樓市的長效機制終于來了！住建部打響了重要一槍
全國首個關于住房租賃和銷售的條例法規(guī)發(fā)布，除了穩(wěn)定房價預期，政府對房東、中介采取了更為嚴格的監(jiān)管措施，目的是保護承租人的利益，形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。
業(yè)內(nèi)報告預測，到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。
正在熱播的電視劇《歡樂頌》就像一面鏡子，先不論這面鏡子公正不公正，但是照出了這個社會的各種癥結，從房子到職場到婚戀觀等等，每個人都能看到自己關心的話題。
樊勝美的吶喊：“房子，房子！”
劇中的樊勝美提到，她們?nèi)撕献獾母邫n小區(qū)房租一個月8000，一季度物業(yè)費1080。這樣算下來，一年房租96000，一年物業(yè)費4320，每人每月均攤2787元。其實以現(xiàn)在的房租情況看，上海很難能租到這樣一個三居室、帶電梯、性價比這么高的房子了。
隨著一二線城市房價一年多以來的暴漲，火爆的樓市經(jīng)過輪番調(diào)控之后，房價雖有回落的趨勢，但仍舊處于高位，漂族們不得不面臨房東大幅漲房租的情況。據(jù)有關統(tǒng)計分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當中以新就業(yè)的大學生和外來務工人員為主要群體，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，未來中國將有約2億人進入租房市場，到2030年，租賃人口達2.7億人。
而住建部最新發(fā)布管理條例征求意見稿，對住房租賃的各方進行了詳細的權責界定。這是全國首個關于住房租賃和銷售的條例法規(guī)，除了穩(wěn)定房價預期，政府對房東、中介采取了更為嚴格的監(jiān)管措施，目的是保護承租人的利益，形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。
21世紀經(jīng)濟報道指出，房地產(chǎn)長效機制需要三項立法安排：一項是房地產(chǎn)稅法（不會在本屆人大任期內(nèi)出臺）；一項是住房法，或者叫基本住房法，主要是保障居民基本住房權的問題；還有一項，就是住房租賃法。
該征求意見稿的發(fā)布，是建立房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分。
住房“租賃時代”，租房者美好時代要來了？
5月19日晚間，住建部發(fā)布關于《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見的通知。財經(jīng)韜略總結道，這個“征求意見稿”最大的看點，是對“房屋租賃”的各方，進行了詳細的權責界定，它昭示著中國房地產(chǎn)即將開啟一個新時代：租賃時代！
整個征求意見稿，對于租房買房有詳細的規(guī)定，尤其是對于租客利益有很多保護措施，保護租房者的合法權益，解決房東過于強勢的問題。不僅房東要尊重租房者，政府也要尊重租房者。
這個條例，租房者將獲得哪些紅利：
1、出租人應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能。
2、出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。
3、住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。
4、鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同。
5、當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。
6、住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。
7、辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權利。
8、出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。
9、未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。
10、出租人在租賃期限內(nèi)不得解除住房租賃合同，但承租人有下列情形之一的除外。（比如拖欠租金、擅改結構等）
11、出租人出租住房，應當符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。
12、經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務。
韜略財經(jīng)指出，在12項紅利里，11項由房東提供，主要解決了房東過于強勢的問題。
