銷售降溫開(kāi)發(fā)商要“全員賣樓”？負(fù)債房企下半年資金壓力大
“每個(gè)人都有任務(wù),考核任務(wù)都比較重?！痹?014年開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)全員銷售的一幕正在當(dāng)下出現(xiàn)。6月8日,主體認(rèn)證為“大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司”的微信號(hào)“萬(wàn)友引利”發(fā)布消息稱,有個(gè)“秘密武器讓你與萬(wàn)達(dá)一起賺大錢?！倍@個(gè)武器就是基于朋友圈的全員營(yíng)銷平臺(tái)。
有分析認(rèn)為,該“武器”既是銷售的一次創(chuàng)新,但也在一定程度上折射出樓市的波動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示,今年5月份,開(kāi)發(fā)商銷售集體降溫,而且資金利率走高影響越來(lái)越大。這意味著,部分負(fù)債偏高的開(kāi)發(fā)商今年下半年資金壓力比較大。
“萬(wàn)友引‘利’,火‘利’全開(kāi),萬(wàn)友引利全員銷售平臺(tái),讓你獲‘利’慢慢?！边@是該武器的功能介紹?！斑@個(gè)基本上就是個(gè)全員銷售動(dòng)作?！币晃徊辉竿嘎渡矸莸拈_(kāi)發(fā)商人士稱。實(shí)際上,早在三年前,也有不少開(kāi)發(fā)商重推全員銷售。最新數(shù)據(jù)顯示,5月份全國(guó)主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售紛紛回落。
這位開(kāi)發(fā)商告訴廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者稱,由于目前網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),信息傳播較快,很多開(kāi)發(fā)商在銷售難度提升的時(shí)候,就開(kāi)始打員工朋友圈的主意,“正常情況下,開(kāi)發(fā)商的銷售主要是依靠銷售部門,但在特殊時(shí)候,就啟動(dòng)全員銷售模式。就是說(shuō),只要是員工或者公司的某個(gè)部門,都有銷售任務(wù)。當(dāng)然業(yè)績(jī)考核也不一樣,比如說(shuō)多給一些提成,或者給買家打折等等?？傊?就是把銷售業(yè)績(jī)搞上去?！边@位開(kāi)發(fā)商人士表示。
廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者梳理發(fā)現(xiàn),在一系列調(diào)控引導(dǎo)下,開(kāi)發(fā)商銷售開(kāi)始放緩。
高負(fù)債房企下半年壓力大?
在具體開(kāi)發(fā)商中,萬(wàn)科、碧桂園等龍頭房企單月銷售金額均出現(xiàn)環(huán)比下跌。萬(wàn)科5月份實(shí)現(xiàn)銷售金額358.9億元,在4月份的基礎(chǔ)上繼續(xù)環(huán)比下降14.32%,而且比去年同期也略微下降。碧桂園5月份合同銷售剛超過(guò)400億元,環(huán)比驟減逾百億元。保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ)保利新茉莉公館)5月實(shí)現(xiàn)銷售面積178.51 萬(wàn)平方米和銷售金額248.93 億元,環(huán)比下降3.54%和5%。
“根據(jù)我們了解,當(dāng)前很多房地產(chǎn)并沒(méi)有多大的壓力,但隨著政策效果逐步顯現(xiàn),銀行放貸利率提升,銷售回落后,開(kāi)發(fā)商資金壓力也會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)?！鄙钲谝晃蝗藤Y深房地產(chǎn)行業(yè)分析師稱。有金融機(jī)構(gòu)人士也預(yù)計(jì),在當(dāng)前金融去杠桿環(huán)境下,若銷售惡化,下半年部分高負(fù)債率房企或?qū)⒚媾R資金壓力。
在上市房企中,近期股價(jià)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的中國(guó)恒大負(fù)債率也偏高,根據(jù)同花順ifind數(shù)據(jù),2016年年底,中國(guó)恒大總資產(chǎn)1.35萬(wàn)億元,負(fù)債合計(jì)1.16萬(wàn)億元,資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%。
有媒體報(bào)道稱,近期部分城市銀行上浮首套房最低按揭貸款利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍,且多家銀行都表示貸款額度非常緊張。有開(kāi)發(fā)商人士表示,從今年3 月份開(kāi)始,信貸收緊不僅包括首付比例,同時(shí)實(shí)際貸款利率開(kāi)始上升,過(guò)去第一套房按揭利率優(yōu)惠在15%,最近優(yōu)惠縮小到5%甚至沒(méi)有優(yōu)惠,而二套房之前利率需要上浮10%,現(xiàn)在有部分上浮達(dá)到20%。
興業(yè)證券最新發(fā)布一份研究報(bào)告顯示,萬(wàn)科董秘朱旭在近期興業(yè)證券的一次電話會(huì)議中也指出,在金融去杠桿的背景下,無(wú)論是開(kāi)發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者信貸都在收緊?！胺康禺a(chǎn)融資方面未來(lái)趨勢(shì)比較緊,審批需要的時(shí)間增加,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)券商資管通道融資基本被叫停,地產(chǎn)企業(yè)資金流會(huì)更加緊張。”朱旭稱。從萬(wàn)科的數(shù)據(jù)來(lái)看,去年只有10%的客戶一次性付款,今年5 月份這個(gè)比例上升至20%,使用按揭客戶比例由90%下降到80%?？蛻舭唇移骄氖赘侗壤裁黠@上升,去年的平均首付比例是三成,而今年5 月份平均首付比例達(dá)到四成。
養(yǎng)老地產(chǎn)能否成功突圍?
或許眾多房企已經(jīng)意識(shí)到單純的住宅銷售時(shí)代已經(jīng)過(guò)去,紛紛試圖突破成長(zhǎng)瓶頸。其中,養(yǎng)老服務(wù)雖然在國(guó)內(nèi)尚未有成熟的模式,但已經(jīng)成為各大房企的爭(zhēng)奪點(diǎn)。有行業(yè)人士就表示,養(yǎng)老地產(chǎn)能否幫助開(kāi)發(fā)商成功突圍還有待觀察。
這也吸引了一大批房地產(chǎn)大佬或資本大佬進(jìn)入。有市場(chǎng)分析人士指出,從理論來(lái)看,養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展空間確實(shí)誘人,但目前并沒(méi)有一個(gè)成功的模式。深圳一位資深房地產(chǎn)觀察人士稱。
