華潤置地發(fā)力購物中心 后千億時代劍指商業(yè)地產(chǎn)
“華潤置地現(xiàn)在有4000多億元的總資產(chǎn)了，有這么多的營業(yè)收入和利潤貢獻，更多的是要靠華潤置地本身的成長，能力的提升，效率的提升?！?
華潤置地董事會副主席唐勇在業(yè)績會上說的這句話，在4月已經(jīng)得到印證。華潤置地近日宣布了升級版的萬象城——萬象天地在深圳9月開業(yè)。華潤置地又發(fā)布的“潤加速”，旨在找尋商業(yè)合作和資本對接機會。
2016年拿地超過七成為商業(yè)綜合用地
2016年對于華潤置地來說是不平常的一年，完成了完成簽約銷售金額人民幣1080.4億元，簽約面積776萬平方米，分別同比增長26.9%和14.8%。尤其是華潤置地2016年花費了626億元拿地，同比增長了20%。截至2016年12月31日，華潤置地總土地儲備達到4485萬平方米，已布局全國56個城市。值得注意的是，全年共新增39宗地塊中30宗為商住地塊或綜合用地。
進入2017年，華潤置地拿地之路并未放慢，2月在長沙以9.27億元拿下商業(yè)、住宅地塊，3月又以45.29億攬濟南14宗商業(yè)文化綜合體地塊。
克而瑞研究中心指出，雖然目前看來華潤的土地儲備量并不算大，但公司一直積極參與投資，投資方向是一線城市、省會城市以及有產(chǎn)業(yè)支持的三線城市，保證投資有質(zhì)量的增長。華潤也將繼續(xù)擴大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，積極探索行業(yè)創(chuàng)新，強化商品與服務品質(zhì)，保持其處在行業(yè)領先水平。
通過土地儲備圈地宣告商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對于華潤置地來說頗為明智。自2004年開始涉足商業(yè)地產(chǎn)領域，截至2016年12月31日，華潤置地已開業(yè)12個萬象城、8個五彩城/萬象匯、2個其他購物中心，在營投資物業(yè)建筑面積達555萬平方米。
2016年華潤置地的開發(fā)和投資物業(yè)均保持平穩(wěn)增長的水平，且規(guī)模處在行業(yè)領先位置。截至2016年底，在營的投資物業(yè)面積為555萬平方米，其中零售占比達58.0%，辦公、酒店均為7.0%；2016年購物中心整體租金收入較同期增長4.0%。2016年，高端零售有80%以上取得不同程度業(yè)績增長，尤其體現(xiàn)在深圳、沈陽、杭州購物中心。
這部分商業(yè)資產(chǎn)為華潤置地2016年帶來穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流，年報顯示，全年投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為港幣72.5億元，同比增長8.5%?？鄢顿Y物業(yè)評估增值后的核心股東應占溢利港幣162.7億元，同比增長13.9%。華潤置地的業(yè)務中，購物中心為代表的投資物業(yè)是華潤置地重點發(fā)展的業(yè)務板塊。
唐勇表示，華潤置地有自己獨特的商業(yè)模式、大量的投資物業(yè)和固定的租金收入，有信心將公司維持在行業(yè)的前列。
發(fā)力購物中心
實際上，以購物中心為代表的投資物業(yè)正是華潤置地重點發(fā)展的業(yè)務板塊。
華潤目前已開業(yè)的購物中心有22個，2017年將有5個項目開業(yè)，預計接下來兩年公司將進入新建購物中心投入運營的高峰期，2018年底將有約38個綜合體商業(yè)項目投入運營。
按照華潤置地首席財務官俞建的說法，隨著高端消費和中產(chǎn)階級的興起，華潤旗下購物中心的零售額保持快速增長，預期會帶動租金收入持續(xù)穩(wěn)定增長。加之公司現(xiàn)金流穩(wěn)健，負債率較低，預期投資物業(yè)將繼續(xù)向好。
2017年華潤置地重點商業(yè)項目為深圳萬象天地和上海萬象城。尤其是華潤萬象天地，是華潤置地三大商業(yè)產(chǎn)品線：城市綜合體萬象城、區(qū)域商業(yè)中心萬象匯/五彩城和體驗式時尚潮人生活館1234SPACE之外的首個創(chuàng)新產(chǎn)品，也是繼2004年深圳萬象城開業(yè)之后，于深圳打造的第二個萬象系產(chǎn)品。
此次華潤置地深圳大區(qū)在商業(yè)地產(chǎn)方面的率先改變也體現(xiàn)了華潤置地調(diào)整后意在強化區(qū)域深耕、聚焦核心城市，集中發(fā)展。深圳作為華潤置地商業(yè)地產(chǎn)的誕生地和大本營，華潤置地深圳大區(qū)顯然思考的更多。
與傳統(tǒng)的購物中心專注于零售服飾、餐飲服務、電影院等業(yè)態(tài)不同，萬象天地引入了更多的文化、創(chuàng)意、體驗式消費內(nèi)容。華潤置地創(chuàng)造性地在萬象天地打造了華潤首個自營的人文劇場，引入更多文化創(chuàng)意平臺類似誠品書店、創(chuàng)意產(chǎn)品實驗室、大型藝術裝置和藝術展。
自2004年深圳提出“文化立市”戰(zhàn)略13年以來，深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)保持了平均20%的增長速度，已成為我國文化輸出的重要基地和主要口岸。2016年，深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值1949.70億元，增長11.0%，占全市GDP的10%。
華潤置地高級副總裁、華南大區(qū)總經(jīng)理孔小凱認為，“從推動消費體驗與生活方式變革的萬象城，到成為作為深圳活力城市體育文化雙名片的深圳灣體育中心，華潤置地一直伴隨深圳發(fā)展格局成長。華潤萬象天地不僅是匯聚了豐富優(yōu)質(zhì)消費體驗的商業(yè)空間，也將成為深圳人的全新生活方式中心?！?