在去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。今年初，國務院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。
韜略財經(jīng)認為，要想真正開啟“租賃時代”，僅僅讓房東讓渡權利是遠遠不夠的，核心是政府要賦予租房者更多的權利。說白了，就是讓租房者可以享受到購房者、戶籍人口同樣的公共資源、公共服務。
這也將是市場萬分關注的改革方向。
此外，征求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強化了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管。
規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房條件，在取得預售許可證后，應當在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。規(guī)范房企住房銷售行為，不得發(fā)布虛假信息、哄抬房價、捂盤惜售、標價外加價等12項明確禁止的行為。
為整治中介市場亂象，意見稿規(guī)定了中介機構和從業(yè)人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當事人規(guī)避稅費提供便利等11項禁止性行為。
房租與房價的畸形關系
方正證券任澤平此前研報中曾分析指出，目前中國主要城市的靜態(tài)租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市。根據(jù)國際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報率為4%--6%，中國水平遠低于國際標準水平。
在大城市里，租房和買房出租的人具有非常大的財富差距，因此在富人買房、窮人租房的社會里，租房群體可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上漲一點，需求會回落得很快，這可能也是房租上漲不如房價的根本原因。
此外，中國的房地產(chǎn)并非僅有簡單的居住功能，而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體。房子跟戶口掛鉤，房子的位置也決定了住戶所享受的各種公共資源的優(yōu)劣。一旦外來者在大城市買房落戶后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及醫(yī)療資源更加豐富。
美國等發(fā)達國際的住房平均租金回報率在7%左右，中國房地產(chǎn)租賃市場的嚴重發(fā)展不足，過低的租金回報率激發(fā)了炒作行為的盛行。
整治不健康租賃市場，一定程度擠壓房價泡沫
央視財經(jīng)指出，由于在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著“弱勢群體”的角色。在這個遠談不上客戶友好型的市場中，承租人不得不想盡辦法“飛越瘋?cè)嗽骸?，一有機會就轉(zhuǎn)戰(zhàn)購房市場，買下自己的蝸居才算安心，即使為此背上高額債務也在所不惜。因此，可以說并不健康的租賃市場和投機式購買一起催生了房價泡沫。
國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，說明三月中下旬以來出臺的調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。不過雖然結果類似，但從上而下的政府調(diào)控和從下而上的房企降價并不能畫上等號。一旦政策力度有所放緩，那么房價就有可能再次抬頭。
因此比起“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。在擠泡沫、讓市場重歸正常軌道的過程中，進一步健全購租并舉的住房制度勢在必行。而將要出臺的條例就旨在規(guī)范住房租賃行為，保護當事人合法權益，保障交易安全。讓租房者更安心。
租賃是經(jīng)濟發(fā)展大勢所趨，萬億級租房市場洞開
“未來3~5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣，中國未來的租房市場空間巨大?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領在2016年《租賃崛起》報告分享會上表示。該報告更是預測，未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。
2016年6月，國務院辦公廳出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確，到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場供應主體首要位置。
