關(guān)于買(mǎi)房送面積的內(nèi)幕 你該注意的風(fēng)險(xiǎn)
在很多樓盤(pán)的廣告中，我們經(jīng)常會(huì)看到樓書(shū)或多或少這樣的宣傳信息：送飄窗、送花園、贈(zèng)送一間房等，讓不少購(gòu)房者欣喜不已。還有諸如：二房變?nèi)浚康兯姆款?lèi)假的廣告。
可是開(kāi)發(fā)商會(huì)如此大方，贈(zèng)送面積給購(gòu)房者們嗎？開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積是從哪里來(lái)的？贈(zèng)送的面積其實(shí)存在很多的問(wèn)題和隱患；面對(duì)贈(zèng)送的面積，購(gòu)房者們又要注意什么呢？
先來(lái)一張戶(hù)型圖，看下開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的贈(zèng)送面積：
帶贈(zèng)送面積戶(hù)型
圖中陰影部分就是開(kāi)發(fā)商所宣稱(chēng)的贈(zèng)送面積，而下面戶(hù)型圖就明確告訴你裝修時(shí)可以改成一間房。一般贈(zèng)送的區(qū)域有：
陽(yáng)臺(tái)（送一半）
空中花園（送一半）
入戶(hù)花園（送一半）
空中露臺(tái)
飄窗
頂樓閣樓
一樓花園
等。
那開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的這些面積是哪來(lái)的呢？
１，偷換概念
陽(yáng)臺(tái)和入戶(hù)花園在國(guó)家建筑法規(guī)中有明文規(guī)定，只計(jì)算一半的產(chǎn)權(quán)面積，所以這并不是什么贈(zèng)送面積，而是國(guó)家早規(guī)定好了的，只是開(kāi)發(fā)商糊弄老百姓的一個(gè)說(shuō)法而已。還有飄窗和閣樓法規(guī)中也有規(guī)定：層高低于2.1米的空間是不計(jì)于產(chǎn)權(quán)面積的，所以這部分面積也本身就是你應(yīng)該得的，而到開(kāi)發(fā)商口中卻變成全贈(zèng)送面積了。
２，“偷”面積
至于空中花園，原理和陽(yáng)臺(tái)一樣，但這是開(kāi)發(fā)商利用法規(guī)的漏洞，在房子的中間建一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，或者把本來(lái)的一個(gè)房間的窗戶(hù)不做，使房間的性質(zhì)變成陽(yáng)臺(tái)（陽(yáng)臺(tái)與房間結(jié)構(gòu)上的區(qū)別就是:陽(yáng)臺(tái)沒(méi)有窗戶(hù)與外界相通，且安裝有下水管及地漏，而后者必須安裝窗戶(hù)，不用裝地漏）。這樣面積就悄悄的被偷出來(lái)了。
３，違章建筑
上述這種偷面積還只是打法規(guī)和擦邊球，還有一種情況就較惡劣了，就是直接違建，利用采光井，消防平臺(tái)等區(qū)域建成一間房。老百姓違建拆你沒(méi)商量，但開(kāi)發(fā)商違建，這事就要到暗地說(shuō)了。如果迫于壓力建不成的話(huà)，干脆就不建。可是當(dāng)初答應(yīng)有贈(zèng)送這部分面積的呀？上有政策，下有對(duì)策，等驗(yàn)收通過(guò)后，再加建或者由業(yè)主自行搭建。這樣還可以把違建的責(zé)任推到業(yè)主頭上，法不責(zé)眾，城管也沒(méi)辦法了。
４，侵占業(yè)主共有面積
其中一樓花園，頂樓送露臺(tái)，這些贈(zèng)送面積實(shí)際上是屬于業(yè)主全體共有的。其實(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，該部分空間應(yīng)當(dāng)屬于該樓的全體業(yè)主共有，而非屬于開(kāi)發(fā)商所有，只要其他業(yè)主提出異議，受“贈(zèng)”的業(yè)主是無(wú)法獨(dú)享其利的。大家都知道，頂樓和底樓的房子是最不好賣(mài)的，但有了這些附加條件，垃圾房源一下變搶手貨。
關(guān)于開(kāi)發(fā)商偷面積的行為，國(guó)家實(shí)際上也出臺(tái)過(guò)相關(guān)政策，但執(zhí)行過(guò)程難度大、不到位：
圖片出自浙江在線(xiàn)新聞網(wǎng)
那開(kāi)發(fā)商費(fèi)盡心思“送”面積給你，他有什么好處呢？
１，提高樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力。同一地段的兩個(gè)樓盤(pán)，有贈(zèng)送面積和沒(méi)有贈(zèng)送面積對(duì)于業(yè)主吸引力是完全不一樣的。
2，提高房屋單價(jià)。細(xì)心的小伙伴可以注意看下，同一樓盤(pán)，有贈(zèng)送面積的戶(hù)型和沒(méi)贈(zèng)送面積的戶(hù)型單價(jià)差別很大。
3，變向提高樓盤(pán)容積率。一塊土地的容積率是早就規(guī)劃好了的，有嚴(yán)格規(guī)定不得隨意變動(dòng)，也就是說(shuō)一塊土能建多少平方的房子早就固定了，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，同樣土地肯定是希望建的房子越多越好,于是便出現(xiàn)那些不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積的贈(zèng)送部分，這樣在文件層面上容積率沒(méi)有變動(dòng)，而實(shí)際上卻多建了很多房子。還可能因此減少稅費(fèi)、土地出讓金等方面的支出。這不單降低了業(yè)主的人居環(huán)境，還侵害了國(guó)家利益。
面對(duì)這些贈(zèng)送面積，我們內(nèi)心也是接受的，但也有一些要注意的地方：
1，有些贈(zèng)送的空中花園會(huì)改變?cè)蟹啃透窬郑喝鐗嚎s正常臥室面積，遮擋部分采光，面積過(guò)于狹小，裝修成本高。所以我們還是要把眼睛擦亮，并不是所有贈(zèng)送都是好的。
２，在簽合同之前，一定要把贈(zèng)送面積的條款正式寫(xiě)入購(gòu)房合同當(dāng)中。
３，所有贈(zèng)送面積都是不會(huì)計(jì)入產(chǎn)權(quán)證上的，在后期的轉(zhuǎn)賣(mài)中也是不計(jì)算面積的，無(wú)形中提高單價(jià)壓力。
4，面臨拆除風(fēng)險(xiǎn)，上文中的違章贈(zèng)送面積和占用業(yè)主共有面積的情況在后期可能面積拆除風(fēng)險(xiǎn)。這在某些城市發(fā)生過(guò)真實(shí)的案例。
