiàng)目客戶要求退房,未來(lái)商辦退房潮極有可能發(fā)生。
業(yè)主可否要求退房?
商辦退房現(xiàn)象在市場(chǎng)中已較為普遍,同時(shí)退房難、退款難的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生?！?·26”新政之后,對(duì)項(xiàng)目心存疑慮的業(yè)主可否要求退房?業(yè)主解除合同退房是否需要支付違約金?
北京市萬(wàn)思恒律師事務(wù)所吳剛律師表示,商辦項(xiàng)目限購(gòu)政策出臺(tái)后,購(gòu)房者失去資質(zhì)或者不能貸款失去支付能力導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的不能或難以實(shí)現(xiàn),屬于《合同法解釋(二)》第二十六條規(guī)定的情勢(shì)變更導(dǎo)致合同不能履行的情形,合同雙方可解除合同并且雙方都無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任,買(mǎi)方已支付購(gòu)房款的,賣(mài)方應(yīng)當(dāng)退還款項(xiàng)。
吳剛表示,如果該買(mǎi)房人想解除購(gòu)房合同,首先,要看購(gòu)房合同有無(wú)約定買(mǎi)房人在什么情形下有權(quán)解除合同,如果該類(lèi)情形發(fā)生了,購(gòu)房人則可以依據(jù)該約定主張解除購(gòu)房合同。其次,如果購(gòu)房合同沒(méi)有約定購(gòu)房人有權(quán)解除合同的情形,如果購(gòu)房人的確無(wú)財(cái)力支付其余購(gòu)房款,在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成的情況下,可以起訴解除購(gòu)房合同,要求開(kāi)發(fā)商退還已支付的全部房款。這個(gè)途徑難度較大,最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師協(xié)助。
對(duì)于合同涉及的定金和已支付房款返還時(shí)間問(wèn)題,吳剛表示,法律并未做出明文規(guī)定,由合同雙方協(xié)商確定,但是開(kāi)發(fā)商并不能以手續(xù)沒(méi)有完成為由拒絕或拖延款項(xiàng)退還,根據(jù)合同相對(duì)性的規(guī)范限制,合同的解除和款項(xiàng)退還是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的義務(wù)承擔(dān),開(kāi)發(fā)商與其他方之間的關(guān)系義務(wù)不能對(duì)抗作為合同相對(duì)方的購(gòu)房者對(duì)其享有的合法權(quán)益。
開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)
“開(kāi)發(fā)商面臨退房事件時(shí),注重品牌美譽(yù)度的企業(yè)會(huì)選擇無(wú)理由退房的措施。但是,個(gè)別開(kāi)發(fā)商不太接受購(gòu)房者退房的要求,尤其是已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的交易,對(duì)于類(lèi)似限購(gòu)等政策對(duì)在途交易的影響,合同本身并無(wú)明確規(guī)定,購(gòu)房者只能與開(kāi)發(fā)商協(xié)商,而開(kāi)發(fā)商往往的回復(fù)是‘按照購(gòu)房合同規(guī)定來(lái)解決’?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅如是說(shuō)。
京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)交易法律事務(wù)部主任王琮瑋也表示,如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)商協(xié)商不通,且業(yè)主能有充分證據(jù)證明,開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售的時(shí)候,對(duì)于商辦項(xiàng)目房屋的性質(zhì)、居住和使用的功能有明確的介紹,且這些介紹與項(xiàng)目真實(shí)的性質(zhì)和將來(lái)的用途不符合,可以以欺詐為由起訴開(kāi)發(fā)商,請(qǐng)求法院判撤銷(xiāo)合同。
王琮瑋介紹說(shuō):“但是合同撤銷(xiāo)不意味著開(kāi)發(fā)商負(fù)100%的責(zé)任,就一定要退全款。要看合同撤銷(xiāo)的責(zé)任屬于哪一方。如果項(xiàng)目已經(jīng)被政府認(rèn)定為違規(guī),撤銷(xiāo)合同的責(zé)任就在開(kāi)發(fā)商,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供了違法違規(guī)的產(chǎn)品,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退全款。”
據(jù)了解,商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此,法院是否判開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,最終要看業(yè)主提供的證據(jù)是否扎實(shí)。