而發(fā)達國家經(jīng)驗也表明，城市經(jīng)濟越發(fā)達，其房價水平越高，帶來的購房壓力相應越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。據(jù)有關調(diào)查顯示，我國住房自有率常年維持在70%以上的水平，遠高于西方發(fā)達國家。我國主要是通過自建房屋和購買商品房的形式來滿足居民的住房需求。而相對經(jīng)濟較為發(fā)達的美國、英國、法國、德國和日本，其住房自有率分別在50~70%左右，其中德國更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。
日前，湖北、廣西等地陸續(xù)出臺關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見，提出對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人落實稅收優(yōu)惠政策支持。可以想見，未來2~3年，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，租賃市場是房地產(chǎn)市場中唯一享有政策紅利的領域。
“千年大計”的雄安新區(qū)還肩負著探索房地產(chǎn)發(fā)展新道路的重任。甚至有知情人士透露，雄安新區(qū)未來或?qū)⒃囆泄饬夥磕Ｊ?，以便遏制高房價，吸納人才。
樓市健康發(fā)展還需政策頂層設計
21世紀經(jīng)濟報道發(fā)表評論文章指出，房地產(chǎn)長效機制需要三項立法安排：
一項是房地產(chǎn)稅法。第十二屆全國人大五次會議大會發(fā)言人傅瑩3月4日說，房地產(chǎn)稅法的確已列入本屆人大五年立法規(guī)劃，但今年沒有把房地產(chǎn)稅法提請人大常委會審議的安排。這意味著外界關注的房地產(chǎn)稅法不會在本屆人大任期內(nèi)出臺。
一項是住房法，或者叫基本住房法。這部法律也討論很長時期了。主要是保障居民基本住房權的問題。
一項是住房租賃法。住房租賃是房地產(chǎn)市場的重要部分。居民實現(xiàn)基本住房權，可以是購買，也可以是租賃。在全球主要經(jīng)濟體里，中國是個人住房擁有率最高的國家，國人喜歡買房的文化固然是一個重要原因；但另一方面，恐怕也與租房住，很多權利無法保障密切相關。
此次《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，是建立房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分。加快形成長效機制，將有利于解決房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的一些深層次矛盾和問題。比如，要告別“土地財政”，與之相配套的財稅制度、土地供應制度等方面的改革等等。
總體看，從三月中下旬以來，針對超出正常熱度的房地產(chǎn)市場，從部委到地方相繼出臺了一系列的政策與措施給市場降溫。這些政策和措施取得了不錯的效果，但此類“補丁式”政策雖然能夠滿足即時的需求，但層層摞起來的“補丁”卻遠談不上將政策的整體效果最大化。因此為了樓市長期健康發(fā)展，還需要政策制定方面進行頂層設計，從“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本點出發(fā)，對以往的政策進行系統(tǒng)規(guī)劃和梳理，并為今后的市場發(fā)展留出空間。
延伸閱讀：住建部租賃第一炮，中國應向德國日本學習什么？
《從德國、日本經(jīng)驗看我國住房公租制度發(fā)展的路徑》
來源：上海市發(fā)改委微信公眾號、《住宅與房地產(chǎn)》2016年第07期
一、背景：“租售并舉”的住房新制度起航
近日，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），提出到2020年，形成完善的住房租賃市場體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標?！兑庖姟肥锹鋵嵢腥珪稕Q定》關于“推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，以及“十三五”建立“租售并舉”、滿足新市民住房需求為主體的住房新制度的重要內(nèi)容。
以國家規(guī)范性文件的形式，提出住房租賃市場培育和發(fā)展的頂層設計，這是第一次。而且，在此前5月4日的國務院常務會議，租賃市場首次成為重要議題，會上也提出了具體的制度構架。國家重視凸顯租賃市場在未來住房制度中的重要地位，以及國家壯大租賃市場的政策導向。從國外經(jīng)驗看，租賃是住房供應的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%～60%的市場份額，很多居民一輩子租房。
