寫字樓內資租戶數量首超外資 萬平方米租戶上海最多
寫字樓內資租戶數量首超外資 萬平方米租戶上海最多
世邦魏理仕發(fā)布《中國重點城市寫字樓租戶普查報告｜2017上?！?
2017年6月12日，上海 –近日，CBRE發(fā)布《中國重點城市寫字樓租戶普查報告|2017上海》，通過對上海115幢近690萬平方米的甲級寫字樓和各主要商圈近4千家企業(yè)租戶的調查，解析近年來上海甲級寫字樓租戶行業(yè)構成、租戶性質及上海各區(qū)域寫字樓的租賃情況。
金融業(yè)穩(wěn)占鰲頭，TMT行業(yè)需求迅速成長
從租戶所屬行業(yè)來看，金融業(yè)仍是上海甲級寫字樓的主力租戶，租賃總面積占比36%。較2015年增長2.5個百分點。隨著中國金融服務業(yè)的開放和發(fā)展，金融服務業(yè)租戶對推動寫字樓需求起著舉足輕重的作用。經過多年發(fā)展，上海國際經濟中心框架也已經基本形成。除四大傳統金融子行業(yè)（銀行、保險、證券和基金）以外，各類金融業(yè)務創(chuàng)新、金融市場創(chuàng)新和金融機構創(chuàng)新等在上海自貿區(qū)成立后加速上演。財富管理、衍生品投資、金融信息服務以及多元化的金融投資和資產管理公司成為一股不容小覷的力量。
此外，以科技、新媒體及通信行業(yè)為代表的TMT行業(yè)租戶十分活躍，占到全上海甲級寫字樓租賃面積的8%。其快速發(fā)展得益于TMT行業(yè)持續(xù)正向的發(fā)展，其中網絡媒體、互聯網及手機平臺、以及通訊產業(yè)的累計租賃面積均較前次統計倍數成長，反映出在經濟轉型驅動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新增需求。
值得注意的是，制造業(yè)無論從租賃面積或企業(yè)數量都較2015年顯著下降，成本上升，產業(yè)外遷是主要因素。隨著上海寫字樓版圖迅速擴張，一些大型制造業(yè)租戶青睞在交通便捷，商業(yè)配套日趨成熟的非核心區(qū)尋覓面積大、設計獨特或可提供訂制需求的物業(yè)項目。
國內企業(yè)需求旺盛，外資態(tài)度謹慎
從企業(yè)性質看，中資企業(yè)租戶需求持續(xù)攀升，租賃面積從2015年的37%增長到45%。在調查的近4千家企業(yè)中，有兩千余家中資公司在上海租用寫字樓，較兩年前增加50%且首次超過外資公司數量，成為上海寫字樓的重要新增需求來源。內資租戶的的崛起主要集中于金融產業(yè)，金融行業(yè)占到內資租賃面積的一半以上。
近年來，多數外資企業(yè)租賃策略以成本為首要考量，為此采取了包括辦公室整合，以較大辦公租賃面積爭取較好的租金優(yōu)惠，或直接在非核心地區(qū)、商業(yè)園區(qū)內租賃整棟大樓做為總部使用。
按照租戶國籍分類，上海本土企業(yè)租賃辦公樓面積最大，占到30%，來自中國其他省市的企業(yè)占比15%。在外資企業(yè)中，比重最高的為美國丶日本等與中國貿易往來密切的國家，產業(yè)則以制造業(yè)與金融業(yè)為主。
平均租賃面積十年增長70%，外企領銜萬平米超級租戶
綜觀中國主要城市寫字樓市場，上海寫字樓量體為全國第一，在優(yōu)質供給充足下，平均租戶承租面積也逐年擴大，2017年平均租賃面積為1,355平方米，較十年前累計增長70%。內、外資平均承租面積則分別增長17%與27%，外資企業(yè)租戶擴張較內資企業(yè)快速。
CBRE特別針對上海特有的萬平米級的超級租戶進行調查，該類型租戶累計占上?？傋赓U面積的21%，公司數量多達55家。在超級租戶中，七成為外資公司，40%為金融產業(yè)。萬平方米級租戶中：外資占比較大，今年內資占比有小幅提升。其中外資租戶多因組織整合，加大了整體租賃面積。而內資公司則多為企業(yè)有機成長，或企業(yè)并購帶來的新增租賃需求。
產業(yè)區(qū)位偏好各有所異
上海個主要版塊產業(yè)仍以金融業(yè)及專業(yè)服務業(yè)為主，六大核心版塊累計金融業(yè)面積占總租賃面積的75%。其他如南京西路商業(yè)氛圍活絡，吸引國內外品牌進駐，推升零售貿易類的占比；虹橋及淮海中路版塊則是制藥業(yè)及電子制造業(yè)的聚集地。浦西仍是外資布局重點地區(qū)，浦東陸家嘴、竹園的內資比重均超過50%。
CBRE華東區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓部主管張越表示：“上海寫字樓市場短期內需求將以新興高科技、金融服務業(yè)為主，其中內資擴張需求更為積極。下半年受到新增供給大量釋放的影響，板塊間競爭加劇，次級商務區(qū)影響較核心地區(qū)更為顯著。此外，租戶對于辦公空間的要求也較以往提升，具備LEED綠色環(huán)保認證、有靈活設計空間的寫字樓，更普遍受到租戶的青睞?！?
