5月北京土地供應(yīng)和成交階段性放緩
經(jīng)歷了3月的集中供應(yīng)和4月的集中成交，5月北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)量、成交量階段性放緩，土地拍賣的熱度不高，市場(chǎng)整體顯得較為冷清。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月北京共公告發(fā)布4宗新增土地供應(yīng)，較4月減少1宗。其中居住類用地占去3宗，較4月增加2宗。整體來(lái)看，經(jīng)歷了3月的集中供應(yīng)，尤其是自住型商品房用地的集中供應(yīng)后，4月、5月北京的供地節(jié)奏重新放緩。
5月新增的3宗居住類用地分別位于順義區(qū)、房山區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，供應(yīng)的總建設(shè)面積為32.41萬(wàn)平米，且不涉及自住型商品房建設(shè)。3宗地都會(huì)于6月競(jìng)價(jià)，擬采取的拍賣方式都是限房?jī)r(jià)、限地價(jià)，競(jìng)企業(yè)自持商品住房面積比例，競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。
土地成交方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月北京共成交9宗土地，較4月減少11宗。其中僅有3宗是居住類用地，較4月減少了8宗。經(jīng)歷了4月的高熱，尤其是自住型商品房的集中拍賣后，5月北京的土地成交階段性放緩。
5月的3宗宅地成交里，朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地的成交金額為457500萬(wàn)元，樓面價(jià)為51251元/平米；密云區(qū)密云新城0102街區(qū)MY00-0102-6002地塊成交金額為22000萬(wàn)元，樓面價(jià)為5666元/平米；北京市豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016等地塊的成交金額為415000萬(wàn)元，樓面價(jià)為25310元/平米，此項(xiàng)目居住建筑規(guī)模將全部建設(shè)“自住型商品住房”，銷售限價(jià)35000元/平米。
在供應(yīng)、成交都回到低位的同時(shí)，5月北京的土地拍賣熱度整體也不高。
朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地的拍賣中，雖然中糧+天恒+旭輝聯(lián)合體是經(jīng)過(guò)了20輪競(jìng)價(jià)才競(jìng)得該地塊，但最終價(jià)格仍未觸及上限，溢價(jià)率雖達(dá)31.09%，但與過(guò)往動(dòng)輒超過(guò)40%、50%的情況相比仍然是熱度稍遜。
而密云區(qū)密云新城0102街區(qū)MY00-0102-6002地塊僅經(jīng)過(guò)2輪競(jìng)價(jià)就被碧桂園以2.2億競(jìng)得，溢價(jià)率僅為2.33%。豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村新宮村舊村改造二期NY-016等地塊更是以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0，兩宗地的成交可以說(shuō)是毫無(wú)波瀾。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，在北京樓市調(diào)控的大勢(shì)之下，限房?jī)r(jià)、限地價(jià)，競(jìng)企業(yè)自持商品住房面積比例，競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案已經(jīng)成為了北京土地拍賣的標(biāo)配，各種條件的限制使得開發(fā)商的操作空間、利潤(rùn)空間都已不如過(guò)往，與此同時(shí)，嚴(yán)格且嚴(yán)密的樓市調(diào)控，使得市場(chǎng)交易熱度明顯下降，市場(chǎng)預(yù)期明顯改變，所以開發(fā)商如今拿地都顯得頗為謹(jǐn)慎，土拍的熱度也有所下降。
5月的3宗宅地里，孫河地塊區(qū)域位置良好，操作空間較大，所以房企稍有競(jìng)爭(zhēng)；密云地塊整體規(guī)模較小，且三分之一為回遷房，所以房企興趣不高；豐臺(tái)地塊則完全用于自住型商品房的建設(shè)，操作空間很小，所以最終只以底價(jià)成交。
在限房?jī)r(jià)、限地價(jià)，競(jìng)企業(yè)自持的標(biāo)準(zhǔn)之下，房企拿地前的經(jīng)濟(jì)測(cè)算需要更加精準(zhǔn)仔細(xì)，拿地后的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃也需要完整可行，尤其是經(jīng)歷了2016年四季度100%自持商品住房的拍賣之后，開發(fā)商拿地都顯得謹(jǐn)慎了許多，各企業(yè)之間的聯(lián)合增加，各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也不如以往激烈。
胡景暉表示，在過(guò)往的土地市場(chǎng)上，住宅用地操作空間大，利潤(rùn)空間大，各企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)也水漲船高。因此，在北京此輪樓市調(diào)控中，土地市場(chǎng)也成為了調(diào)節(jié)重點(diǎn)，拍賣條件的升級(jí)和自住房供應(yīng)的增加大大降低了開發(fā)商搶地的熱情，過(guò)去不顧一切先拿地在手的做法已然不通，拿地必須更加審慎。
總之，從目前的情況來(lái)看，北京新一輪的土地出讓政策取得了不錯(cuò)的效果，土地市場(chǎng)的熱度有所下降，這對(duì)需要穩(wěn)定房?jī)r(jià)的北京樓市來(lái)說(shuō)非常利好。相信隨著土地市場(chǎng)理性的回歸，北京樓市也將回歸理性。目前，北京土地供應(yīng)和成交的回落只是暫時(shí)的階段性回落，由于今年北京調(diào)高了土地供應(yīng)計(jì)劃，所以未來(lái)北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)和成交還將繼續(xù)增加。