在我國，“房改”以來近20年，住房供應基本是銷售的“單極化”發(fā)展。但是，隨著城市化的快速推進，本應與銷售市場并駕齊驅(qū)的租賃市場，亂象叢生、發(fā)展偏弱，甚至被“偏廢”。突出表現(xiàn)在，老百姓選擇居住形式時，“重售輕租”，租賃是不得已的選擇。同時，權益無保障，與產(chǎn)權人相比，租房者在享受城市公共服務上極其不對等。另外，租賃市場基本處于無監(jiān)管的“野蠻生長”。2014年，北京建委曾對青年人住房狀況進行調(diào)查，3萬名被調(diào)查者中，43.8%的表示租房中遇到不良中介。
二、租賃或?qū)⑹俏覈磥碜》康闹饕x擇
租賃或?qū)⑹俏覈磥沓擎?zhèn)住房的主要形式。從需求看，大學畢業(yè)生、藍領工人等新市民將成為樓市需求主體，這部分人群以“85后”“90后”為主，講究生活品質(zhì)但起薪低、不希望成為房奴。同時，城市化已進入“下半場”，即從城市化到“大城市化”，人群紛紛向就業(yè)機會多、服務業(yè)為主的大城市遷徙。面對大城市居高不下的房價，租房將是新市民的第一選擇、過渡選擇，或長期選擇。
因此，未來租賃需求在邊際上增長更快。目前，考慮到城中村租賃、企業(yè)和園區(qū)配套宿舍、生活服務業(yè)企業(yè)配租等，目前有3億～4億人靠租賃來解決住房需求，占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘?5%左右。在北京，每天約有20萬人在找房子租?。簧钲趯嶋H管理的2000萬人口中，70%長期，選擇租賃住房。
從供應看，城市化告別高速增長，適齡購房人群（25～44歲）增速在2010年開始掉頭向下，城鎮(zhèn)戶均住房擁有已超過1套/戶，樓市進入“存量時代”。中國家庭金融調(diào)查顯示，近25%的城鎮(zhèn)住房空置、11%的家庭擁2套及以上住房，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也驅(qū)動存量房盤活。因此，租賃房屋供給未來會快速增長。值得注意的是，無論是推進新型城鎮(zhèn)化，新市民扎根城市，還是實現(xiàn)“先租后買”“居者有其屋”，以及壯大中等收入群體規(guī)模，大力發(fā)展住房租賃的意義都不言而喻。
近10多年來，資本回報和資產(chǎn)價格漲幅超過勞動回報和收入增幅，年輕人很難支付高房價、高租金，住房的公共屬性明顯上升。目前，新市民起薪在3000～4000元，他們不僅將面臨至少5年左右的買房過渡期，甚至支付房租都困難。據(jù)報道，北京69.2%的畢業(yè)生房租都得靠父母資助。由此，市場化的租賃，特別是目前占比超過90%的私人散租，根本無法惠及這部分人群。壯大政府公租或補貼為主的機構租賃，才是降低租金成本、穩(wěn)定租賃關系的“壓艙石”。
三、德國經(jīng)驗:賦予租賃住房公共屬性和政府責任
2010年以來，住建部也曾發(fā)布若干文件提振租賃市場，但效果不明顯。事實上，租賃市場“短板”難補是體制癥結的產(chǎn)物，如租賃拉動經(jīng)濟不如房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，地方政府不重視；租賃屬于輕資產(chǎn)服務業(yè)，交易成本高；社會信用體系不彰等。發(fā)達國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而稱著于世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場份額。本文通過總結德國租賃市場管理的實踐，探討其對我國公租制度發(fā)展的借鑒。
1、德國租賃住房發(fā)展的四大特征
首先，住房供應政策導向上，租賃供應是主體。在德國，不管開發(fā)新房或經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)，讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。“二戰(zhàn)”以來，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國總?cè)丝诓?100萬。
其次，租賃市場具有公共屬性，機構租賃發(fā)揮“壓艙石”作用。以中低收入者為主的租賃需求，公共產(chǎn)品屬性明顯。機構租賃是穩(wěn)定市場、降低租金和權益保障的“壓艙石”。國際上，政府公租房和地產(chǎn)企業(yè)、金融機構、非盈利組織等私人機構租賃（接受租金管制和政府補貼）占市場份額30%以上。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，私人機構房源（410萬套）占22%；2013年，美國3200萬套私人租賃房中，機構租賃占28.4%。
再次，近乎苛刻的租金管制。一戰(zhàn)時期，德國就將房屋租金管制寫進民法典中，并設單章規(guī)定住房租賃；1922年，德國頒布《帝國租賃法》，對建于1918年7月1日前的房屋實行租金控制，規(guī)定在“法定租金”基礎上，根據(jù)通脹及維修開支，確定新建房屋租金，舊房則嚴格按照租賃合同調(diào)整租金；二戰(zhàn)后，面對住房大量短缺，德國在每一個地區(qū)制定固定的房租價格表，禁止提高房屋租金；60年代后，房屋短缺局面緩解，凡缺房率3%以下城市，取消房租限制。