有接近華潤置地的人士對中國房地產(chǎn)報記者表示：“現(xiàn)在購物中心同質(zhì)化嚴重，深圳大型購物中心鱗次櫛比，但是單看深圳萬象城一年的營業(yè)額就超過了60億元，銷售已進入穩(wěn)步上升的良性循環(huán)狀態(tài)，它的一些商業(yè)策略甚至成為國內(nèi)商業(yè)的經(jīng)典案例。這背后離不開華潤置地強勁的運營團隊支持。同樣的萬象天地也是新嘗試，若是成功的話，未來也會推廣到其他區(qū)域。不過畢竟不是所有地方都能像深圳，對于文化、創(chuàng)意看的很重?！?
來自集團的支持
在華潤置地提出的“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式下，除了投資物業(yè)的穩(wěn)健擴張，還要培養(yǎng)其它業(yè)務作為盈利增長點。
有華潤置地人士對中國房地產(chǎn)報記者表示：“現(xiàn)在大房企都在談轉(zhuǎn)型，公司也一樣，希望多元化發(fā)展，尤其是在物業(yè)管理、養(yǎng)老地產(chǎn)、海外投資、城市交通基礎設施建設等新領域不斷探索。集團也給予了大力支持，公司也有這個信心和能力做好。未來還能看到更多樣的產(chǎn)品誕生?！?
當萬科董事會主席王石將退任華潤置地獨立非執(zhí)行董事職位后，華潤集團與萬科的關系再一次捋順?；仡櫲A潤集團董事長傅育寧早前在兩會發(fā)聲，“我們金融資源會支持華潤置地做強做大?！?
在2016年業(yè)績會上，唐勇談及了母公司華潤集團的支持，“過去華潤集團的孵化快速地支持華潤置地的增長，接下來會繼續(xù)加大這方面的支持?！?
華潤置地在深圳的多個項目，就是由集團先拿下，待條件成熟后注入華潤置地。例如2016年10月11日，華潤置地以62.36億元的總代價收購母公司手中的深圳灣項目以及全國各地的停車場資產(chǎn)。華潤置地方面透露，華潤集團還將深圳一些商業(yè)或者物流用地，交給其來進行舊改。
不過，唐勇也表示，集團的注資是有限的，而且華潤的總資產(chǎn)超過4000億元，單靠項目的注入很難帶動華潤置地的增長，更多還是靠自身來實現(xiàn)大規(guī)模的增長。
因此，華潤集團還給予華潤置地以融資、產(chǎn)業(yè)協(xié)同的支持。華潤置地發(fā)布的“潤加速”，不同于其他孵化器，主要特色是幫助創(chuàng)業(yè)項目與華潤集團的各種產(chǎn)業(yè)資源對接，找尋商業(yè)合作和資本對接機會。
華潤置地希望通過產(chǎn)業(yè)資源、物理空間及專業(yè)服務，篩選、測試、孵化來自中國和硅谷乃至全球的頂尖創(chuàng)業(yè)項目，并幫助硅谷的項目實現(xiàn)本土落地的同時，達成產(chǎn)學研一體化的創(chuàng)新生態(tài)。這樣就能帶領更多創(chuàng)業(yè)團隊和企業(yè)對接和房地產(chǎn)相關（智能樓宇、養(yǎng)老地產(chǎn)等）、智能設備、消費升級類、大數(shù)據(jù)分析等相關的資源和市場。
與規(guī)模擴張相比，華潤置地顯然對盈利能力的提升、風險控制更看重。在“千億”之后，華潤置地能否再憑借商業(yè)地產(chǎn)這艘大船駛向更遠的地方，其還要繼續(xù)探索。
