商業(yè)地產轉型：中糧集團打造“商改寫”樣本
歷經227天，5月26日，北京中糧廣場C座重裝開業(yè)。這個煥發(fā)生命“第二春”的項目，開業(yè)前樓內招租率已超70%，被業(yè)內稱作“商改寫”的成功樣本。同時，全新中糧廣場的商業(yè)配套也揭開神秘面紗，14%的商業(yè)配比給了行業(yè)一個驚喜。
“樣本”的“商業(yè)”模式
資料顯示，改造后的中糧廣場，將“商業(yè)”作為打造中糧廣場生態(tài)圈中重要的服務基礎，強調項目、產品、運營、生態(tài)之間的統(tǒng)一，其全新商業(yè)理念被概述為“以品質帶動商務社交、以生活詮釋辦公體驗”。
“我們并不是去商業(yè)化，而是將商業(yè)精致化，讓商業(yè)更適合中糧廣場的同時，聚焦到寫字樓的空間。這樣讓我們的寫字樓更加純粹，讓商業(yè)也更加純粹。”周鵬曾如是表示。為此，中糧廣場招商團隊走訪了樓內約3000多個租戶，從上百個資源中，篩選出6-7個符合定位的商戶。
據廣場工作人員介紹，在14%的商業(yè)業(yè)態(tài)配比中，COFCOBusiness（中糧商務）、COFCOLife（中糧生活）是兩個最重要的組成部分。其中COFCOBusiness以高端餐飲、知名銀行、西服私人定制等構成商務社交功能空間，而COFCOLife則是集有機餐飲、進口超市、生態(tài)農場、藝術畫廊于一體的生活空間。
一位熟悉中糧廣場招商工作的負責人介紹，中糧廣場在寫字樓的招商定位上，注重與兄弟企業(yè)大悅城商業(yè)綜合體的資源緊密結合，在COFCOLife中融入了移動大悅城概念。“將中糧廣場塑造成幸福價值的提供者，是中糧廣場想要呈現(xiàn)的全生態(tài)商業(yè)模式?！?
據悉，該項目由KOKAISTUDIOS設計公司主刀改造。資料顯示，中糧廣場改造后，寫字樓體量增加到8.6萬平米，同時增加逾1萬平米聯(lián)合辦公空間，并配備1.6萬平米餐飲配套及1.8萬平米休閑配套。改造前，其寫字樓體量為6萬平米，商業(yè)為4.6萬平米，整體配套僅1.4萬平米。
轉型“陣痛”：機會與盈利
伴隨新興業(yè)態(tài)的全面綻放，身處建國門商務區(qū)的中糧廣場，其原有高端家居業(yè)態(tài)飽受困擾。諸如居然之家、紅星美凱龍等專業(yè)家居賣場，其打造整體家居產業(yè)鏈的模式全面崛起。曾經輝煌的“世界家居花園”影響力正在萎縮。
現(xiàn)實嚴峻。市場壓力是主要方面，中糧不得不正視。根據戴德梁行2016年底的一組數據顯示，北京甲級寫字樓市場僅租賃型物業(yè)存量達900多萬平米，且在旺盛需求拉動下空置率一直持低位。事實上，與商場相比，寫字樓市場受電 商沖擊很小、運營管理成本較低，且近幾年來需求和租金也都保持較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢。
商業(yè)項目向寫字樓轉型，此前已有先例。新近兩年，不斷有酒店或商場業(yè)態(tài)被改造為寫字樓，北京新聞大廈、盈科中心皆已完成“變身”?！吧谈膶憽边@門新開課，中糧不屬獨行俠，也不缺小伙伴。
相關負責人表示，中糧廣場的改造過程耗資近3億元。投入使用后，項目主要以租金為收益來源。租金方面，寫字樓為12元/天/平米（建筑面積），聯(lián)合辦公COFCO FANTASY 按工位收取租金，價格為2400元/月/工位，包含所有能源費用。
此外，聯(lián)合辦公空間對辦公企業(yè)類別也有所“限制”。相關負責人表示，“中糧廣場A、 B座的招租業(yè)態(tài)原本定位為貿易、金融，C座接收的企業(yè)在這兩類之內或上下游之間，計劃承載人數在5500左右?！?
“商改寫”集中一線 受地段影響大
統(tǒng)計顯示，“商改寫”目前主要集中在北京、上海、深圳等對寫字樓需求較大的一線城市，且已成為少數傳統(tǒng)商業(yè)尋求的轉型方向。
漢博商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經理助理王迪分析認為，中糧廣場改造成寫字樓，通過適應市場需求達到運營收益提升，從投 資回報角度看，該區(qū)域商務需求大于商業(yè)服務需求?！吧虡I(yè)的本質是服務，服務的對象是人。雖然中糧廣場進行了改造，但是其還是保留了相應的商務服務需求部分。
王迪認為，目前北京更多商業(yè)進行的“改造”，是一種積極面對市場變化并且實施行動的過程。伴隨著城市整體規(guī)劃的調整，未來北京的商業(yè)地產會越來越“精細化、標簽化、個性化”。
那么，以北京中糧廣場為樣本，“商改寫”會成為未來商業(yè)地產存量的轉型主流嗎？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此分析認為，隨著一線城市土地供應萎縮及人口“郊區(qū)化”外溢影響，未來“商改寫”項目將增多?！暗囟螞Q定企業(yè)品牌，租賃需求會持續(xù)往上走。”
“房企推行這種模式，符合市場預期。在現(xiàn)有條件下轉型，可使土地的使用更具效率和針對性。在電 商沖擊和北京中央政務區(qū)建設下，寫字樓市場相對而言更有**，很多企業(yè)會有所轉變，其他城市或產業(yè)導入較快地區(qū)，也會根據市場需求有所調整?！眹儡S進表示。
萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管David Ji 紀言迅則認為，傳統(tǒng)商場在電子商務沖擊下難以找到定位，難免要尋求出路。“改寫字樓是一個途徑，但也要看一個城市那個地區(qū)寫字樓的供求。商改寫本身就是一個很困難的舉措，一定要看商場本身所在地區(qū)是否是城市中的CBD或者寫字樓供應短缺的地方。如果不是，也不一定可以做成功?！?
具備什么特征的商業(yè)物業(yè)，會成為“商改寫”的優(yōu)質目標呢？David Ji認為，所謂的優(yōu)質就是“地點”問題?！坝械攸c就有人流，有租客，寫字樓項目才能成功，然后才是其他因素，比如設計、招商等?！?
一言以蔽之。就目前而言，“商改寫”還僅算作“現(xiàn)象型”產物。