上世紀下半業(yè)，德國房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定，政府也盡量發(fā)揮市場作用。對租賃市場，主要通過兩方面措施來干預，即各地區(qū)制定“合理租金價格表”，披露租賃市場供求信息，引導區(qū)域租金變化；確保租賃合同締約和執(zhí)行，防止單方面違約和隨意漲租。本世紀以來，西方經(jīng)歷新一輪樓市繁榮，租金水漲船高。德國在本世紀初頒布《租房法》，所有城市每年可更新租金表，但超過合理租金20%，就被視為房租超高而違法，并被課以巨額罰款，超過50%被視為暴利而犯法。
歐債危機以后，發(fā)達經(jīng)濟體量化寬松，樓價上漲史無前例。據(jù)地產(chǎn)公司Jones Lang LaSalle的報告，柏林房屋租金從2005年的5.5歐元/平方米上漲至2014的近9歐元/平方米，近兩年年租金上漲9%以上。2012年12月，德國議會通過更嚴格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日，針對居民將房屋通過Airbnb平臺投入旅游短租，減少長租供應，突破租金控制，德國發(fā)布一項新規(guī)定，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達10萬歐元的罰款。
最后，德國對其他租賃權益的保障也很細致。一是對“可居性”嚴格規(guī)定，建立了住房安全與健康標準的評估體系，包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準；二是中介費、房屋修繕費等全部由房主承擔；三是德國租房和買房享有的公共權益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務。當“適居性”和權益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。
2、德國經(jīng)驗揭示我國住房租賃要解決三大“痛點”
從德國經(jīng)驗來看，我國培育和發(fā)展住房租賃要解決三大“痛點”。一則，要將住房租賃作為地方政府供給公共服務和公共產(chǎn)品的必選內(nèi)容。首先，這就需要改變GDP導向的房地產(chǎn)發(fā)展模式，還原房屋居住和公共產(chǎn)品的基本屬性、前置屬性；其次，要加強各級政府公共財政建設，將新移民、新就業(yè)大學生的租房需求，視為公共產(chǎn)品，甚至是住房保障的一部分，納入公共財政的范疇。這樣，才能為增加租賃住房供應、打造低租金環(huán)境、加強中介監(jiān)管，讓租房者享有同等公共服務創(chuàng)造制度環(huán)境。
二則，政府公租等機構租賃必須要占到一定份額。前面所言，政府公租等機構租賃是降低租金、穩(wěn)定供應和引導租賃市場的“壓艙石”。目前，我國公租占比很低。“六普”數(shù)據(jù)顯示，我國25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。2010年，基于北京租客的網(wǎng)調(diào)顯示，租賃關系以個體房東直租為主，個體房東直租和個體二房東轉(zhuǎn)租的比重超過80%；只有約6%的租賃住房來自機構出租，主要的機構出租是就業(yè)單位（4%）和房管部門（2%）。
我國機構租賃不足有三大原因，一是政府公租房供應少，帶頭作用不足；二是地價和財務成本高，相比開發(fā)和銷售，租賃收益太低，流動性風險突出；三是無風險收益率太高。發(fā)展機構租賃，首先要強化政府的職能和帶頭作用；其次要去除經(jīng)濟對投資（特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資）的依賴。投資是資金短期密集型的，投資依賴、房地產(chǎn)開發(fā)依賴下降了，資金需求下降了，無風險收益率也就下降了；最后，當無風險收益率下降，社會資金對有穩(wěn)定長期可靠收益的租賃投資的興趣就上升了，要借助于稅收優(yōu)惠、證券化或信托投資基金（REITs）因勢利導。
三則，各級政府要從吸引和留住人口，“降成本”供給側(cè)改革的角度，看待發(fā)展租賃市場的投入產(chǎn)出效應。在城市化“下半場”，進城人口、紅利人口都在減少，哪個城市能吸引到人口流入，哪個城市的集聚效應就更大、競爭力就越強。衣食住行中住的成本最大，較低的居住成本，無疑是吸引和留住人口的利器。同時，房價和租金是國民經(jīng)濟的基礎成本，也是人工、物流和倉儲成本上升的罪魁禍首，各行各業(yè)都受到租金上漲沖擊。近年來，我國實體盈利下滑，人工、物流和鋪租高企是“幫兇”。德國“工匠精神”是鍥而不舍的結果，但背后生產(chǎn)生活低成本的支持、社會保障對后顧之憂的免除是物質(zhì)基礎。發(fā)展租賃市場，對降成本和夯實社會保障大有裨益，也是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的鋪路石。
