北京西城房價“領(lǐng)跌”北京房地產(chǎn)市場
隨著樓市調(diào)控組合拳政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，越來越多的跡象表明，北京樓市已逐漸步入下行趨勢。根據(jù)社科院12日發(fā)布的報告，受一系列調(diào)控政策因素的影響，北京月度房價環(huán)比出現(xiàn)首降，5月份整體下跌4.09%。
6月12日，社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院和社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發(fā)展報告》項目組發(fā)布5月《住房市場發(fā)展月度分析報告》（下稱“《報告》”）?！秷蟾妗钒l(fā)現(xiàn)，在熱點地區(qū)嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。其中，其中廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房價環(huán)比穩(wěn)定或下跌。
受認(rèn)房又認(rèn)貸、多校劃片政策試行、環(huán)京各城市聯(lián)合出臺重磅調(diào)控政策等因素的影響，北京房價環(huán)比出現(xiàn)首降，5月份整體下跌4.09%，其中，西城區(qū)下跌8.43%、海淀下跌7.45%，領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。西城、海淀兩區(qū)是北京市中小學(xué)教育資源富集區(qū)和房價高地。由于北京入學(xué)政策出現(xiàn)重大調(diào)整，強調(diào)實際居住及試行多校劃片等，學(xué)區(qū)房預(yù)期發(fā)生了相應(yīng)松動，對這兩個地區(qū)前期價格上漲過快、虛高的“學(xué)區(qū)房”價格形成沖擊。
這與此前媒體報道的情形頗為一致。據(jù)報道，西城陶然亭地區(qū)曾有學(xué)區(qū)房今年3月初價格飆漲百萬元，但近三個月調(diào)控過后，很多房源價格開始跳水，甚至有房源報價驟降百萬元。
同時，數(shù)據(jù)還顯示，5月份，通州區(qū)在北京各區(qū)縣板塊中，表現(xiàn)最為抗跌，僅環(huán)比下跌0.01%。報告認(rèn)為，這主要源于通州區(qū)實行雙重限購政策，板塊泡沫相對較低。
此前，據(jù)其他機構(gòu)統(tǒng)計，北京二手房5月份已經(jīng)挺不住，成交迎來“量價齊跌”。5月北京二手住宅成交量降至1.08萬套左右，創(chuàng)27個月新低。同時，5月北京二手房均價環(huán)比4月同期下滑2.4%；二手房業(yè)主也由3月份80%的漲價逆轉(zhuǎn)為目前超過80%的降價，業(yè)主預(yù)期已發(fā)生較大變化。
新房方面，北京新房成交量雖仍保持一定熱度，但價格漲幅已連續(xù)回落。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，5月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽2912套，環(huán)比4月上漲5.4%，同比2016年5月下降38%，但仍繼續(xù)保持自去年930新政出臺后新房市場的低迷水平。另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個百分點；同比價格方面，4月份北京新建商品住宅價格同比上漲17.4%，漲幅比上月回落3.2個百分點，基本延續(xù)今年年初以來持續(xù)回落態(tài)勢。
《報告》執(zhí)筆人、社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華等分析指出，5月北京等熱點城市房價的相對穩(wěn)定，主要源于政府對住房投資需求的嚴(yán)厲管控。從宏觀環(huán)境看，貨幣供應(yīng)持續(xù)偏緊，無風(fēng)險貨幣基金年化利率突破4%，部分銀行房貸利率大幅大??；從房地產(chǎn)政策看，各熱點城市既有組合拳，還有集體行動。例如，北京不僅要求“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)商認(rèn)離”，調(diào)整了入學(xué)政策，對學(xué)區(qū)房炒作精準(zhǔn)打擊，環(huán)京各城市也聯(lián)合出臺了要求三年以上當(dāng)?shù)厣绫５男枨蠊芸卣?，購房政策及貨幣環(huán)境全面收緊，對短期市場構(gòu)成顯著的利空。
從供給方面看，受土地供應(yīng)和環(huán)境承載能力限制，各大城市擴大住房供給的潛力普遍不足，長期供求矛盾仍然存在。據(jù)此預(yù)計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續(xù)下跌，但房價上漲的壓力仍然存在。
因此，為進(jìn)一步穩(wěn)定房價，短期熱點城市應(yīng)緊持限購、限貸等需求調(diào)控政策。長期應(yīng)通過城市群的發(fā)展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。
