房地產基金輸血開發(fā)商 股權投資方式并購
地產融資路徑調查
多位房地產基金負責人向記者表示，過去3個月沒有發(fā)行新的房地產資管計劃募資，原因是不予備案，即便一些資管計劃掛鉤的項目位于北京、上海、廣州、深圳等一線城市。
“現(xiàn)在房地產基金行業(yè)，大家都不知道該做什么?！币晃环康禺a基金負責人趙勇（化名）說。在一年前，情況截然不同。不少房地產公司爭相與房地產基金開展合作，除了傳統(tǒng)的屯地與項目開發(fā)融資外，房地產基金還收購部分開發(fā)商手里的爛尾樓，幫助開發(fā)商解決資金難題。
這個轉折點在今年2月份，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會于2月中旬發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目》（下稱《備案管理規(guī)范第4號》）要求，相關部門將對私募資產管理計劃投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行規(guī)范。
“相關部門相當于暫停了房地產基金發(fā)行各類房地產資管產品募資。”趙勇表示，過去3個月，不少房地產基金幾乎沒有產品獲準備案發(fā)行。
擺在房地產基金面前的還有一道生死難題，越來越多城市相繼暫停公寓式辦公樓等類住宅項目銷售，爛尾樓改造項目面臨退出難的窘境，這很可能導致資管計劃違約。
但并非完全無計可施，部分房地產基金目前找到一條另類退出通道——借助銀行發(fā)行類REITs理財產品，成功實現(xiàn)項目退出。
爛尾樓收購項目“盛極而衰”
“過去兩年，無論是參與開發(fā)商土地儲備或項目開發(fā)融資，還是收購爛尾樓改造，對房地產基金都是一門好生意?！壁w勇直言，以收購爛尾樓為例，通常改造成公寓類辦公樓銷售，年化回報至少25%。
他給記者算了一筆賬，房地產基金為收購改造爛尾樓所發(fā)行的資管計劃年化利率在10%左右，在扣除相關發(fā)行費用、利息后，房地產基金能獲得的年化回報也接近10%。
過去一兩年，開發(fā)商通過將爛尾樓賣給房地產基金運作，大幅盤活了資金使用效率。但《備案管理規(guī)范第4號》的出臺，這條輸血通道已經(jīng)行不通。
多位房地產基金負責人向記者表示，過去3個月沒有發(fā)行新的房地產資管計劃募資，原因是不予備案，即便一些資管計劃掛鉤的項目位于北京、上海、廣州、深圳等一線城市。
由于多個城市相繼暫停類住宅項目銷售，房地產基金有可能陷入資金兌付困局。趙勇透露，他們內部討論過兩個解決方案：一是將公寓類辦公樓項目按保本價出售給大型房地產公司，確保本息全額兌付；二是再投入一筆資金將項目改造成高級辦公樓再賣出。
一位大型商業(yè)地產中介機構負責人向記者透露，并非所有房地產基金對這一困境束手無策，個別基金仍能找到退出通道。具體而言，先將公寓類辦公樓升級改造成高品質寫字樓，再由銀行發(fā)行類REITs理財產品收購這個項目；理財產品的利息支出，則由寫字樓租金等經(jīng)營收入負擔。
一位熟悉這種操作流程的房地產業(yè)內人士透露，這一運作模式需要在銀行圈有廣泛人脈資源。首先，銀行會聘請第三方評估機構對寫字樓進行資產評估，確認其未來升值空間；其次，全面測算項目經(jīng)營收入能否覆蓋理財產品本息。
在合星金控集團執(zhí)行董事高猛看來，一些具備房地產項目資產證券化能力的金融機構，未必看好這類項目的發(fā)展前景。這一領域收入主要有兩塊，一是租金收入，目前銷售或招商狀況低于預期的部分項目租金年化收益不到2%，難以滿足資產證券化的收益要求；二是資產升值收益，考慮到政策調控導致房產交易流動性變差，即便存在較高升值空間，退出也可能遇到困難。
轉型方向探索
面對房地產類產品發(fā)行困局，多家房地產基金開始考慮轉型方向，比如養(yǎng)老地產或文化旅游地產，但一是這類項目回報周期通常長達10多年，與房地產基金最多7-8年的存續(xù)期不匹配；二是養(yǎng)老地產年化投資回報率約3%-5%，文化旅游地產業(yè)務模式受當?shù)鼐包c管理部門約束較大，難以滿足房地產基金10%以上的項目收益要求。
“目前，我們打算將主要業(yè)務聚焦在向大型開發(fā)商的并購給予配資支持?！睆堄峦嘎?，房地產調控政策令中小型開發(fā)商面臨困難，不得不低價拋售優(yōu)質項目緩解資金壓力，給行業(yè)并購帶來操作空間。
以往房地產基金多采取明股實債方式參與開發(fā)商的并購配資，如今更愿意采用股權投資方式。
“明股實債與直接股權投資，面臨的項目風險都是一樣的。一旦地產項目運作出現(xiàn)波折，債權投資就會變成長期股權投資?！彼f，直接股權投資不但能獲得更高分紅，與當前項目經(jīng)營風險相匹配，還能加大房地產項目處理環(huán)節(jié)中的話語權。
“考慮到當前房地產調整力度不斷加大，我們只對一二線城市中心地段、有大型開發(fā)商運作的地產項目給予股權融資支持，多數(shù)中小房地產公司基本不會被納入股權投資范圍。”張勇說。