四、日本經(jīng)驗：公租房的過渡作用何等重要
日本與我國一樣，受儒家文化熏陶，買房傳統(tǒng)很重，崇尚置業(yè)才能安定的理念，政府也意圖建設自有住房社會，促進中間力量壯大。但是，住房自有率在1958年達到71%后，日本居民買房比例迅速下降。城市化快速、房價暴漲的60～80年代，自有率降至59%，近一半人選擇租房。另外，二戰(zhàn)后，日本8000萬人口中近1/4無房住，50年代開始，日本經(jīng)歷了快速的大城市化、重化工業(yè)發(fā)展，城市房屋極度短缺、房價上漲，80年代甚至經(jīng)歷了嚴重的樓市泡沫。
1、日本公租房供應的“三支箭”
但是，日本居民住房問題并不突出，這與二戰(zhàn)后日本開啟史上最大規(guī)模的政府主導型公租房建設密切相關。1951年，日本發(fā)布《公營住宅法》，面向所有生活和工作在本地區(qū)的低收入人群，由中央向地方補助，修建出租住房，覆蓋地區(qū)月收入倒數(shù)25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請，租金為同區(qū)域商品房租金的1/4～1/3。截至2003年，公營住宅共建設218萬套，占全國住宅總量的4.66%，各地區(qū)差異較大，比如人口集中的神戶市達到9.59%。
1955年，日本頒布《住宅公團法》，由國家出資75%、地方出資25%設立公團，在住房嚴重不足的大城市及周邊興建出租式公寓，面向大城市工薪階層，提供低廉租金住房。公團成立之初，僅建設1.7萬套公寓。60年代城市化高速推進時期，公團集中實施了兩個“5年計劃”，1966～1970年建設了35萬套、1971～1975年建設728.4萬套。其中，70%的房屋為出租住房。
截至2004年6月，住宅公團共建設公寓154萬套，約占全國住宅總量的5%。除了公營住房和公團住房外，日本機構租賃住房“三支箭”的最后一支，就是包括提供給入會會員的公社住房、企業(yè)公寓在內(nèi)的非營利機構租賃住房。為穩(wěn)定雇傭關系、提高員工對企業(yè)的歸屬感和忠誠感，日本建立了強大的企業(yè)社會福利制度。60～70年代，擁有社宅和宿舍的企業(yè)開始增多。根據(jù)2007年的調(diào)查，提供補貼或租金的企業(yè)占比達到48.4%、提供社宅和宿舍的企業(yè)占比35%。
1945～1977年，日本新建的2854萬套住宅中，由公營、公團、企業(yè)等政府或非營利組織建設的占31%，60～70年代占比超過40%，其中超過70%的用來出租。1968年，住房總套數(shù)和總戶數(shù)開始平衡，加上隨后的老齡化，新建租賃房屋減少，公租房開始對外銷售。到1975年，日本實現(xiàn)一人一間房。目前，日本戶均住宅面積96平方米，其中自有和租賃住宅戶均面積分別為124平方米和46平方米。
2、日本經(jīng)驗揭示我國必須彌補政府公租的短板
人多地少、居住集中在三大都市圈，二戰(zhàn)后和城市化時期住宅嚴重短缺，但日本實現(xiàn)了享受型的住房發(fā)展目標，這與其租賃住房的良好過渡不無關系。根據(jù)1951年發(fā)布的《公營住宅建造標準》，公營住宅多集中在軌道沿線，日照、通風、采光和私密性不亞于商品住宅；套內(nèi)設備（給排水、煤電氣等）、用房構成（臥室、廚衛(wèi)）、兒童游戲場、會所及停車場等附屬設施，都有嚴格的建造和面積標準。例如，主次臥不低于9和6.5平方米，小區(qū)須設總面積為每戶6平方米以上的兒童游戲場等。
另外，租戶退出時，要出資將住房的榻榻米、日式拉門的紙張全部更新，有損壞的要修復，恢復到入住時的狀態(tài)方可退居。為此，租戶需要10萬～20萬日元的費用。這一舉措是為了讓下一住戶也能入住干凈整潔的住房，也促使住戶在居住過程中愛惜住房。當“適居性”和權益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。日本的經(jīng)驗證明，在住房短缺和城市化快速推進時期，以政府和非營利組織為主，提供在質(zhì)量和配套上等同于商品住房的公租房供應是何等重要。
城市化后期，盡管住房供求緩解，但大城市高房價是常態(tài)。2014年，東京圈內(nèi)偏遠區(qū)域一套70平方米的房子要4000萬日元（320萬人民幣），普通工薪年薪也才300萬日元。考慮到每年的稅費，日本居民寧愿租房以結余出小孩教育資金。因此，政府或企業(yè)租金補貼對于新市民也非常重要。
租賃的過渡作用，緩解了住房緊張，防止需求大規(guī)模入市和縱容炒作，保證了住房的原始屬性，也降低了城鎮(zhèn)化成本、用工成本，更是實現(xiàn)租售并舉、居者有其屋和壯大中等收入人群的一招妙棋。目前，我國機構租賃僅占2%，具有先鋒帶頭作用的政府公租僅占租賃供應的2%，這在當前高房價和高租金、人口向大城市集中、年輕人群收入水平低的背景下是遠遠不夠的，短板必須要補上。
